פרויקט שרונה בתל אביב - התאוששות גדולה אחרי האכזבה
לפני עשור בערך, הציפיות היו בשמיים. פרויקט שרונה שמשלב משרדים וחנויות בחלקה הדרומי של הקריה (לשעבר), היה אמור להיות אחד האזורים המבוקשים ביותר. אלא שבפועל, הסתבר שביקושים אומנם יש, אבל לא כאלו גבוהים ולא בכל מחיר.
חברת מידאס 4.82% שהחזיקה בשליטה בחברת גני שרונה שמחזיקה ב-20 נכסים רובם משרדים, נאלצה בתחילת הדרך לדווח על הפסדים וירידות ערך במתחם. בהמשך, (לפני כארבע שנים) הפכה קרן ריט 1 0.37% לבעלת השליטה בחברת גני שרונה עם רכישת 50% מהפעילות ומאז בשנים האחרונות היא מתאוששת. מלבד ריט1 ומידאס שמחזיקה ב-33% מהפעילות, החברות אמאר יועצים ואדלר חומסקי תקשורת מחזיקות כל אחת ב-8.5%.
במהלך השנה החולפת, טיפס שכר הדירה הדירה בפרויקט ל-186 שקל למ"ר, בהשוואה לכ-176 מיליון שקל בשנת 2020. במקביל, הצליחה החברה גם להגדיל את שיעור התפוסה בפרויקט ל-86%, לעומת שיעור תפוסה של 83% בעבר. זאתף בעיקר בשל העובדה שהאזור נמצא "במעגל הקורקינטים", האזור הכי מבוקש לחברות הייטק שחלק גדול מעובדיהם מגיע בקורקינט ובאופניים.
בשנת 2021, הסתכם ה-NOI המתואם (פוטנציאל ה-NOI) בכ-12 מיליון שקל, קפיצה לעומת הנתון התקופה המקבילה אשתקד, כ-8 מיליון שקל. בפועל הסתכם ה-NOI בכ-10.3 מיליון שקל, גידול משמעותי לעומת 7.7 מיליון שקל שנה קודם ו-8.7 מיליון שקל לפני שנתיים.
- מידאס רוכשת זכויות על שטח בנתניה בתמורה ל-37 מיליון שקל
- חברת הנדל"ן של דובי פרנסס יוצאת מאנגליה ומתמקדת בישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מקור: דוחות החברה
הרווח התפעולי של החברה זינק ל-9 מיליון שקל, פי 6 מהרווח בשנה קודמת. אבל לחברה יש בעיה - מימון גדול ויקר. חלק גדול מההלוואה שלה בגין הנכסים היא צמודת מדד ונושאת ריבית של מעל 3%. המשמעות היא, שהמימון עלול להגיע לאזור ה-6%-6.5%. הנכס עצמו מניב תשואה של 4.85%, לעומת תשואה של 3.675% בשנה קודמת ו-4.025% לפני שנתיים, אבל במימון כזה יקר, ברור שעדיין יש בעיה. המימון היקר כבר מתבטא בספרים של מידאס, אבל בהינתן שהאינפלציה השנה תהיה גבוה מהאינפלציה בשנה שעברה, ההשפעה ב-2022 תהיה אקוטית יותר. מימון מתייקר מביא ככל הנראה גם להתייקרות שכר הדירה. זה מעגל האינפלציה שבעצם מלבה את עצמו.
מקור: דוחות החברה
למידאס, שני מגזרי פעילות מרכזיים, לאחר שמכרה לאחרונה את כלל פעילותה בבריטניה. התחום הראשון, הוא נדל"ן להשקעה בישראל, באמצעות ההחזקה בגני שרונה ובפרויקט שמצוי בשלבי הקמה בשם קריית השרון בנתניה. התחום השני, אליו נכנסה במהלך השנה החולפת, הינו תחום ייזום פרויקטים בתחום הבניה למגורים, למסחר ולמלונאות, במסגרתו היא מחזיקה בפרויקט הרברט סמואל ועזרא הסופר. במהלך השנה שעברה, השלימה החברה את מכירת כלל החזקותיה בפעילות הפעלת מרכים מסחריים במגזר הערבי, לשותפתה רני צים, תמורת 70 מיליון שקל.
