רגע אחרי - שיחה עם עו"ד נדלר על הטעות המרכזית של רוכשי הדירות של ענבל אור

רגע אחרי שהשופט אורנשטיין הורה על פירוק קבוצת החברות בבעלותה של ענבל אור, אמר עו"ד איתן ארז, המפרק הזמני שמונה מטעם ביהמ"ש, כי מדובר ב"קו פרשת המים של קבוצות הרכישה", בדיוק כפי שקריסת חפציבה הייתה עבור חברות הנדל"ן היזמיות. בשיחה עם Bizportal התייחס עו"ד אריאל נדלר, שותף ומנהל מחלקת הנדל"ן במשרד ברנע ושות', על קבוצות רכישה בכלל, וענבל אור בפרט.

הלקח הגדול מפרשת ענבל אור?

"קודם כל, מאחר ומדובר בקבוצת רוכשים שמתארגנת ו/או מאורגנת ע"י צד שלישי, חשוב לבדוק מי יהיה אותו צד שלישי ומה המוניטין שלו, 'בסר' למשל עשו קבוצות רכישה מוצלחות. באותה המידה חשוב לבדוק מי העו"ד של אותו היזם, כי הוא במהלך שלבי הקבוצה השונים משמש כנאמן של כולם, אם זה להחזיק כספים בנאמנות ולהעבירם בתנאים מסוימים למוכר הקרקע, אם זה לדאוג לביטחונות ועוד. חשוב לבדוק מי העו"ד בכדי שיידע לשמור על אינטרס הקונים ולעמוד אל מול אינטרסים של צד שלישי". 

 "לדוגמא, מארגן קבוצת רכישה מאתר מגרש עליו ניתן לבנות נניח 10 דירות,  ועל כן יש לאסוף 10 קונים, תוך שמארגן הקבוצה מציג הערכה למחיר הסופי של הדירה ואז ניתנים דמי הרשמה כמעין "דמי רצינות" – וככה עד שיש 10 קונים. הכספים האלה אמורים להיות מוחזקים אצל המארגן או בנאמנות אצל עו"ד ולכן החשיבות באמינותו. לאחר שנסגרת ההרשמה, מועבר הכסף לבעל הקרקע".

"ישנם מקרים שקבוצות רכישה קונות קרקע בתקווה שיהיה אפשר להגדיל את הזכויות. כך גם אצל ענבל אור, קנתה נכס שאפשר לבנות עליו X דירות והיא מקווה שבעתיד ייבנו יותר בעקבות הליך תכנוני. כאן צריך להקפיד הקפדה יתרה, אם במצב היום אין מספיק יחידות לכולם אז צריך להסדיר מראש, מי יוצא מקבוצת הרכישה ואיך מובטח לאותו אדם שהכסף יוחזר לו". 

עוד הוסיף עו"ד נדלר כי "לפי הפרסומים, במקרה של ענבל אור היא עשתה שימוש אישי בכספים. נניח מתארגנת קבוצת רכישה לקרקע מסוימת ובינתיים דמי ההרשמה שייעדו לקבוצה זו ניתנו למארגן והוא לקח אותם והשתמש למשהו אחר ולא נשמר בנאמנות - אין לכך כל בקרה. לכן, חשוב לוודא שאכן הכספים מוחזקים בנאמנות ולא אצל היזם. הדרך לוודא זאת היא העו"ד שמחזיק בנאמנות את הכספים ואם הוא פעל בניגוד להוראות הנאמנות ניתן לתבוע את הביטוח שלו".

מה אומר החוק?

"בשלב הראשון של גיבוש הקבוצה ובשלב רכישת הקרקע מבעל הקרקע, הדבר היחיד שיכול להבטיח את כספי הנרשמים בשלב זה, הוא להחזיק את הכספים בנאמנות אצל העו"ד ואין דרך אחרת. אך גם העו"ד אינו מבטיח דבר, הוא יכול לברוח עם הכסף וכיוצ"ב. אך זה מגדיל את רמת הביטחון והוא מהווה עוד שומר סף. החוק לא אומר מה מותר ואסור לעשות בכספים ואם לא סוכם אחרת ובטופסי ההרשמה לא כתוב ואין סעיף שאומר שאסור ליזם לעשות שימוש בכספים אלה למטרה אחרת וכויצ"ב. אם הרוכשים לא דורשים זאת - אין סעיף כזה".

על עורכי הדין של ענבל אור הוסיף: "אני לא חושב שעד כה היו טענות כלפי עורכי הדין שעשו שימוש לא ראוי בכספיה של אור. על פי הפרסומים, הכסף היה אצלה ולא היה אצלם בנאמנות. מראש הכסף הופקד אצלה והם לא ידעו מה היא עושה איתו". 

מה הקונה מקבל?

"תלוי בכל עסקה ועסקה, אך הקונה הינו כמו יתר הקונים. בשלב הראשון רוכש את הקרקע במרוכז והקונה צריך להקפיד שכנגד העברת כספים הוא יקבל את הביטחון המתאים לו שלרוב הינו 'הערת אזהרה'. הקונה גם צריך לוודא שבמסגרת הארגון של קבוצת הרכישה דואגים שכל הקונים יפקידו או יהיו מסוגלים להביא את הכספים הדרושים. מצד שני, יש לוודא שהכספים לא עוברים לבעל הקרקע בלי הביטחונות הראויים".

במידה וקבוצת רכישה לא יוצאת לפועל?

"אין כ"כ למי לבוא בטענות. אף אחד לא מתחייב, הכל הערכות לגבי מועד המסירה והמחיר הסופי. היום מצבם של רוכשי הדירות אצל ענבל אור הוא שהם או שלא יקבלו דירה או שיקבלו דירה במחיר גבוה יותר. אין להם קבלן לבוא אליו בטענות, והם למעשה מאורגנים בינם ובין עצמם בלבד". 

כנשאל אם בעקבות הפרשה של אור נראה שינויי חקיקה השיב: "אינני חושב שיהיו שינויים בחקיקה. וללא קשר, רשויות המס צמצמו את היתרונות שבקבוצות הרכישה. הכדאיות בקבוצת רכישה ביחס לרכישה מקבלן ירדה, אך עדיין יהיו קבוצות רכישה ויש פרויקטים שיותר מתאימים לקבוצות רכישה מאשר ליזם. יחד עם זאת, אנשים יקפידו יותר ויבררו מי מארגן את הקבוצה, ומי העו"ד. לצורך העניין, אצלנו יש מספר קבוצות רכישה והם מופקדים אצלנו בנאמנות ולא נותרים בידי היזם".

ההבדל המרכזי בין קנייה מיזם לבין קניה בקבוצת רכישה? 

נדלר מספק הסבר להבדל שבין קבוצת רכישה לרכישת דירה מקבלן: "קבוצת רכישה היא קבוצת אנשים שמתארגנים יחדיו באמצעות מארגן, קונים נכס, משלמים עליו לבעל הקרקע ובונים בניין במה שנקרא "בנייה עצמית", מתקשרים עם קבלן ובונים. מנגד, ברכישה מקבלן, ישנה התחייבות מוחלטת של קבלן למחיר ולמועד המסירה, יש בטחונות וערבויות לכספים וכל המערכת הזו מוסדרת תחת חוק המכר והבטחת השקעות של רוכשי דירות. גם אם הקבלן יפשוט רגל או משהו אחר, תיאורטית הכסף של הרוכשים מובטח".