מפילים לבנים למרכזי הפצה מובילים
בשל המעבר מ-retail ל-e-tail (מקמעונאות פיזית למקוונת), לענקי הקמעונאות המקוונת המכוונים למשלוח מהיר עד בית הלקוח, נוצר צורך במרכזי הפצה הקרובים למרכזי אוכלוסין.
בד בבד, בגלל חולשת הקניונים המעבר לקניות דרך האינטרנט, הפכו מרכזי הקניות, בעל כורחם, למרכזי הפצה של ענקיות השילוח בתחום ה-B2C (הפצה עד לבית הצרכנים). המגמה הזו בולטת ברחבי העולם, ותהיה לה גם השפעה על השוק המקומי, אם כי, לא ברור באיזו עוצמה.
המסחר המקוון מפיל את הקניונים
ההשתלטות המהירה של המסחר המקוון על עולם הצרכנות המודרני המיתה מכה כואבת לקניונים בעולם בעשור האחרון ורבים מהם הפכו לפילים לבנים. בשל השתדרגות המסחר המקוון ויצירת מערך משלוחים מהיר וזמין, לפעמים תוך משלוח בפחות מ-24 שעות מרגע ההזמנה, נוצר שוק חדש ובעל פוטנציאל לרווחיות עצומה – מרכז הפצה "הקילומטר האחרון", המאפשר למפיצי ענק, כדוגמת אמזון, לייעל את מערך השירות שלהם ולשפר את זמן השירות.
במחקר של חברת פרנקלין טמפלטון, טוענים החוקרים - ריימונד ג'ייקובס, וון פון צ'ונג ומרק וויידנר, כי המגמה הזו צפויה להימשך.
כשמדברים על הקילומטר האחרון, לא מדברים על מרחק מדויק, אלא על מרחק בעל קרבה גיאוגרפית קרובה לצרכן הסופי וממקומים בדרך כלל, באזורים מאוכלסים בצפיפות, שמאפשר משלוח מהיר יותר של משלוחים שהוזמנו באופן מקוון, בניגוד למרכזי הזמנות לוגיסטיים שנבנים סביב מרכזי הפצה אזוריים.
- חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
- אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הביקוש לחללים אלה גבוה. לדוגמה, מניתוח של המיקום של מתקני ה"קילומטר האחרון" ב-15 המטרופולינים הגדולים ביותר בארצות הברית עולה כי המתקנים מרוחקים בממוצע שישה קילומטרים ממרכז העיר באזור מפרץ סן פרנסיסקו ותשעה קילומטרים ממרכז העיר לוס אנג'לס.
באסיה, שיעור הגידול בשכירת מרכזים לוגיסטיים הוא הגבוה ביותר בערים מלבורן, שנחאי, בייג'ינג והונג קונג. מגמות דמוגרפיות - כמו פרישתם לגמלאות של הבייבי בומרס בערים והצמיחה במספר בני דור המילניום שוחרי הטכנולוגיה - גרמו לריכוז של כוח קנייה בערים.
המספרים מאחורי שטחי המסחר החדשים
על פי סקר Lifestyles שנערך בקרב צרכנים באירופה על ידי Euromonitor, שלושת הגורמים החשובים ביותר הגורמים להם לקנות באינטרנט הם: "המחיר הטוב ביותר", "המהירות" ו-"היכולת להזמין בכל מקום ובכל זמן". חנויות מקוונות מעוניינות לספק את הדרישה הזו באמצעות מחסנים ומבני הפצה שישמרו את המלאי קרוב ככל האפשר לבסיס הלקוחות שלהן.
