מדדי הדיור השונים המתפרסמים מרכזים עניין רב, עקב ההשפעה שיש לכל מדד על חיינו. עם זאת, הבלבול בציבור הוא רב כיוון שמקורות שונים (כמו האוצר, הלמ"ס והשמאי הממשלתי) מתארים מציאות שונה ולעיתים מנוגדת לגבי מגמת מחירי הדיור.

אחת התופעות שבלטו לאחרונה, ואשר יוצרת חוסר ודאות לגבי כיוון מחירי הדיור, היא התנתקות מחירי השכירות של הדירות ממחירי המכירה שלהם. השוני נובע מכך שהשאלה הנענית בכל סקר היא שונה.

מחד, מדד מחירי הדירות בבעלות דיירים עונה על השאלה - מהו השינוי במחירי הדירות לאורך זמן? הסקר מתבצע על-ידי דגימה משוקללת של חוזי המכירה המדווחים למס שבח. מאידך, מדד מחירי הדיור עונה על השאלה מהו השינוי בעלות שירותי דיור (בכמה עלה לי השימוש בדירה?), באמצעות אומדן של שכר הדירה הנזקף לדירה שבבעלותי. הסקר נערך על חוזי שכירות שהתחדשו בתקופה הנסקרת, והחל מינואר 1999 תוצאתו החליפה את מדד המחירים כמדד המשתכלל במדד המחירים לצרכן, המוכר לכולנו.

כאמור, הפרמטרים הנאספים במדגמים והמשפיעים על שני המדדים לעיל שונים לחלוטין, אך במשך רוב התקופות ניתן לראות כי הם הלכו זה לצד זה, עד לאחרונה. ניתן לראות בגרף כי החל מחודש מרץ 2009 חלה היפרדות, כאשר מחיר השכירות עלו במתינות יחסית בעוד מחירי המכירה המשיכו לנסוק.

אכן לאורך זמן ניתן יהיה לצפות כי אחד המדדים יסגור את הפער, אך נשאלת השאלה מי מהם? וכאן עולה שאלה כמעט פילוסופית בסגנון 'מה קודם למה - הביצה או התרנגולת?'. האם מחיר הדירות שנמכרות הן הקובעות את מגמת המחירים בשוק ושכר הדירה נגזר ממנו, או ההפך- עלות השכירות של דירה היא זו הגוזרת את מחירה של הדירה.

המצדדים בהובלה של מחירי המכירה, טוענים כי ההיפרדות הינה זמנית ובתוך זמן קצר יחסית ישיגו מחירי השכירות את העליה במחירים (אפקט ה- Catching Up). ואכן, העליה האחרונה במדד מחירי הדיור (הנגזרת מחוזי השכירות) לחודש ספטמבר צמצמה מעט את הפער ממחירי הדירות.עם זאת לדעתי היתה זו עליה עונתית בטיבה, כשהמגמה ארוכת הטווח היא לדעתי של ירידת מחירי הדיור לכיוון מחיר השכירות ולא להפך.כלומר, לדעתי מחיר השכירות הם מובילי המגמה ולא להפך.

כדי לבדוק נקודה זו יש לבחון בכל נקודת זמן את האלטרנטיבות העומדות בפני רוכש דירה פוטנציאלי, שזו דירתו היחידה (לשיקוליו של רוכש דירה לצורכי השקעה כי אתיחס בהמשך). האופציות הן - לקיחת משכנתא מן הבנק לצורך הרכישה או להעדיף לשכור דירה (ונתעלם משיקולים והיבטים חברתיים-תרבותיים הקשורים בהחלטה). למעשה עבורו - אלה מוצרים תחליפיים.

נניח מצב בו שני חברים מבקשים למצוא דירה באותה שכונה. לשניהם שכר נטו של 12000 ש"ח ואותו סכום של "הון עצמי" של כ- 30% משווי הדירה. בירור בבנק למשכנתאות מעלה כי לצורך מגורים באזור בו הם חפצים, התשלום החודשי למשכנתא למשך 20 שנה, הינו 4000 ש"ח (שליש מהשכר). גם שכירות של דירה דומה באותו אזור עולה 4000 ש"ח לחודש.

עם זאת, אין הם רוצים (וגם בבנק מבהירים להם כי לא כדאי) לחרוג בהוצאת הדיור מעל רבע מהשכר נטו. אחד החברים החליט לוותר בשלב זה על רכישה והחליט לשכור דירה ב- 3000 ש"ח לחודש. הוא נאלץ להתפשר על איכות הדירה (מיקום, גודל, מעלית) או להעתיק מגוריו לאזור זול יותר, על מנת שיוכל לעמוד בנטל. החבר השני לא ויתר על חלום הדירה, ואכן בבנק התסריט היה קרוב לודאי שונה: הבנק יציע לו בדרכים שונות להקטין את התשלום החודשי אם באמצעות הארכת משך פריסת התשלומים (ל- 25 או 30 שנה) אם באמצעות "גרייס" (דחית התשלום על הריבית), ובמילים אחרות - הגדלת המינוף.

