האם מירלנד בדרך להסדר חוב?
חברת מירלנד 0% הפועלת בשוק הנדל"ן ברוסיה, דיווחה היום (ד') על התוצאות הכספיות לרבעון הראשון של השנה - החברה אמנם הרוויחה 3.5 מיליון דולר, לעומת הפסד של 16.7 מיליון דולר ברבעון הקודם והפסד של 57 מיליון דולר בשנת 2018, אבל הרווח היה תודות להכנסות מהפרשי שער (תרגום מט"ח) בסך של 18.4 מיליון דולר.
עם זאת, תפעולית (ובנטרול ירידת ערך) החברה הרוויחה כ-3.5 מיליון דולר, לעומת הפסד של כ-11 מיליון דולר ברבעון המקביל, ורווח של 3.5 מיליון דולר בשנה כולה.
התזרים התפעולי של החברה ברבעון הראשון עמד על 5.1 מיליון דולר, לעומת תזרים שלילי של 3 מיליון דולר ברבעון המקביל ותזרים שלילי של 6.5 מיליון דולר בשנת 2018 כולה.
התוצאות האלו הם בצל של בעיות הנזילות של החברה. בעיות שעלולות להביא אותה להליך של הסדר חוב מול מחזיקי האג"ח (האג"ח נסחר ב-30% מהפארי).
החברה מדווחת בדוח התזרים החזוי כי היא תצליח לעמוד בפירעונות הקרן והריבית בשנתיים הקרובות. זה לא יהיה פשוט כלל. הנהלת החברה מעריכה כי התזרים ממכירת יחידות דיור יסתכם בתשעת החודשים הקרובים (אפריל עד דצמבר) ב-37.9 מיליון דולר והתזרים השוטף יסתכם ב-10 מיליון דולר – כלומר כ-48 מיליון דולר תזרים מפעילות. זה אפשרי, אבל בקצב מכירות גבוה יותר בשנה שעברה, התזרים היה שלילי.
- ספיר קורפ קורסת: כל ההנהלה התפטרה, המסחר באג"ח הושעה ו-490 מיליון שקלים בסכנה
- דודי אפל רצה לשלם את החוב לנושים - למה בית המשפט ביטל את ההסדר?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מעבר לכך, החברה עצמה מדווחת כי התחזית נשענת על מכירה של כ-315 דירות בפרויקט מסוים. אלא ש"קיימת אפשרות שהמכירות יעצרו לתקופה של כ-4 עד 6 חודשים וזאת כתוצאה מתיקוני חקיקה בקשר לחובת פתיחת חשבון ליווי בנאמנות...".
ובכלל – צרות באות בצרורות. מירלנד נמצאת בהפרה של אמות מידה פיננסיות מול המממנים – גוף פיננסי ומחזיקי החוב, וכתוצאה מכך עלולה למצוא את עצמה במצב שבו המלווים דורשים את חובם.
לפני כשלושה חודשים נמסר לחברה בנוגע לזכויות בפרויקט TAMIZ כי בית המשפט במוסקבה אישר הגשת כתב תביעה כנגד החברה הבת המחזיקה בפרויקט מטעם עיריית מוסקבה שמחכירה לחברה הבת את הקרקע. העירייה טוענת להפרה בתהליך הבנייה ודורשת להשיב את המצב לקדמותו על ידי הריסת הפרויקט.
- “המכירות נחתכו, הריבית חונקת - אבל יש מניות נדל״ן שעדיין מתומחרות בחסר”
- הבנקים ירדו 1.7% על רקע כוונת הרגולטור למסות רווחים עודפים; המדדים המובילים איבדו כ-1%
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- נייס התרסקה 18%, אורבניקה 12% וקסטרו 10% - נעילה אדומה...
הגוף הממן של הפרויקט מעורב בהליך. אחרי הכל, פגיעה בערך הנכס פוגעת באופן ישיר בהלוואה ובאמות המידה הפיננסיות. מדובר בגוף שמימן את החברה בקבוצת הלוואות בסך של 40 מיליון דולר, אבל מעורב (בערבויות ומימון נוסף) בסכום משמעותי נוסף, ומעבר לכך – גוף פיננסי אחר יכול לדרוש גם את פרעון המימון שנתן על רקע ההרעה בפעילות. מדובר על סכום כולל של כ-150 מיליון דולר – והאשראי הזה שהיה לטווח ארוך, הועמד בדוחות לטווח הקצר – שכן לגופים המממנים יכולת לדרוש פירעון מידי.
