הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
הלל בש
צילום: באדיבות המצולם

בונים על הנדל"ן: איך להשקיע בתחום ומהן קרנות ריט?

כולם מדברים על השקעה בשוק הנדל"ן - שעושה רושם שרק עולה; כיצד ניתן להשקיע בנדל"ן? מהם היתרונות והחסרונות של השקעה ישירה במקרקעין? האם כדאי להשקיע במסגרת חברת ניהול? מה היתרונות והחסרונות למשקיעים בקרן ריט?
הלל בש | (9)
נושאים בכתבה השקעה בנדל"ן נדלן קרנות ריט

כל משקיע בוחן ברצינות את אפיק ההשקעה במקרקעין. מדובר על שוק גדול, יחסית פשוט, שנותן רושם של עליות תמידיות. משקיעים רבים נהנים הן מהתשואה השוטפת בנדל"ן (הכנסות שכירות בהיקף של 3-4% מערך הנכס) ובנוסף, מתשואת ההון (עליית ערך הנכס לאורך זמן). אבל השקעה בנדל"ן עסקי (מניב) או למגורים, דורשת הבנה באפשרויות השונות. בשורות הבאות ננסה לסקור בקצרה את הנושא.

 

השקעה ישירה בנדל"ן

האפשרות הנפוצה והמוכרת הינה השקעה ישירה בנדל"ן. במסגרת זו המשקיעים צריכים למצוא נכס (דירה / משרד / חנות), לנהל משא ומתן על רכישתו, לנהל ולארגן משכנתא מול הבנק (הלוואה לרכישת נדל"ן), לבצע בנכס שיפוץ או התאמות נדרשות, למצוא שוכרים טובים (לא פשוט כל כך), לנהל את הגבייה ולדאוג לתחזוקת הנכס לאורך זמן. כל מי שעבר את התהליך מודה שמדובר על כאב ראש רציני.

 

מכל השלבים, מציאת שוכרים טובים מאתגר במיוחד. חשוב לדעת מראש כי הוצאת שוכרים סרבנים מהנכס, לוקח הרבה זמן וכסף, וזה לא תמיד עובד בצורה נכונה. בתי המשפט בישראל (ובעולם) נוטים באופן טבעי לצד השוכר העני והמסכן, על פני בעל הנכס העשיר. לסיכום, השקעה ישירה בנדל"ן כוללת סיכונים מפתיעים, ודורשת המון זמן ומאמץ.

 

השקעה דרך חברת ניהול

אפשרות נוספת, שרבים וטובים מממשים, הינה השקעה בנדל"ן במסגרת חברת ניהול. חברות אלו צצות כפטריות אחר הגשם, עם צוותי שיווק גדולים וממולחים. לא נדון כאן בחברות ניהול שהן בעצם הונאות ממשיות; הן משאירות אחריהן שובל של משקיעים מרומים וממורמרים (אחרי שהפסידו את רוב כספם).

 

נתמקד דווקא באותן חברות ניהול מקצועיות שבאמת רוכשות נדל"ן ומנהלות אותו עבור המשקיעים, תמורת עמלות שמנות וגבוהות. הבעיה העיקרית בחברת הניהול, הינה העדר הפיקוח. לצערנו, אין באמת מי שמגן על המשקיע הקטן. במבנה ההשקעה הקלאסי, יש לחברת הניהול מקומות רבים בהם היא יכולה לשחוק או אפילו לבטל את התשואה של המשקיע. לחברת הניהול יש תמריצים סותרים, ולכן היא לא תמיד דואגת לטובת המשקיעים. היינו, מעבר לחיסכון הממשי בזמן ומאמץ, חברות ניהול אמיתיות (ולא הונאות) כוללות מרכיב מובנה של סיכון מורחב.

 

קרן ריט

אפשרות נוספות, אך פחות מוכרת הינה קרן ריט או REIT (Real Estate Investment Trust). קרן ריט הינה קרן השקעות בנדל"ן, והיא נסחרת בבורסה כמו מניה. קרן ריט היא חברת השקעות ציבורית שתחום עיסוקה העיקרי הוא נדל”ן. חברות אלה רוכשות נדל”ן מסוגים שונים; בנייני משרדים, קניונים, מלונות, בתי חולים, מבני תעשיה, מחסנים, מבני מגורים ועוד. הקרן מנהלת את הנכסים, וגובה דמי שכירות מהדיירים.

