מדד ת"א נדל"ן: ירידה של 5.5% מתחילת השנה, האם זו רק ההתחלה?

מבט מעמיק על ביצועי החברות במדד הנדל"ן מגלה פערים חדים. בצד השלילי, סקייליין התרסקה בכ-31% מתחילת השנה, נורסטאר ואדגר צנחו בכ-27% כל אחת, ואילו ריט אזורים, חג'ג' נדל"ן, קרסו נדל"ן ופרשקובסקי הציגו ירידות בטווח של 17%-24%. המשותף לרבות מהחברות שבלטו בירידות הוא חשיפה לענפים שמושפעים מלחץ גובר, חלקן פועלות בענף המגורים שמתמודד עם ירידה בביקושים ומלאי דירות לא מכורות, ואחרות בענף הנדל"ן המניב או התיירותי שסובל מתנודתיות בעקבות סביבת מימון יקרה יותר ועלייה בסיכונים כלכליים. מנגד, בצד החיובי של המדד, בלטו דיסקונט השקעות עם עלייה של כ-34%, חג'ג' אירופה עם 22%, דורסל עם 20%, וארי נדל"ן עם 18%. 

מעבר לביצועים הספציפיים של חברות המדד, קיימת השפעה משמעותית של מגמות מאקרו-כלכליות רחבות יותר. לאחרונה דווח על עלייה בהיקף המשכנתאות שבפיגור, בעיקר בקרב משקי בית שרכשו דירות במחירים של 2-4 מיליון שקל, נתון שמעיד על לחץ מתגבר בשכבות הביניים. החמרת תנאי האשראי, בעקבות מגבלות חדשות של בנק ישראל על הלוואות בלון ומימון בנדל"ן, תורמת גם היא להתייקרות של 2%-1% בעלות המימון לקבלנים, מה שמכביד על הרווחיות ומאיים לדחוף מחירים כלפי מעלה ברכישת דירות חדשות.

במקביל, קיימת עלייה מדאיגה במלאי הדירות הלא מכורות, כ-76 אלף דירות חדשות על פי נתוני הלמ"ס, מה שמכביד על היזמים ומגביר את הלחץ להוריד מחירים, במיוחד בפרויקטים בפריפריה ובאזורים שהביקוש בהם נחלש. הקיפאון היחסי בתוכניות הסיוע לצעירים ברכישת דירות בישראל, יחד עם הגבלות בנק ישראל, יוצר מציאות שבה גם קונים פוטנציאליים חוששים להתחייבות כבדה.

במבט על ביצועי חמש החברות הגדולות במדד, עזריאלי, מליסרון, ביג, אמות ומבנה, ניתן לראות כי חלק מהשחקניות הגדולות מצליחות לבלום את הירידות חדות, אך לא כולן חסינות ללחצים. קבוצת עזריאלי רשמה ירידה של כ-10.5% בערכה מתחילת השנה, מליסרון ואמות ירדו בכ-4.5% כל אחת, בעוד מבנה וביג שמרו על יציבות יחסית עם תשואה אפסית. החברות הללו נהנות מנכסים איכותיים ומבנה חוב חזק יותר, אך גם הן ניצבות בפני מציאות מאתגרת של ירידה בקצב העליה בפדיונות בקניונים, התקררות בשוק המשרדים, ובביקוש לשטחים מסחריים.

בנוסף לאתגרים הספציפיים לענף, הלחצים המאקרו-כלכליים מוסיפים שכבת סיכון נוספת: עליית הריביות בשנתיים האחרונות, אשר מייקרת את עלות ההון, ממשיכה להעיב על היקפי הביקוש, הן ברכישת דירות למגורים והן בהשקעות נדל"ן מניב. למרות שהתחזיות מדברות על הורדות ריבית מתונות בלבד עד תחילת 2026, סביבת המימון צפויה להישאר כבדה יחסית, דבר שמחייב את החברות לפעול בזהירות יתרה בניהול פרויקטים ומאזנים. 

במקביל, מגמות דמוגרפיות חדשות, כגון האטה בגידול האוכלוסייה במרכז הארץ בשל עזיבת אוכלוסיות חזקות ובהן הייטקיסטים, מוסיפות ללחץ בשוק. לצד הירידה במספר העסקאות והצפת מלאי דירות חדשות, ניכרת מגמת ירידה איטית אך מתמשכת במחירי הדירות בפריפריה, תהליך שעלול להחריף ככל שהביקוש יוסיף להיחלש. במציאות זו, השחקנים החזקים יידרשו להסתמך יותר על חוסן פיננסי, ניהול זהיר והתמקדות בנכסים אסטרטגיים על מנת לשמור על יציבות ולהתמודד עם האתגרים בשוק הנדל"ן המשתנה.