- "שער הדולר יירד, רמת התמחור של המניות היא בשיא היסטורי ברוב המבחנים"
- מאסק מודיע: הרובוטקסי יגיע לציבור הרחב בספטמבר
- תוכן שיווקי משכנתא הפוכה: מפתח לחוסן בעורף, יציבות בשוק הנדל"ן
- ללא ניסיון בהשקעות: בן 23 גייס מיליארד וחצי דולר לקרן AI
כדי לאפשר את הצמיחה הזו, משקיעים ומפתחים ברחבי העולם בולעים קרקע ובניינים עם ייעוד תעשייתי ובנוסף - הופכים מגה-חנויות לשעבר ושטחים קמעונאיים אחרים למרכזי הפצה. ניתוח שנערך מעלה כי קמעונאי מסחר אלקטרוני זקוקים לשטחים לוגיסטיים הגדולים פי שלושה מאלה של עסק קמעונאי מסורתי. בהנחה שהיקף המכירות של חברה מקוונת עומד על מיליארד דולר, למשל, היא תזדקק ליותר ממיליון מטרים רבועים של שטח מחסן כדי למלא את ההזמנות ולנהל את פעילות ההפצה. על פי דוח ה-2018 Industrial Labor שפורסם על ידי ה-CBRE, הביקוש לשטחים לוגיסטיים עבור קמעונאיים מקוונים יגיע ל-184 מיליון רגל רבוע עד לשנת 2020.
חללים ישנים, הזדמנויות חדשות
הביקוש ההולך וגדל לחללים הלוגיסטיים של הקילומטר האחרון פתח חזית חדשה במונחים של הזדמנויות השקעה ופיתוח מחדש עבור נכסים ריקים או שאינם מנוצלים - כמו שטחים שהיו בשימוש של מגה-חנויות, מבני ציבור לשעבר, אתרים תעשייתיים שננטשו במצבים שונים ובנייני משרדים בשימוש חלקי. ברוב המקרים, עסקאות בתחום "הקילומטר האחרון" כוללות רכישה של מבנים קיימים והסבתם.
הדבר מהווה הזדמנות לרכוש נכסים מקמעונאים המצויים תחת לחץ ליצור ערך באמצעות התאמת השימושים ותמהיל השוכרים בתגובה לדרישות הלוגיסטיות.
באחד המקרים הייחודיים, מגרש חניה שלא היה מנוצל במלואו בשיקגו הוסב למרכז "הקילומטר האחרון". אחד החניונים התת קרקעיים הגדולים בעולם - Millennium Parking Garage - עם 3.8 מיליון רגל רבוע על שתי קומות הוסב בחלקו לאחרונה למרכז שילוח ומחסן.
בעיר באיון שבניו ג'רזי, בסיס לשעבר של הצי על שטח של כ-900 דונם - שננטש מאז סגירתו בשנת 1999 - הוסב על ידי בעליו למחסן. הסבת המקום הביאה לעיר הכנסות ממסים בהיקף של מיליוני דולרים ומקומות עבודה והביא לתחייתה של הטיילת המתפוררת במקום.
הקילומטר האחרון – מודל גמיש
למרבה העניין, גורמים שהכתיבו את ההיתכנות של אתר לצורך שימוש תעשייתי בתחילת המאה ה-20 עדיין חשובים כאשר שוקלים את השימוש במבנים נתונים כמחסנים לוגיסטיים ב"הקילומטר האחרון". השיקולים הללו כוללים גישה קלה לתחבורה, קרבה לאזורים עירוניים עתירי בלקוחות ועובדים פוטנציאליים, גישה לנתיבי מים, ייעוד המבנה, שירותי רכבות, וכו'.
כדי לתפוס נתח משוק המסחר המקוון, חלק מהמגה-חנויות המסורתיות שעדיין פועלות התאימו את המודלים העסקיים שלהן והן משתמשות באתרים שלהן כמרכזים של "הקילומטר האחרון".
לדוגמה, 70% מאוכלוסיית ארה"ב מתגוררת במרחק 9 ק"מ מחנות פיזית של וולמארט. החברה מנצלת את החנויות המסורתיות הללו כמרכזי מסחר אלקטרוני על ידי כך שהיא מתמרצת לקוחות לרכוש סחורות באינטרנט אך לאסוף את המוצרים בחנות המקומית ועל ידי כך להימנע מתשלום דמי משלוח.
