הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

אושרה תכנית מתאר לתל אביב: 220 אלף דירות חדשות יתווספו

ענת דניאלי | (2)
נושאים בכתבה מחירי הדירות שוק הדיור תל אביב

תכנית המתאר הראשונה לעיר תל אביב-יפו אושרה  למתן תוקף על ידי הועדה המחוזית ונחתמה היום (א') על ידי ראש העירייה רון חולדאי. תכנית המתאר לעיר, תא/5000, אשר חלה על כל שטחה המוניציפלי של העיר, קובעת את מגמות התכנון ואופן התפתחותה של העיר עד לשנת היעד 2025. 

על פי התכנית, היקף האוכלוסייה הצפוי בשנת היעד 2025 הוא של כ-500 אלף תושבים (לעומת כ-426 אלף תושבים כיום). בשל מצוקת הדיור בעיר התכנית  מאפשרת היקפי בניה למגורים גבוהים יותר שמאפשרים לתת מענה אף לגודל אוכלוסייה של כ-650 אלף תושבים. בהתאם לכך התכנית מציעה להגדיל את המלאי התכנוני בכ-120,000 יחידות דיור חדשות, שמתווספות לכ-100,000 יחידות דיור שטרם נבנו, הכלולות בתב"עות מאושרות או בהליכי אישור. 

מעיריית תל אביב נמסר כי במסגרת התכנית תוקם טיילת קירוי איילון, התווספו שטחי תעסוקה באזורים הסמוכים להסעת המונים. כמו כן, העתקת מבנה התחנה המרכזית החדשה, ציר ירוק בין שד' רוטשילד לים, איסור על בניית מגדלים במתחם העיר הלבנה. שימור מבנים טמפלרים במתחם הקריה הצבאית וחידוש כיכר אתרים.

ראש עיריית תל אביב-יפו רון חולדאי חתם הבוקר על חוברת התכנית וברך על אישורה הסופי ומסר: "היום הוא יום חג לעיר תל אביב-יפו. עירנו היא כמעט בת 108 שנים, אך עד היום לא הייתה לה תכנית מתאר סטטוטורית מאושרת. תכנית המתאר, שעליה חתמתי היום, היא תוצר של תהליך עבודה ארוך ויסודי שקיימנו במשך כמעט עשור. תהליך שנועד לבנות תכנית התומכת ככל הניתן בהמשך התפתחותה של העיר ותיתן מענה לאתגרים העומדים בפניה כמרכז המטרופולין הגדול במדינה".

חולדאי הוסיף ואמר "התכנית מכפילה את היצע הדיור, תוך שמירת האיכויות האורבניות הייחודיות של תל אביב-יפו כדוגמת עירוב שימושים ומרחב ציבורי מזמין והרחבתם מעבר למרכז העיר, גם לדרומה ולצפונה. התכנית מעניקה וודאות ושקיפות תכנונית, באמצעותה יוכלו התושבים להתוודע לאופן השפעתה על חייהם. עם אישורה יוענקו לוועדה המקומית סמכויות הנמצאות כיום בידי הועדה המחוזית. הדבר יאפשר את קיצור וייעול הליכי התכנון. תכנית המתאר היא העבודה התכנונית הגדולה והמקיפה ביותר שנעשתה מאז תכנית גדס המפורסמת אשר הוכנה לפני כ-90 שנה ועד היום משמשת מודל לאיכויות אורבניות ומשפיעה לטובה על חייהם של תושבי העיר והמבקרים בה. אנו מאמינים כי בדומה לתכנית גדס, גם תכנית המתאר עוד תשפיע לטובה ותשפר את איכות חיים בתל אביב-יפו בעתיד".

דורון ספיר, סגן ראש העירייה ויו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה: "אישורה של תכנית המתאר הוא יום העצמאות התכנוני של העיר תל אביב יפו. התכנית קובעת את סדר היום התכנוני של העיר לטווח הארוך, שומרת על מרכזיותה ונותנת וודאות תכנונית לתושבי העיר וליזמים".

מעיריית תל אביב ציינו כי התכנית מאפשרת לוועדה המקומית של תל אביב-יפו לאשר בסמכותה תכניות בניין עיר אשר תואמת את תכנית המתאר העירונית. עוד תוחמת התכנית את גבולות שיקול הדעת של הועדה המקומית וקובעת הוראות שינחו את הכנתן  של התכניות המפורטות. חשיבותה של התכנית היא בהגדלת השקיפות והוודאות התכנונית, הן לתושבי העיר והן ליזמים הפועלים בה וכן היא תאשר את קיצור הליכי התכנון בעיר.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    חניבעל 18/12/2016 17:51
    הגב לתגובה זו
    והח"כ שמולי המעופף רוצה לייבא מאות אלפי סורים, חסר לנו מוסלמים בארץ, מדוע השמאלנים עושים זאת? התשובה ברורה, כך הם ישיגו גוש חוסם עם המוסלמים, והם יחזרו לשלטון.
  • 1.
    u 18/12/2016 16:36
    הגב לתגובה זו
    חולדאי -אסון לתל אביב משאיר לנו בכייה לדורות
פרויקט דירות
צילום: שלומי יוסף
ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?",  "כן, הכל בשבילכם". 

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו. 

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון  אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן