בחודש מארס 2020 רגע לפני התפרצות מגפת הקורונה, היקף המשכנתאות המצטבר בישראל עמד על 394 מיליארד שקל, ששולמו באופן שוטף. במארס הוקפאו כ-30% מהמשכנתאות בהיקף של כ-93 מיליארד שקל. כל הבנקים למשכנתאות ורבים מהבנקים המסחריים אפשרו ללווים הקפאה של תשלומי המשכנתא לשלושה חודשים בלי שאלות ובלי קנסות. זהו צעד תקדימי בהיסטוריה של מערכת הבנקאות הישראלית שנבע מהחשש שלווים רבים לא יעמדו בתשלומי המשכנתא כתוצאה מאובדן מקום עבודה או הכנסה מעסק שנסגר או נפגע קשות מהשלכות המגיפה. 

הבנקים לא יכלו לקחת את הסיכון שחלק גדול מהלווים שלהם יפר את תשלומי המשכנתא, מה שיוביל להליכי כינוס נכסים נגד עשרות אלפי נוטלי משכנתאות. הליכים אלו אינם אפשריים גם ברמת האכיפה (בתי המשפט לא ערוכים להפרות המוניות של המשכנתאות) וגם מוסרית הלווים הנורמטיביים נפגעו למעשה ממגיפה שהינה כוח עליון ולא היה בכך אלמנט של "אשם" מוסרי. 

אם לא די בכך, העמדה למכירה של עשרות אלפי דירות בתהליך של כינוס נכסים הייתה מפילה את שוק הנדל"ן ואת שווי הבטוחות של הבנקים, שהייתה גורמת מיידית להפרשות בהיקף משמעותי ביותר, להפסדי אשראי עצומים ולמחיקות ענק במאזני הבנקים. בתרחיש קיצון התהליך עלול היה להביא להלאמת הבנקים ע"י המדינה, בדומה למצב שהיה בשנות השמונים בישראל.

הבנקים למעשה היו בכך פוגעים בעצמם אם לא היו מאפשרים את הקפאת המשכנתאות ולכן פעלו בצורה מתאימה. זה מצב די נדיר שבו פעולה שנקטו הבנקים שירתה גם את הבנקים וגם את הלווים אשר לא יכלו לשלם באופן שוטף את תשלומי המשכנתא. הפסקת התשלומים השוטפים לא פגעה בנזילות הבנקים אשר להם מקורות מגוונים הכוללים את שוק ההון ובמידת הצורך גם את בנק ישראל. 

• שיא כל הזמנים: מעל 51 מיליארד שקל בהוצאות כרטיסי האשראי ביולי
• קודם היקר או קודם הקטן? שתי שיטות לחיסול הלוואות, איזו מתאימה לכם יותר?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המשכנתאות הבנקאיות נחסמו ללווים בקשיים וללוים חדשים 

נכון להיום כ-60% מנוטלי המשכנתאות חזרו לשלם באופן שוטף את תשלומים המשכנתא. שתי אוכלוסיות אשר נפלטו לחלוטין משוק האשראי הבנקאי: הקבוצה הראשונה היא לקוחות שנקלעו לקשיים כלכליים והבנק לא מעוניין להגיע איתם להסדר. ללווים אלו אין מקורות מימון עצמאיים והם צפויים למכור את הנכס שברשותם או לפנות לשוק החוץ בנקאי.

הקבוצה השנייה היא של לווים חדשים שהיו אמורים לקבל משכנתא בימים כתיקונם: בעלי הכנסה קבועה, עם היסטוריית אשראי תקינה ועם בטוחות איכותיות. חלקם הגדול אינו עומד כרגע בדרישות בנק ישראל לגבי תשלום שוטף של המשכנתא והם נאלצים לפנות לשוק החוץ בנקאי. 

אשראי חוץ בנקאי יקר יותר

לווים אלו שזקוקים להון כדי להשלים עסקת קניית דירה או לצרכים אחרים נאלצים לפנות לשוק החוץ בנקאי היקר משמעותית. בעוד שהריבית על משכנתא בנקאית עומדת על 3%-4% לשנה, ריבית חוץ בנקאית עשויה לנוע בין 8%-12% לשנה ללווה במאפיינים דומים. מרבית ההלוואות החוץ בנקאיות הן הלוואות גישור לתקופה קצרה יחסית.

• המטוס ששינה את פני התעופה המסחרית למרות שייצורו הופסק
• הרווחתם על מתכות נדירות? מה עם משאבי מזון נדירים?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

האנומליה בשוק המשכנתאות מייצרת הזדמנות למשקיעים

לקרנות האשראי החוץ בנקאיות ולמשקיעים בקרנות אלו – המצב מהווה הזדמנות השקעה מצוינת מבחינת תשואה מול סיכון. לווים איכותיים שנפגעו מהקורונה וחלקם הגדול יחזרו לאיתנות פיננסית עם סיום המשבר נאלצים לשלם ריביות של כ-10% ויותר עבור הלוואה עם שעבוד על נכס איכותי הניתן למימוש פשוט יחסית. הזדמנות זו מאפשרת למשקיעים בקרנות האשראי ליהנות מתשואה שוטפת של בין 5%-7% בסיכון נמוך יחסית וכנגד בטחונות איכותיים.

הכותב הינו יגאל צמח, מנכ"ל קרן גשרים