המספרים מאחורי ההזדמנות
הביקוש לנדל"ן "הקילומטר האחרון", במיוחד בפרברים המאוכלסים בצפיפות ובמרכזי המטרופולין, זינק בשנים האחרונות. משקיעים ושוכרים מתחרים כיום על מבנים תעשייתיים קטנים ומיושנים, בדירוג B, C -ו D באזורים עירוניים.
בין השנים 2018 ל-2025, ההכנסות מתשתיות לוגיסטיות באזור אסיה-פסיפיק צפויות לגדול בשיעור צמיחה שנתי מצטבר (CAGR) של 7.6%. מדובר ביותר מפי שניים משיעור הצמיחה בצפון אמריקה ואירופה במהלך אותה תקופה.
בארצות הברית, חוסר האיזון בין היצע לביקוש חריף במיוחד בחלק המערבי של המדינה, שם דמי השכירות לתעשייה קלה (המשקף היטב את "הקילומטר האחרון") עלו בשנים ב-2016 ו-2017 ביותר מ-10% בשנה.
בשוק האירופי, הדרישה למרכזים לוגיסטיים ממשיכה להיות המנוע העיקרי גם לביצועים בתחום הנדל"ן. BNP Paribas מעריך כי 13% מכלל השקעות הנדל"ן מסחרי קשורים לתחום הלוגיסטיקה. שלושה מתוך 10 הערים המובילות בצמיחה הגלובלית בשוק הנדל"ן הלוגיסטי להשכרה נמצאים באירופה: רוטרדם, בודפשט ופראג.
סיכונים וסיכויים
האיתור והבחירה של אתרים תעשייתיים המתאימים לשימוש כמרכזי הפצה לוגיסטיים "בקילומטר האחרון" מציבים אתגרים מסוימים מאוד. לדעתנו, בדיקת נאותות חשובה מאוד בבחירת השקעות מסוג זה.
אתרים הנחשבים ל"טובים" צריכים להיות בעלי המאפיינים הבאים: קרבה למשתמשי קצה ולבסיסי עובדים; גודל מתאים; חניה טובה ונגישות; גובה התקרה מתאים; אזורי טעינה; מערכות מיזוג אוויר (HVAC) ומערכות חשמל מספיקות; ורצפה המסוגלת לעמוד בעומסים כבדים.
יש לציין כי נכסים תעשייתיים, במיוחד באתרים ששימשו בעבר למטרות ייצור, יכולים לכלול מגוון רחב של בעיות סביבתיות. ייצור פסולת מסוכנת, מכלי אחסון תת קרקעיים ומעל פני הקרקע, מפרידי שמן/מים, פעולות תדלוק, פעילויות של תחזוקת כלי רכב וסילוק פסולת - כל אלה גורמים שיש לקחת בחשבון.
מומחים יכולים לסייע לזהות ליקויי בנייה כמו גם לכמת סיכונים אפשריים הנובעים מהשימוש הקודם בנכס. הסבת מגה-חנויות ואתרים קמעונאיים לשעבר עשויה להיות מאתגרת עקב חוקים והגבלות ייעוד. מרכזי הפצה עלולים להיות רועשים, גם בשל תנועת משאיות.
בזמן שמסחר באינטרנט ממשיך לחדור לשווקים גלובליים, המעבר ממבנים פיזיים לחללים תעשייתיים לוגיסטיים יימשך. מדובר בהזדמנות השקעה איכותית עבור גופים בינלאומיים המסוגלים לשאת ולתת בנוף המגוון והמורכב הזה.
- 1.למה מפילים לבנים? הן עלולות לפגוע במישהו (ל"ת)y 29/07/2019 10:22הגב לתגובה זו
סוחרים בוול סטריט, נוצר באמצעות AIלקראת שבוע המסחר בוול סטריט - מה צופים האנליסטים?