ועל רקע זה, ולמרות שהחברה סבורה שיש לה קייס חזק מול טענות העירייה, נוצרה גם בעיה של אי עמידה באמות מידה פיננסיות מול מחזיקי החוב. על פי שטר הנאמנות של סדרה ז', במידה וחלה הרעה מהותית בעסקי החברה לעומת מצבה במועד הנפקת אגרת החוב (דצמבר 2016) וקיים חשש ממשי שהחברה לא תוכל לפרוע את אגרות החוב במועדן, קיימת לנאמן אגרות החוב עילה לדרוש פירעון מידי של כלל אגרות החוב. בהתאם סווגו אגרות חוב בסך של כ-58 מיליון דולר כהתחייבות לזמן קצר.
השינוי החשבונאי – העברה של התחייבויות לזמן קצר, אינו רק טכני. הוא מבטא יכולת להעמיד את החוב למימוש מיידי, ומכאן הדרך להסדר חוב כולל, קצרה. הצרה הזאת, לצד התזרים הפנוי האמנם אפשרי, אך נראה שאופטימי, מעמידים את מירלנד במצב מאתגר.
מדריכים מאתר הון
- 2.ברוך 11/09/2019 20:54הגב לתגובה זואבי הכשלון של מירלנד , זה מנכ"ל הכלכלית דודו זבידה שלא ביצע פעולת גידור בשער הרובל הרוסי מול הדולר ולא מנע חשיפה של מטבעות , פעולה פשוטה כזו יכלה למנוע הפסדים אדירים לבעלי המניות .
- 1.מומחה פיננסי 22/05/2019 15:00הגב לתגובה זוכל אחד יחשוב מה מטרת החברה "האמיתית" אבל אכתוב להלן מטרות שאינן מטרות החברה: 1.יצירת ערך לבעלי המניות 2.שיקום הנזק (האדיר) למחזיקי האג"ח
- אייל 23/05/2019 23:07הגב לתגובה זומטריד מאד מה שכתבת. אם אכן כך, זו שערורייה, וניתן יהיה לתבוע את הדירקטוריון על ההפסדים.
צחי אבו: "אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית, כל נכס אצלנו עובר השבחה"
על רקע הדוחות ותוכניות ההרחבה של ארי נדל״ן באילת ובאשדוד, בתוספת המו״מ לרכישת שטחי מסחר בגבעת שאול, החברה מציגה אסטרטגיה של השבחה מאסיבית וקידום של הרחבת זכויות בנכסיה;"תפיסה שמחברת בין נדל״ן מניב לבין ייזום אקטיבי לאורך זמן״
ארי נדל״ן ארי נדלן -0.51% , העוסקת בנדל"ן מניב מסחרי וקניונים בישראל ובחו"ל,מציגה את דוחותיה לרבעון עם NOI מאוחד שעומד על כ-24 מיליון שקל בדומה לרבעון המקביל, בעוד ה-FFO עלה לכ-13 מיליון שקל, גידול של כ-18%. שיעורי התפוסה בנכסים המרכזיים נותרו גבוהים, סביב 96% בישראל וכ-99% בקניון My Mall בלימסול לאחר הרחבה. מנגד, הוצאות המימון עלו לכ-18 מיליון שקל לעומת כ-14 מיליון שקל אשתקד, בעיקר בשל הנפקת סדרת אג״ח חדשה שהגדילה את היקף החוב הפיננסי.
נראה כי החברה מפנה חלק גדול מהדגש לאסטרטגיית ההשבחה שלה: הרחבת סטאר אילת, קידום התכנית הגדולה בסטאר אשדוד והתקדמות בפרויקט תחנת הכוח שמוערך בהיקף של כ-362 מיליון שקל. בנוסף, לאחר מועד הדוח השלימה החברה גיוס הון וחוב בהיקף כולל של כ-208 מיליון שקל, גם באמצעות הנפקת מניות וגם בהרחבת אג״ח - מה שהביא את בית ההשקעות מיטב להפוך לבעל עניין. בשבועות האחרונים קידמה החברה שתי תוכניות תכנוניות מהותיות: הוועדה המחוזית דרום אישרה להפקדה את תוכנית ההרחבה במתחם סטאר אילת, הכוללת תוספת של שני מגדלים חדשים בהיקף של כ-80 אלף מ"ר, ובמקביל ביקשה לבצע תיקונים בתוכנית המקיפה במתחם סטאר אשדוד - תוכנית שאמורה להוסיף 2,000 דירות וכ-110 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה.
כמו כן, ארי נדל״ן מנהלת מו״מ לרכישת שטחי מסחר בהיקף של 15 אלף מ"ר ו-300 חניות בירושלים, במהלך שמטרתו לחזק את פורטפוליו הנכסים המניבים באזורים צפופים ומבוקשים. המהלך מתווסף לשורה ארוכה של פרויקטי השבחה שמקדמת החברה בארץ ובעולם , מהרחבת קניון MYMALL ועד לקידום תוספת זכויות במתחמי מסחר ודיור בנהריה ובנתניה.