 

קרן ריט מנפיקה ניירות ערך למשקיעים, ומאפשרת להם להשתתף ברווחיות של נדל"ן מסחרי, במסגרת הבורסה. המשקיעים רוכשים את נייר הערך, וכך יכולים להרוויח מתשואת הנדל"ן ומעליית ערכו (או לחילופין להפסיד ממשבר נדל"ן, כמו שארע ב- 2008).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

יתרונות קרן ריט

רכישת יחידות השתתפות בקרן השקעות של נדל"ן (ריט) כוללת מספר יתרונות מובנים: פשטות רבה (קנייה ומכירה שניתן לבצע דרך אפליקציה או מחשב), חסכון בזמן (לא צריך להשקיע זמן ומאמץ בחיפוש נכסים ובניהולם), לא צריך סכומי כסף גדולים ( ניתן להשקיע במסגרת ריט גם אלפי שקלים בודדים), פיזור סיכונים (קרן ריט מאגדת מספר רב של משקיעים, ורוכשת מספר רב של נכסים שונים באזורים שונים, ועם חשיפה עסקית שונה), פיקוח (בגלל שמדובר על נייר ערך סחיר בבורסה, לקרן הריט יש רגולציה משמעותית [להבדיל מחברות מתווכות עליהן כתבנו בעבר]. החברות נדרשות לאמוד באמות מידה מקצועיות לעניין דיווח, בקרה וממשל תאגידי), מינוף (קרן הריט לוקחת הלוואות; מה שמשפר את התשואה לכספי המשקיעים).

 

חסרונות קרן ריט

מנגד, קנייה של נייר ערך מסוג ריט כוללת גם מספר חסרונות: דמי ניהול (מנהלי קרן ריט לוקחים עמלה על הניהול של כספי הקרן ונכסי הנדל"ן), מיקוד יתר בנדל"ן עסקי / מסחרי (רוב קרנות ריט מתמחות בנדל"ן עסקי ואינן חשופות בצורה ניכרת לנדל"ן למגורים), חשיפה לשוק ההון (קרן ריט נסחרת בבורסה וניירות ערך עשויים לאבד מערכם מסיבות שונות ומשונות), גורם מתווך (כמו תמיד, כשמשקיעים בעזרת גורם מנהל, קשה לדעת מראש את מידת ההצלחה של מנהלי קרן הריט בבחירת הנכסים הנכונים ובניהולם), מינוף (קרן ריט לוקחת הלוואות; אם נכסי הנדל"ן מופסדים, הנזק למשקיעים גדול הרבה יותר).

 

מינוף זה גם יתרון וגם חיסרון?

כידוע, מינוף או לקיחת הלוואות (הנפקת אג"ח) - הוא חרב פיפיות. במצבי רווח הוא משפר את הרווחיות של המשקיעים, במצבי הפסד הוא פוגע במשקיעים - יותר מהרגיל. זו הסיבה שבסקירה זו, הוא מופיעה הן ביתרונות והן בחסרונות. הנקודה העיקרית היא שהשקעה בקרן ריט מאפשרת (שלא לומר מחייבת) מינוף משמעותי, ולכן התשואות הצפויות דומות לרכישה ישירה עם משכנתא.

 

קרנות ריט ישראליות

קרנות הריט העיקריות בישראל: ריט 1 -1.67% ו- סלע נדלן -1.87% שמשקיעות בעיקר במשרדים. יש גם את את קרן הריט מניבים מניבים ריט -1.74% שפועלת גם בתחום המסחרי והמגורים. וכן את קרן ריט אזורים ליווינג ריט אזורים ליוי -2.26% שפועלת בעיקר בתחום הדיור להשכרה (ארוכת טווח) וכך גם מגוריט -0.02% . בכל מקרה - חשוב מאוד לקרוא ולהבין את התשקיף של קרן ריט על מנת להבין את מבנה ההשקעה, המגבלות והתנאים השונים.

 

קרן ריט היא לא קרן נאמנות!

רבים מתבלבלים וחושבים שמדובר על קרן נאמנות. המקור לבלבול הינו המרכיב האקטיבי של קרן ריט (מנהלי הקרן בוחרים את הנכסים שהם ירכשו וינהלו), והעובדה שהרוכש מקבל חשיפה רחבה למגוון נכסים שונים. למרות זאת, ראוי לראות בקרן ריט חברת השקעות נדל"ן שמניותיה נסחרות בבורסה. היינו, אחת התכונות החשובות של קרן ריט הינה העובדה שהיא נייר ערך סחיר, בדומה למניה. כתוצאה, המחיר של נייר הערך קרן ריט חשוף לתנודתיות הטבעית והגבוהה של שוק ההון. המחיר עלול לעלות ולרדת בחדות, וייתכן פער בין הערך החזוי שהמשקיע מגבש בדעתו, לבין מחיר השוק העדכני לטווח קצר.

