שוק הנדל"ן למגורים ממשיך לספוג אש. שתי סוכנויות הדירוג הגדולות, מידרוג ו-S&P מעלות, מזהירות שהירידה בביקושים לדירות והמשך סביבת הריבית הגבוהה יוצרים סיכון ממשי ליזמים. לפי הסקירות שפרסמו, גל פשיטות רגל בענף זה כבר לא תרחיש קיצוני אלא אפשרות ממשית, אם המגמות הנוכחיות יימשכו.

אבל האזהרות האלה לא מפתיעות אף אחד הן יותר מראות עד כמה חמור המצב. אנחנו בביזפורטל מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ולא פעם הדגשנו שהמצב בשטח חמור אפילו יותר מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. ובאמת בעונת הדוחות לרבעון השני זה כבר קיבל ביטוי - יזמיות הנדל״ן דיווחו על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים. גם מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן, חיזק אותנו כשאמר: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס".

הנתק בין מחירי הדירות לבין יכולת הקנייה של הציבור רק מעמיק. כיום נדרשות בממוצע כ-169 משכורות כדי לרכוש דירה בישראל. עלות ממוצעת של כ-2.3 מיליון שקל מול שכר חודשי של כ-12,492 שקל, הדגש הוא שזה ממוצע ובאיזור המרכז המחירים אפילו מטפסים למעלה. זה כמובן נתון ארצי, אם בוחנים את אזור המרכז, הפערים קופצים אפילו יותר: בדירות חדשות בתל אביב, רמת גן או גבעתיים, זה יכול להגיע גם ליותר מ-250 משכורות. זו עלייה חדה לעומת העבר, שממחישה עד כמה שוק הדיור התנתק מההכנסות של משקי הבית. בתחילת העשור הקודם נדרשו כ-128 משכורות בלבד לרכישת דירה ממוצעת, ובשנים האחרונות המספר רק מטפס והרבה מעבר לקצב עליית השכר. במקביל, גם תנאי המימון הפכו קשים יותר, כשהריבית הגבוהה מקשה על קבלת משכנתאות ומשאירה הרבה אנשים מחוץ לשוק.

במידרוג מציינים שמתחילת השנה נמכרו כ-15 אלף דירות חדשות בלבד שזאת ירידה של כ-33% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הנתונים מתבססים על פרסומי משרד האוצר והם מתריעים על שינוי מגמה ברור בשוק. מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו הגיע לשיא של כ-82.5 אלף יחידות מה שמשקף כ-31 חודשי היצע (המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים), לעומת 18 חודשים בשנה שעברה. במידרוג מסבירים שהעלייה במלאי נובעת מגידול בהתחלות הבנייה ובהיתרים לפרויקטים חדשים, בזמן שהיקף העסקאות הולך ומצטמצם. כלומר נבנות יותר דירות, אבל פחות נמכרות וזה מוביל לכך שיזמים נאלצים לממן את הבנייה לאורך זמן, כשהם סופגים ריביות גבוהות ועלויות מימון שמכרסמות ברווח.

• איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
• ניתוח רבעוני: מכירות הדירות קפאו אבל המניות קרובות לשיא, האם השוק מתעלם מהסימנים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

10 מתוך 17 חברות היזום הציבוריות רשמו ירידה ברווח הגולמי במחצית הראשונה של השנה, ו-6 מהן איבדו מעל 10% מהרווחיות. הסיבות: מבצעי שיווק, עלייה בעלויות הבנייה והתארכות של פרויקטים. במידרוג מזהירים שהמצב הזה פוגע בעיקר ביזמים קטנים או כאלו שממוקדים גיאוגרפית ופחות מסוגלים לפזר סיכונים.

דירה חדשה מול יד שניה

ירידת המחירים בחריש בולטת במיוחד בדירות יד שניה, יותר מאשר בדירות החדשות מקבלן. בעסקאות האחרונות ביד שניה - המחיר למ"ר ירד אל מתחת ל-14 אלף שקל, לעיתים גם סביב 13 אלף, בעוד שבעבר אותן דירות נמכרו גם ב-16 ואפילו 17 אלף שקל למ"ר.

