מדד קייס שילר הישראלי: מחירי הדירות עלו 1.54% בשנה החולפת
מכון גזית גלוב לחקר נדל"ן מהמרכז הבינתחומי קורא תיגר לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וחושף היום מדד מחירי דירות חדש המבוסס על מאפייני מדד מחירי הבתים האמריקני קייס שילר (Case Shiller) הבוחן את מחירי הבתים ב-20 הערים הגדולות בארצות הברית.
המדד Gazit Globe IDC Index, או GGII, מבוסס על מדידת מחירי דירות שנסחרו פעמיים במהלך תקופה. באופן זה מודד המדד את השינויים שחלו במחירי דירות בין מועד מסחר אחד למועד מסחר שני. המדד מחושב אחת לחודש ברמה ארצית ובנוסף, מציג את השינויים שחלו במחירי הדירות בתשעה אזורים גאוגרפיים שונים בישראל ירושלים, תל אביב, חיפה, גוש דן, השרון, מרכז, דרום, צפון והקריות.
ד"ר אפרת טולקובסקי, מנכ"ל מכון גזית-גלוב, אומרת כי "מאפיין ייחודי של המדד הוא המעקב אחר שינויים במחירי דירות קיימות ללא דירות חדשות. כלומר, מעקב אחר השינויים במחירי הדירות המחוזקות על ידי הציבור. כל שנה ישנן כ-100 אלף עסקאות מתוכן 20-30 אלף של דירות מקבלן. גילינו שהחל משנת 2004 מדד ה-GGII עלה יותר ממדד מחירי הדירות של הלמ"ס, הכולל גם דירות מקבלן וניתן להסיק מכך שחל שינוי בטעמים ואנשים העדיפו דירות באזורים ותיקים. אנחנו מקבצים נתונים אודות דירות שנמכרו פעמיים כדי להימנע מהבדלים באיכות הדירה, הלוא לא ניתן להשוות דירה בקומה ה-1 לדירה בקומה השמינית."
לפי המדד, מחירי הדירות בתקופה שבין ספטמבר 2011 לספטמבר 2012 עלו בשיעור של 1.54%. יצוין כי לפי נתוני הלמ"ס עלו מחירי הדירות בתקופה של אוגוסט 2011-אוגוסט ב-1.4%. אזור הקריות רשם את עליית המחירים החדה ביותר לאורך התקופה בשיעור של 19.3%, אזור הצפון רשם עלייה של 5.59%, אזור הדרום רשם עלייה של 5.35% , ירושלים רשמה עלייה של 2.68%, אזור המרכז רשם עלייה של 3.15% ואזור גוש דן רשם עלייה של 0.64%. מנגד, תל אביב רשמה ירידת מחירים בשיעור של 7.78% וחיפה רשמה ירידת מחירים של 0.57%.
מהנתונים ניתן לראות שהחל מחודש ינואר 2012 החלו מחירי הדירות לעלות בשיעור חודשי ממוצע של 0.34% כל חודש. נתוני המדד מגיעים לקורולציה של 97.27% עם נתוני הלמ"ס, אולם לפי GGII מחירה הממוצע של דירה בישראל ברבעון השני של 2012 היה גבוה ב-7.5% מנתוני הלמ"ס והסתכם ב-1.2 מיליון שקל, זאת לעומת 1.18 מיליון שקל.
בסיס הנתונים לחישוב המדד הינו העסקאות שנרשמו במערכת ה"כרמן" של רשות המיסים החל מינואר 1998. בתהליך הניפוי נופו כל העסקאות בהן סוג הנכס איננו דירה, עסקאות בהן אין ציון תת חלקה, עסקאות בנכסים שנסחרו פחות או יותר מפעמיים במהלך התקופה (קרי נכללו רק עסקאות בהן יחידת הדיור נסחרת פעמיים בדיוק במהלך התקופה), עסקאות בנכסים בהן המ"ר המצוין הינו פחות מ-10 מ"ר, עסקאות בהן ההפרש בשטח המצויין הינו יותר מ-8%, עסקאות בהן מספר החדרים לא זהה, עסקאות בהן יש הבדל של יותר מ-3% בין המחיר המוצהר למחיר המוערך והיחס בין שתי העסקאות גדול מפי 3.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