אחרי זינוק בדאו בעקבות חשיפת ההחזקה של באפט ביונייטדהלת' ונעילה חיובית בכל המדדים וול סטריט צועדת לשבוע בו תעכל את הפאזל המורכב של נתוני האינפלציה ותעריך את הטון והנימה של פאוול לגבי הסביבה העסקית והשיקולים במדיניות המוניטרית; למרות ההימורים בוול סטריט שעומדים על 90% שהפד' יוריד ריבית - הכלכלנים אצלינו לא תמימי דעים
מי שבעיקר הייתה אחראית על הרוח הגבית של הדאו הייתה מניית יונייטד הלת׳ זו זינקה בכ־12% - העלייה היומית החדה ביותר שלה מאז 2020 אחרי לאחר שנחשף כי קרן ההשקעות ברקשייר האת’וויי של וורן באפט הגדילה את ההחזקה שלה בחברה - הערכנו מראש שיונייטד תהיה ״המניה הסודית של באפט״ ופגענו - המהלך הזה נתפס כהבעת אמון מצד באפט וגרם לזינוק במניה - מפת השינויים בתיק של ברקשייר: באפט נכנס ליונייטד הלת' עם 1.5 מיליארד ד'; מה עוד עשה באפט ברבעון? , ברקשייר חושפת השקעה של כמיליארד דולר בנדל"ן ברבעון השני סקטור הבריאות רשם את הביצועים השבועיים החזקים ביותר מאז 2022 - זיו סגל כבר סימן את הסקטור לפני כשבועיים במדור ניתוח הטכני הוא הצביע שהגרפים של קרן סקטור הבריאות מאותתים על שינוי מגמה - האם זה הזמן להכנס?
התמונה בסקטור הטכנולוגי הייתה שונה. שם התמודדו עם חולשה משמעותית כש־Applied Materials Applied Materials Inc -14.07% פרסמה תחזיות מאכזבות וצללה ביותר מ־14%. החברה, מהספקיות הגדולות בעולם של ציוד לייצור שבבים, אמנם עקפה את התחזיות לרבעון האחרון, אבל הציגה תחזית חלשה לרבעון הבא על רקע ירידה בביקושים מסין ואי־ודאות סביב המכסים – מה שהוביל לגל הורדות תחזיות מצד אנליסטים.
התמורות בתיק של ברקשייר השפיעה גם על הסקטור הפיננסי, מניית בנק אוף אמריקה Bank of America Corp -1.61% ירדה אחרי שברקשייר צמצמה קצת את ההחזקה בה, בעוד אינטל Intel Corp 2.93% נהנתה מדיווחים על כוונה ממשלתית להיכנס כמשקיעה אסטרטגית
- מניית אינטל עולה; טראמפ הפך מאויב לאוהב. סך הכול, השוק סיכם שבוע שני רצוף של עליות, על רקע הערכות כי הפד׳ קרוב לפיבוט - יחדש כבר בהחלטה הקרובה
את מחזור הורדות הריבית.
הזירה הגיאופוליטית ממשיכה להשפיע ברקע, כאשר בסוף השבוע התקיימה פגישה מתוקשרת באלסקה בין נשיא ארה"ב דונלד טראמפ לנשיא רוסיה ולדימיר פוטין. השניים לא הגיעו להסכמה על הפסקת אש באוקראינה, אבל טראמפ הצהיר כי הדרך הנכונה לסיים
את המלחמה היא באמצעות הסכם שלום כולל ולא בהפסקת אש זמנית. הדברים עוררו ביקורת בקרב מנהיגי אירופה, שחזרו והדגישו כי ההכרעות על עתיד השטח חייבות לכלול את נשיא אוקראינה, ולדימיר זלנסקי, שייפגש עם טראמפ בבית הלבן בתחילת השבוע.
- לקראת שבוע המסחר בוול סטריט - מה צופים האנליסטים?