למעשה, נפרדו דרכיהם של רוכש הדירה והשוכר. השוכר מתעמת עם המציאות ה"כואבת" של המחיר הדיור הגבוה כבר מהיום הראשון, ונאלץ לבצע פשרה. גם אם יתעקש לשכור באותה שכונה יאלץ להתפשר מייד בסעיפים אחרים של ההוצאות המשפחתיות בשווי 1000 ש"ח לחודש, או לצבור חובות. לעומתו, רוכש הדירה נמצא המצב אחר: למרות שיכולותיו הפיננסיות זהות, המינוף על-ידי הלוואת המשכנתא "המתיקה" את המציאות עבורו ואיפשרה לו להנות כבר היום מהדירה אותה רצה.

מהדוגמה ניתן ללמוד כי מחירי הדירות יכולים להמשיך לעלות כל עוד נמצא קונה ובנק המוכן לממן אותו. בתקופה בה הריבית נמוכה, וקיימת תחרות חריפה בין הבנקים המממנים נראה כי מחירי הדיור יכולים לעלות, גם אם לעיתים תתקיים התנתקות מהמחיר ה"ריאלי". בה בשעה שמחירי השכירות מחוברים באופן ישיר ליכולת הפיננסית של האוכלוסיה, והיא אינה יכולה להתנתק לאורך זמן מרמת החיים של השוכר הפוטנציאלי.

שינוי ברמת חיים זו, יכול לנבוע אך ורק משינוי בגובה השכר במשק. לכן הסכם השכר בין האוצר וההסתדרות במגזר הציבורי יכול להצביע על הכיוון ועוצמה של עלית המחיר השכירות (והדיור). בהסכם בו נקבעה עליה של 6.25% במשך שלוש שנים, מהווה אינדיקציה ל"כח הקניה" העתידי של שוכרי הדירות ומכאן של מחירי השכירות ומדד מחירי הדיור. אכן, יתכן ובטווח הקצר יעלה משקל מחירי הדיור בסל הכללי מ- 21% כיום ל- 25%, אולם בטווח ארוך יותר יחזור המשקל לטווח הרגיל בו הוא מצוי כיום.

נחזור אל רוכש הדירה לצורכי השקעה. שיקוליו של רוכש דירה להשקעה מחוברים ומשלימים לאלה של שוכר הדירה ולא לאלה של רוכש דירה לצורך מגורים. הוא מחשב את המחיר שיציע עבור ההשקעה (הדירה הנרכשת) כנגזרת של שכר הדירה שישיג, ולא ההפך. במחירים הנהוגים היום, משקיע יתקשה להשיג תשואה מעל 4% ברוטו על דירה להשקעה. אם לעומת זאת, המניע לרכישה בקרב מספר רב של משקיעים יהיה מתוך מחשבה שמחיר הדירה יכול רק לעלות (ובמקרה וההשקעה תסתבר כלא כדאית יוכלו למכור ברווח) הרי שאמונה זו היא הבסיס להתפתחותה של כל בועת נכסים.

מאת: דני דניאל, מנהל השקעות בכיר בחברת "תכלית בית השקעות" העוסקת בניהול תיקי השקעות, ושותפה בחברת "תכלית תעודות סל"

*** מסמך זה הוכן על ידי תכלית בית השקעות בע"מ (להלן: "תכלית"). מסמך זה אינו מהווה תחליף לייעוץ השקעות אישי, המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא. אין לראות במסמך זה הצעה, המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא לביצוע עסקה כלשהי בניירות ערך או בכל מוצר פיננסי אחר. תכלית וכן חברות שבאחזקתה עוסקות, בין היתר, בניהול תיקי לקוחות ובהנפקת תעודות סל ועשוי להיות למי מהן עניין באמור במסמך זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמן ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסים כלשהם. האמור במסמך זה נאסף ו/או מתבסס על מידע ממקורות שונים, והינו כולל הערכות, אומדנים ו/או תחזיות. במידע הכלול במסמך זה עלולות להיות טעויות, שינויי שוק ו/או שינויים אחרים. תכלית וכן כל חברה באחזקתה אינן אחראיות לכל נזק, אובדן, הפסד או הוצאה מכל סוג שהוא, לרבות ישיר ו/או עקיף, שייגרמו למי שמסתמך על האמור במסמך זה, כולו או חלקו, ככל שייגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע הכלול במסמך זה עשוי ליצור רווחים בידי העושה בו שימוש. כל הזכויות, לרבות קניין רוחני, במסמך זה ובתוכנו, שייכות לתכלית ואין לעשות בו כל שימוש שהוא, לרבות הפצתו ו/או העתקתו, כולו או חלקו, ללא קבלת אישורה מראש ובכתב.