דו"חות אמות: גידול של 4% ב-NOI, המניה מזנקת במחזור ענק
אמות מציגה גידול של כ-4% ב-NOI לשנת 2015 שהסתכם בכ-512 מיליון שקל וגידול של כ-10% ב-FFO לשנת 2015 שהסתכם בכ-323 מיליון שקל
חברת אמות השקעות מקבוצת אלוני חץ מדווחת היום (ד') על תוצאות הרבעון הרביעי ועל התוצאות לשנת 2015 המציגות צמיחה בכל הפרמטרים. לפי הדוח הכספי, ה-NOI בשנת 2015 עלה בכ-4% והסתכם בכ-512 מיליון שקל לעומת כ-493 מיליון שקל בשנה המקבילה אשתקד. ה-FFO בשנת 2015 עלה בכ-10% והסתכם בכ-323 מיליון שקל לעומת כ-294 מיליון שקל בשנה המקבילה אשתקד. אבי מוסלר, מנכ"ל אמות: "תוצאות שנת 2015 מציגות צמיחה בכל הפרמטרים של החברה שאף עקפו את תחזיותינו המוקדמות".
מניית אמות -3.71% לחץ וגרור להזזה מזנקת 3% במחזור גדול של 23 מיליון שקלים, המחזור השלישי בגודלו בבורסה ונציין כי המחזור היומי הממוצע במני עומד על 2.5 מיליון שקלים בלבד.
הדוח הכספי מציג גם כי ה-FFO למניה בשנת 2015 עלה בכ-7% והסתכם בכ-117 מיליון ש"ח לעומת כ-109 מיליון שקל בשנה המקבילה אשתקד. ה-NOI מנכסים קיימים (Same property NOI) ברבעון הרביעי לשנת 2015 גדל בכ-3.6% והסתכם בכ-125.8 מיליון שקל, לעומת כ-121 מיליון שקל בשנה המקבילה אשתקד. בנוסף, שיעור התפוסה צמח בשנת 2015 ל-97%, לעומת 94.2% בשנת 2014, גידול של 2.8%.
אבי מוסלר, מנכ"ל אמות מסר: "תוצאות שנת 2015 מציגות צמיחה בכל הפרמטרים של החברה שאף עקפו את תחזיותינו המוקדמות, בדגש הגידול של כ-7% ב-FF0 למניה. בהתאם למדיניותנו, עם פרסום הדוחות השנתיים פרסמנו את תחזיותינו לשנת 2016 ואנו מצפים כי היא שנה זו תהיה טובה באופן משמעותי משנת 2015.
- אמות: יציבות בהכנסות וב-FFO, מאשררת את התחזית השנתית
- אמות מציגה יציבות תפעולית: ירידה של 1% ב-FFO מול עלייה של 2% ב-NOI
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מוסלר הוסיף כי, "בשנה האחרונה המשכנו בשיווק מגדל אטריום תוך התמקדות במחירי היעד התואמים את איכות המגדל והשכרתו לשוכרים איכותיים ומובילים בשוק...אנו מרוצים מאוד מקצב התקדמות ההשכרות שעומדות על כ-65% ורואים עליה בביקושים והתעניינות גוברת של שוכרים פוטנציאליים איכותיים ומובילים בבניין. בכוונתנו להמשיך ולפעול על פי האסטרטגיה ארוכת טווח בה אנו פועלים בעשור האחרון ולעשות את מירב המאמצים ולהשקיע את מיטב המשאבים על מנת להשיא ערך לבעלי מניותינו גם בהמשך הדרך".
תגובות האנליסטים:
ישי ששון, אנליסט בירושלים ברוקראז': "התוצאות מאוד יפות ומחזקות את מה שאנו סבורים כבר זמן רב. אמות מציגה ניהול נכון, הן מבחינה ריאלית והן מבחינת מימון החברה ומדיניות נכונה בהיבט ההשכרות ושכ"ד. למעשה, החברה לא מתפשרת בקלות מצד אחד, אך לטווח הארוך ההכנסות עולות כפי שניכר ב-NOI. בנוסף, המימון גדל נוכח פעילות משמעותית בהגדלת תזרים המזומנים והורדת ההוצאות".
ששון אף הוא התייחס להצלחה במגדל 'אמות אטריום' המהווה מנוע משמעותי ברווחים: "מגדל אריטיום שנבנה ברמת גן, מציג תוצאות מעולות עם שיעור השכרות של 51% עם וכיום אף מתקיים מו"מ מתקדם של עוד כ-14% חוזים הצפויים להיחתם בקרוב".
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
בהתייחס לתשואות, הדיבידנדים ומבט לשנת 2016 הוסיף: "אנחנו ממליצים קנייה במחיר יעד של 15.8 שקלים. כמו כן, יאמר לזכותה של אמות כי ישנו דיבידנד מאוד יפה בשנה הקרובה שיסתכם על פי שווי המניה בתשואה של 6% שהינה מהגבוהות, אולי אפילו הגבוהה מכולן בשוק הנדל"ן הישראלי".
בן נובו שלם מאפסילון: "אמות הציגה תוצאות מרשימות ביותר, מעל ומעבר לציפיות שלנו שגם כך מלכתחילה היו מאוד גבוהות. בשנתיים האחרונות אמות התמודדה בגבורה עם מספר גדול של פינוי שטחים והשכרות מחדש של הנכסים במקביל החברה הצליחה לעלות את שיעור התפוסה מכ-94.2% בסוף שנת 2014 לשיעור התפוסה הנוכחי של כ-97%. בנוסף חשוב לציין שלחברה התנהלות פיננסים מאוד שמרנית, פיזור נכסים רחב, יכולות יזום עם הוכחות בשטח והנהלה מאוד איכותית. במבט קדימה, אנחנו מעריכים שכתוצאה מהמשך יזום של נכסים חדשים וירידה בעלויות המימון תשואת ה-FFO המייצגת של אמות יותר גבוהה מתשואת ה-FFO הנוכחית".
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
