פרויקט שרונה בתל אביב - התאוששות גדולה אחרי האכזבה
לפני עשור בערך, הציפיות היו בשמיים. פרויקט שרונה שמשלב משרדים וחנויות בחלקה הדרומי של הקריה (לשעבר), היה אמור להיות אחד האזורים המבוקשים ביותר. אלא שבפועל, הסתבר שביקושים אומנם יש, אבל לא כאלו גבוהים ולא בכל מחיר.
חברת מידאס 4.57% שהחזיקה בשליטה בחברת גני שרונה שמחזיקה ב-20 נכסים רובם משרדים, נאלצה בתחילת הדרך לדווח על הפסדים וירידות ערך במתחם. בהמשך, (לפני כארבע שנים) הפכה קרן ריט 1 -0.53% לבעלת השליטה בחברת גני שרונה עם רכישת 50% מהפעילות ומאז בשנים האחרונות היא מתאוששת. מלבד ריט1 ומידאס שמחזיקה ב-33% מהפעילות, החברות אמאר יועצים ואדלר חומסקי תקשורת מחזיקות כל אחת ב-8.5%.
במהלך השנה החולפת, טיפס שכר הדירה הדירה בפרויקט ל-186 שקל למ"ר, בהשוואה לכ-176 מיליון שקל בשנת 2020. במקביל, הצליחה החברה גם להגדיל את שיעור התפוסה בפרויקט ל-86%, לעומת שיעור תפוסה של 83% בעבר. זאתף בעיקר בשל העובדה שהאזור נמצא "במעגל הקורקינטים", האזור הכי מבוקש לחברות הייטק שחלק גדול מעובדיהם מגיע בקורקינט ובאופניים.
בשנת 2021, הסתכם ה-NOI המתואם (פוטנציאל ה-NOI) בכ-12 מיליון שקל, קפיצה לעומת הנתון התקופה המקבילה אשתקד, כ-8 מיליון שקל. בפועל הסתכם ה-NOI בכ-10.3 מיליון שקל, גידול משמעותי לעומת 7.7 מיליון שקל שנה קודם ו-8.7 מיליון שקל לפני שנתיים.
- מידאס רוכשת זכויות על שטח בנתניה בתמורה ל-37 מיליון שקל
- חברת הנדל"ן של דובי פרנסס יוצאת מאנגליה ומתמקדת בישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מקור: דוחות החברה
הרווח התפעולי של החברה זינק ל-9 מיליון שקל, פי 6 מהרווח בשנה קודמת. אבל לחברה יש בעיה - מימון גדול ויקר. חלק גדול מההלוואה שלה בגין הנכסים היא צמודת מדד ונושאת ריבית של מעל 3%. המשמעות היא, שהמימון עלול להגיע לאזור ה-6%-6.5%. הנכס עצמו מניב תשואה של 4.85%, לעומת תשואה של 3.675% בשנה קודמת ו-4.025% לפני שנתיים, אבל במימון כזה יקר, ברור שעדיין יש בעיה. המימון היקר כבר מתבטא בספרים של מידאס, אבל בהינתן שהאינפלציה השנה תהיה גבוה מהאינפלציה בשנה שעברה, ההשפעה ב-2022 תהיה אקוטית יותר. מימון מתייקר מביא ככל הנראה גם להתייקרות שכר הדירה. זה מעגל האינפלציה שבעצם מלבה את עצמו.
- רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
מקור: דוחות החברה
למידאס, שני מגזרי פעילות מרכזיים, לאחר שמכרה לאחרונה את כלל פעילותה בבריטניה. התחום הראשון, הוא נדל"ן להשקעה בישראל, באמצעות ההחזקה בגני שרונה ובפרויקט שמצוי בשלבי הקמה בשם קריית השרון בנתניה. התחום השני, אליו נכנסה במהלך השנה החולפת, הינו תחום ייזום פרויקטים בתחום הבניה למגורים, למסחר ולמלונאות, במסגרתו היא מחזיקה בפרויקט הרברט סמואל ועזרא הסופר. במהלך השנה שעברה, השלימה החברה את מכירת כלל החזקותיה בפעילות הפעלת מרכים מסחריים במגזר הערבי, לשותפתה רני צים, תמורת 70 מיליון שקל.
- 2.מוסדי 27/03/2022 11:58הגב לתגובה זו,תבדקו שוב את הדוחות כל החוזים צמודים למדד
- 1.שכר הדירה צמוד גם הוא למדד... (ל"ת)אריאל 27/03/2022 09:40הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