המנכ"ל ובעל השליטה צחי אבו מסכם זאת כך: ״אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית. כל נכס אצלנו עובר השבחה״. לדבריו, החברה שואפת לייצר תמהיל ייחודי בין נכסים מניבים לבין תוספת זכויות משמעותית בכל נכס ונכס. נראה שהתפיסה הזו באה לידי ביטוי כמעט בכל הנכסים של החברה.
- ארי נדל"ן במגעים לעסקת נדל"ן של 154 מיליון שקל בבירה
- צחי אבו: "תחנת הכוח במנשה יכולה להפוך השקעה של 70 מיליון שקל למיליארד וחצי"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בראיון לביזפורטל מסביר אבו כיצד כל אחד ממהלכי החברה משתלב עם אסטרטגיית הליבה, מדוע היזמות היא חלק בלתי נפרד מהמודל העסקי, ומה עומד על הפרק בשנה הקרובה:
אורן שקדי סמנכ״ל כספים ופיתוח עסקי פיננסי, מימון ישיר קרדיט: עופר חג'יובמימון ישיר: "האיגוחים דוחפים אותנו קדימה - אבל ברכב יש עוד עבודה"
מימון ישיר מימון ישיר מימון ישיר -0.3% פרסמה את דוח הרבעון השלישי וזינקה לאור התוצאות. לאחר שפתחה את 2025 עם רבעון ראשון שבו הרווח הנקי עמד על 20.1 מיליון שקל, רבעון שני שגם בו נראתה ירידה ברווח הנקי ל-17.5 מיליון שקל, החברה הציגה רבעון שלישי עם זינוק משמעותי בשורת הרווח, 77% לעומת הרבעון המקביל, ועמדה על 66.8 מיליון שקל , ובהתאם, המנייה זינקה.
רוב הרווחים הגיעו ממגזר המשכנתאות, בעוד מגזר הרכב המשיך להראות שחיקה, והחברה בעיצומו של תהליך התייעלות שיבוא לידי ביטוי ב-2026. ישבנו לשיחה עם אורן שקדי, סמנכ"ל הכספים של החברה, כדי להבין את השינוי יותר לעומק.
ספר לנו על מהלכי האיגוח שבמגזר המשכנתאות
אנחנו נוקטים כבר מזה הרבה שנים במודל שנקרא מודל היברידי. מודל היברידי נפוץ מאוד בחו"ל, ובמסגרתו, חברות אשראי, מחזיקות בחלק מתיק האשראי במאזן שלהם, ואת חלקו הן מוכרת לצדדים שלישיים כדי לשפר את התשואה להון. הדבר גם מאפשר פינוי אשראי להעמדה של הלוואות חדשות. בסקטור הרכב, זו פרקטיקה מקובלת שלנו כבר שנים, ויש הרבה מאד שחקנים שאנחנו פועלים מולם, כמו בנקים, חברות כרטיסי אשראי, גופים מוסדיים ועוד. גם במשכנתאות אנחנו מבקשים ליישם את אותה אסטרטגיה, ולאגח חלק מהתיק.
במשכנתאות זה נמצא יחסית בשלב ראשוני. עשינו שני איגוחים, עסקה אחת בסוף 2024, ברבעון הרביעי, והשניה ביולי השנה, במהלך הרבעון השלישי. בשני המקרים עשינו עסקאות מול הגופים המוסדיים. זו רק אחת השיטות שבאמצעותה אפשר לבצע מכירת תיקים. מבחינת הלוואות על רכב, למשל, אנחנו מבצעים עכשיו עסקאות פרטיות. כך שאפשר לבצע את זה במגוון שיטות ועם מגוון של שחקנים.
- מימון ישיר קופצת בעקבות זינוק של 77% ברווח הנקי, לאור צמיחה בפעילות המשכנתאות
- מימון ישיר: "צופים שיפור משמעותי בשנה הבאה"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המשכנתא הראשונה שהחברה העמידה היתה בסוף יוני 2022, כך שמבחינתנו הצלחנו לבצע כבר את האיגוחים, אבל גם כאן יש עוד כר נרחב להמשך פעילות, כלומר היום זה איגוחים ברצף מוסדי, ומחר כבר נרחיב את זה למעגלים נוספים, לשותפים חדשים ולגורמים נוספים בשיטות אחרות, אולי עסקאות פרטיות, לא מדורגות כמו שאנחנו עושים ברכב.