- פיזור גלובלי, יתרון מקומי ואזהרה מפיקדונות - המסרים של בכירי שוק ההון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נתוני האינפלציה - בין התמתנות במדד הכללי לליבה שעדיין ״דביקה״
דווקא כשהיה נראה שהלחצים האינפלציוניים מתחילים להיחלש, הנתונים האחרונים הוסיפו קצת מורכבות לפאזל. מדד המחירים לצרכן (CPI) עלה ביולי ב־0.2% בלבד, בהתאם לתחזיות. אבל הליבה המדד שמנוכה מזון ואנרגיה ונחשב לבסיסי
יותר עבור קובעי המדיניות המוניטרית עלה ב־0.3%, הקצב החד ביותר מאז ינואר. התוצאה היא שבסיכום שנתי נרשמה הפתעה כפולה: האינפלציה הכללית נותרה על 2.7% (0.1% פחות מהצפי), אבל הליבה זינקה ל־3.1% (0.1% מעל הצפי).
שווקים מסחר (AI)"שער הדולר יירד, רמת התמחור של המניות היא בשיא היסטורי ברוב המבחנים"
בבנק אוף אמריקה חוששים בעיקר מחולשה בשער הדולר. סבורים שהמניות בשיא, אך לא משוכנעים לגבי הכיוון העתידי בשל זרימת כספים מסיבית לשווקים ובשל האינטרס של הממשל בארה"ב בבום ושגשוג של השווקים הפיננסים
שער הדולר בבנק אוף אמריקה אומרים - זה הזמן להיות זהירים. "התשואות מתחילת השנה מרשימות - ביטקוין 27.5%, זהב 27.2%, מניות 14.7%, אג"ח קונצרני עד 8.2%, אג"ח ממשלתיות 7%". אלא שהדולר איבד קרוב ל-10%, לצד הנפט שירד ב-12.6%" מפרט בתחילת הדוח, מייקל הארטנט, האסטרטג הראשי של בנק אוף אמריקה שסבור ששער הדולר ימשיך לרדת.
"אני רק מקווה שהשוק יעלה יותר מאשר המטבע ירד" הוא מוסיף ומעריך שהדולר לפני ירדית מדרגה נוספת.
מדד S&P 500 בשיא
מדד S&P 500, הגיע ליחס מחיר לערך בספרים (Price-to-Book) של 5.3x - שיא היסטורי. "יחס השווי לספרים של S&P 500 בשיא שמונע על ידי הקצאת 'הכל חוץ מאג"ח' ובום הבינה המלאכותית", מציין הארטנט. להשוואה, בשיא בועת הדוט-קום במרץ 2000, היחס עמד על 5.1x. בפברואר 2009, בשפל המשבר הפיננסי, היחס היה 1.6x בלבד.
"מדד S&P 500 נסחר ב-P/E קדימה של 22.5x - אחוזון 95 מאז 1988, P/E נגרר לעשור של 27.4x - אחוזון 98 מאז 1900, MSCI ללא ארה"ב ב-P/E קדימה של 14.7x - אחוזון 92 מאז 2006.
" מרווחי אג"ח השקעה אמריקאיות A+ ב-64 נקודות בסיס - אחוזון 98 ב-30 השנים האחרונות. במילים פשוטות, כמעט כל מדד הערכה שווי נמצא ברמות שיא קיצוניות היסטוריות, מה שמעלה את השאלה האם אכן 'הפעם זה שונה' כפי שנוהגים לומר בוול סטריט".
- נעילה חיובית בת"א: מדד הבנקים זינק 2%, הביטוח ב-1.2%
- מגדל זינקה 5.3%, לאומי 2.5%; או פי סי ירדה 3.4%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אינדיקטור Bull & Bear: אות ניטרלי ב-6.1 אך עם סימני אזהרה
אינדיקטור ה-Bull & Bear של בנק אוף אמריקה נשאר ברמה של 6.1, מה שמסמן עמדה ניטרלית. האינדיקטור, הנע בסקאלה מ-0 (פסימיות קיצונית) עד 10 (אופטימיות קיצונית), משלב מגוון רחב של אינדיקטורים כולל פוזיציות של קרנות גידור, טכניים של שוק האשראי, רוחב שוק המניות, זרימות למניות ואג"ח, ופוזיציות של משקיעים מוסדיים.