מדובר בירידה של כ-20% תוך כשנתיים, נתון שמבטא את ירידת המחירים בעיר. אבל, שלא נתבלבל - גם בדירות חדשות מקבלן הירידה היא פחות או יותר באותם אחוזים. הסיבה לכך ברורה: בעלי דירות פרטיים שמתמודדים עם קונים מועטים ועם תחרות גוברת, פשוט נאלצים להתגמש. אין להם איך להסתיר את המחיר האמיתי, ולכן הירידה נרשמת באופן שקוף וברור בכל עסקה.

לעומת זאת, הקבלנים מציגים כלפי חוץ תג מחיר גבוה יותר, אך בפועל מעניקים מבצעים והקלות שמפחיתים את המחיר האפקטיבי. במקום להוריד את המחיר הרשמי, הם מציעים תנאי תשלום נוחים. כמו תשלום של 20% בלבד בחתימה והיתרה באכלוס, פטור מהצמדות או תוספות בשווי עשרות אלפי שקלים.

בדרך הזו הם מצליחים לשמור למראית עין על סביבת מחירים גבוהה, גם כאשר בפועל הם מתפשרים לא פחות מהמוכרים בשוק החופשי. מעבר לפער במחיר, יש גם הבדל תפקודי: בדירות יד שנייה ניתן לעבור לגור באופן מיידי, מה שהופך אותן לאטרקטיביות עבור מי שמחפש פתרון זמין, בעיקר בתקופות של חוסר ודאות. דירות חדשות דורשות המתנה של חודשים ולעיתים למעלה משנה עד לאכלוס, מה שפוגע ברלוונטיות שלהן לרוכשים שמבקשים יציבות כאן ועכשיו.

יציאה של משקיעים מהשוק?

ירידת המחירים שנרשמת כיום בשוק הדירות בחריש מושפעת לא רק מהאטה כללית בביקושים, אלא גם מתופעה שמתחילה לתפוס תאוצה: יציאה של משקיעים מהשוק. הדירה שנמכרה לאחרונה ב-1.36 מיליון שקל, לדוגמה, נרכשה בעבר על ידי מי שראו בה השקעה לטווח ארוך, אך כעת בחרו למכור, ייתכן מתוך צורך בנזילות או תחושת מיצוי.

המשקיעים הראשונים שנכנסו לחריש עשו זאת בתקופה שבה העיר הייתה בתחילת דרכה, המחירים היו נמוכים מאוד, והציפייה הייתה לעליית ערך משמעותית. ואכן, במשך כמה שנים חריש הציגה עליות חדות, במיוחד בשנים 2020-2022. אך מאז - התמונה השתנתה. העלאות הריבית, עלויות מימון כבדות יותר, התשואה השוטפת משכר דירה שנותרה נמוכה יחסית, ובמקביל גם החמרת המיסוי על דירות נוספות.

כל אלה הפכו את ההשקעה לפחות משתלמת. כמו כן, הסנטימנט כלפי חריש גם הוא עבר שינוי. בשנים הראשונות העיר נתפסה כהבטחה - עיר חדשה, מתפתחת, עם מחירים אטרקטיביים וקהילה צומחת. אך בשנים האחרונות נשמעים יותר קולות של תסכול. בין אם בשל עומסי תנועה, עיכובים בפיתוח תשתיות, או פשוט תחושת פחות אופטימית של שוק הדירות בעיר.

התוצאה, כך נראה: היא שיותר ויותר משקיעים מעדיפים 'לרדת מהעץ' ולממש את ההשקעה. גם אם המשמעות היא ירידה מסוימת ברווח או אפילו מכירה במחיר הפסד. הדבר ניכר בעלייה בהיצע הדירות שמגיעות מהידיים של משקיעים, בעיקר דירות קטנות יותר או דירות 4 חדרים סטנדרטיות שנקנו להשכרה.

ומהצד השני של העסקאות, הרוכשים כיום הם בעיקר זוגות צעירים ותושבים מקומיים שעברו מגורים בשכירות ומבקשים לעבור לדירה בבעלות.

• חריש: ההבטחה הגדולה - שהתפוגגה?
• היזם שילם כ-40% מעל מחיר השומה - ועשרות דירות ייבנו בחריש
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7