- 2.מוסדי 27/03/2022 11:58הגב לתגובה זו,תבדקו שוב את הדוחות כל החוזים צמודים למדד
- 1.שכר הדירה צמוד גם הוא למדד... (ל"ת)אריאל 27/03/2022 09:40הגב לתגובה זו
"מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
ולמה הוא חושב שמחירי הדירות בת"א ירדו; וגם - מה זה "פרצי ביקושים" אחרי ירידת מחירים של 5%-10%,
"מלך" ההתחדשות העירונית, יעקב אטרקצ'י אמר כבר בעבר כי מחירי הדירות בת"א גבוהים, וכעת, בראיון ב"גלובס" הוא אומר כי מחירי הדירות בת"א יורדים. במקום אחר בראיון הוא אמר שהם יעלו, אבל פחות מהפריפריה. בעסקים שלו הכל דבש, העלייה במניות הנדל"ן מוצדקת, הנפקת פעילות אאורה מסחר עוד שנתיים. לראיון המלא:
אטרקצ'י אומר את מה שאנחנו כותבים כאן מספר חודשים (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?) - הסיום של תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית יזרימו ביקושים לשוק. יחד עם סיום המלחמה, החזרת החטופים החיים והחזרת חלק מגופות החללים, האנשים במקום אחר לעומת שנתיים של מלחמה. הם כבר יכולים לקבל החלטות על רכישת דירה, מצב הרוח כמובן השתפר. הוא רואה עליות של 6% צפונה במחירים בשנה הבאה ויותר בשנה שלאחריה.
אטרקצ'י תמיד יראה עליות מחירים בעיקר בפרויקטים שלו ובאזורים בהם הוא בונה. אם הוא היה בונה בת"א, לא הייתם שומעים אותו מדבר על ירידות מחירים בת"א. צריך תמיד לחפש את המוטיבציה והאינטרס של מי שאומר את הדברים. יזמים וקבלנים שמדברים על מחירי הדירות ב-99% מהמקרים ידברו על עליית מחירים צפויה. זה הביזנס שלהם וזה האינטרס שלהם. במקרים רבים, הם צודקים, אל תבטלו את מה שהם אומרים רק בגלל שיש להם אינטרס. חפשו את המהות, את התוכן.
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- הפניקס תשקיע במרכזים המסחריים של אאורה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענות לעליית מחירי הדירות לא השתנו כבר קרוב לשני עשורים - יש ביקוש שעולה על ההיצע. אנשים צריכים מקום לגור בו ולכן אין מנוס מזה שהם יקנו דירה. הדירות החדשות בשנה הן בסדר גודל של 50-60 אלף דירות בשנה טובה, הביקושים גבוהים יותר בכ-5-10 אלף דירות. זה מוביל לעודף ביקוש, וכשיש עודף ביקוש יש עליות מחירים.
"מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
ולמה הוא חושב שמחירי הדירות בת"א ירדו; וגם - מה זה "פרצי ביקושים" אחרי ירידת מחירים של 5%-10%,
"מלך" ההתחדשות העירונית, יעקב אטרקצ'י אמר כבר בעבר כי מחירי הדירות בת"א גבוהים, וכעת, בראיון ב"גלובס" הוא אומר כי מחירי הדירות בת"א יורדים. במקום אחר בראיון הוא אמר שהם יעלו, אבל פחות מהפריפריה. בעסקים שלו הכל דבש, העלייה במניות הנדל"ן מוצדקת, הנפקת פעילות אאורה מסחר עוד שנתיים. לראיון המלא:
אטרקצ'י אומר את מה שאנחנו כותבים כאן מספר חודשים (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?) - הסיום של תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית יזרימו ביקושים לשוק. יחד עם סיום המלחמה, החזרת החטופים החיים והחזרת חלק מגופות החללים, האנשים במקום אחר לעומת שנתיים של מלחמה. הם כבר יכולים לקבל החלטות על רכישת דירה, מצב הרוח כמובן השתפר. הוא רואה עליות של 6% צפונה במחירים בשנה הבאה ויותר בשנה שלאחריה.
אטרקצ'י תמיד יראה עליות מחירים בעיקר בפרויקטים שלו ובאזורים בהם הוא בונה. אם הוא היה בונה בת"א, לא הייתם שומעים אותו מדבר על ירידות מחירים בת"א. צריך תמיד לחפש את המוטיבציה והאינטרס של מי שאומר את הדברים. יזמים וקבלנים שמדברים על מחירי הדירות ב-99% מהמקרים ידברו על עליית מחירים צפויה. זה הביזנס שלהם וזה האינטרס שלהם. במקרים רבים, הם צודקים, אל תבטלו את מה שהם אומרים רק בגלל שיש להם אינטרס. חפשו את המהות, את התוכן.
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- הפניקס תשקיע במרכזים המסחריים של אאורה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענות לעליית מחירי הדירות לא השתנו כבר קרוב לשני עשורים - יש ביקוש שעולה על ההיצע. אנשים צריכים מקום לגור בו ולכן אין מנוס מזה שהם יקנו דירה. הדירות החדשות בשנה הן בסדר גודל של 50-60 אלף דירות בשנה טובה, הביקושים גבוהים יותר בכ-5-10 אלף דירות. זה מוביל לעודף ביקוש, וכשיש עודף ביקוש יש עליות מחירים.