 

עמלות קרן ריט

כאמור, קרן ריט גובה עמלה תפעולית מכלל הנכסים שבידיה, על מנת לממן את משכורות המנהלים, ועלויות תפעול הקרן. עמלה זו, נמצאת ברמה העולמית בין 0.7% ל- 1.7% ואם לוקחים בחשבון את רמת המינוף (הלוואות; הון זר), מדובר על עמלה משמעותית. עמלה תפעולית זו יכולה למתן או אפילו לבטל את הרווחיות השוטפות מהשכרת הנכסים. המשקיעים נותרים עדיין עם רווחיות כתוצאה מעליית ערך (תשואת הון), אבל ראוי לשים לב לכל הפרטים.

 

השקעה במקרקעין כוללת הזדמנויות רבות וסיכונים מובנים. משקיעים מחפשים הן את התשואה השוטפת והן את תשואת ההון על הנכס. השקעה ישירה בנדל"ן דורשת מעורבות אישית, הרבה זמן ומאמץ. השקעה בנדל"ן דרך חברת ניהול כוללת חסרונות מובנים הן מצד ההונאות הרבות בתחום והן בגלל תמריצים סותרים והעדר פיקוח ובקרה אמיתיים. לעומתם, קרן ריט (REIT) מהווה אלטרנטיבה מעניינת להשקעה בנדל"ן בצורה מנוהלת, מקצועית ובמסגרת הבורסה לניירות ערך. כמו כל השקעה יש לקרן ריט יתרונות מובנים וחסרונות חשובים. למי שמחפש השקעה ישירה, בניהול מקצועי, בסכומים לא גדולים ובפיקוח רגולטורי - קרן ריט בהחלט יכולה להיות אפשרות נוחה ומהירה.

 

הלל בש ([email protected]) - מנהל סיכונים פיננסים בחברת סמארט אופשנס בע"מ, מרצה במרכז האקדמי לב ובאוניברסיטת בר אילן.

אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    את הדבר המהותי ביותר בקרן ריט לא הסברת - מודל המס בקרן (ל"ת)
    רון 22/01/2022 00:54
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    שלומיד 19/01/2022 15:44
    הגב לתגובה זו
    סהכ מרוצה. המס גבוה
  • 3.
    רז 19/01/2022 14:23
    הגב לתגובה זו
    מורידה מס רווחי הון על דיבידנדים מריט, וביד השניה מלמדת בבתי הספר אוריינות פיננסית החל מבית הספר היסודי. *מושקע בקרן VNQ שמונה שנים, מרוצה מאוד. מעדיף את זה על פני נדל"ן פיזי*
  • משקיע 21/01/2022 23:30
    הגב לתגובה זו
    קרנות ריט נהנות ממיסוי חד שלבי, בניגוד למיסוי דו שלבי של כל החברות העסקיות. במיסוי דו שלבי, יש מס חברות על הרווח (כ-23%), ואז על חלוקת הרווחים למשקיעים חל מס נוסף, מס דיבידנדים של 25% זהו מיסוי דו שלבי, שמביא את המס הכולל סביב 50% קרנות ריט נהנות מהטבות מס רבות: מיסוי חד שלבי, כך שהרווח מהכנסות שכירות לא סובל ממס חברות, אלא יש רק מיסוי ברמת המשקיע, לפי שילוב בין רווח הוני בשיעור של 25% לרווח פירותי בשיעור שח 47%, ובפועל המיסוי הוא סביב 33% בנוסף, קרן ריט נהנית מס רכישה מופחת בקניית נכסי מגורים עד כאן לגבי ריט בארץ. בחול, המיסוי הוא 25% כמו דיבידנד רגיל תעודת הסל VNQ ממוסה לכן ב 25%
  • תודה על ההסבר המלומד. (ל"ת)
    כגן 22/01/2022 14:09
  • 2.
    מיסוי רצחני של הדיבידנד בחברות הריט לא צויין בכתבה (ל"ת)
    רפי 19/01/2022 14:04
    הגב לתגובה זו
  • רז 19/01/2022 19:20
    הגב לתגובה זו
    איך שלא תהפוך את זה.
  • 1.
    למען הדורות הבאים 19/01/2022 12:42
    הגב לתגובה זו
    אפשר לעצור את זה ! עם מגבלה על עליית מחירי השכירות וקיבוע שלהם לאורך שנים כפי שקורה בארה"ב.
  • ארז 23/01/2022 11:09
    הגב לתגובה זו
    עבודה החוצה, אל מחוץ לגבולות גדרה-חדרה.
ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסף
ועידת התשתיות

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"

מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות

מנדי הניג וצלי אהרון |
נושאים בכתבה ינקי קוינט מחירי הדירות דיור להשכרה

הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.

ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.

בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.


מצב הקרקעות בישראל

מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."

לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."

להמשך הכתבה לחץ כאן
דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי
שכר הדירה - לאן?

שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"

ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"

צלי אהרון |
נושאים בכתבה שכר דירה

שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית. 

מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.

התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה. 

 עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.

ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?

"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."

עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?

להמשך הכתבה לחץ כאן