מחדשים משכנתא או לוקחים חדשה? מה חשוב לשים לב בריבית המשתנה
לירן סלע, בעלים סלע השקעות ופיננסים על תמהיל משכנתא: הציבור עדיין מתרחק מהפריים והצמודות, וכמה זמן כדאי לקבע ריבית משתנה לאור הציפיות לירידת ריבית ואיך להיערך נכון לפני שלוקחים משכנתא?
המשכנתא הממוצעת זינקה בשנים האחרונות, ריבית הפריים עומדת על 6% ובינתיים עוד לא יורדת, איך נכון לנהל את הריבית המשתנה לאור סביבת הריבית הגבוהה? לירן סלע, בעלים של סלע השקעות ופיננסים בראיון ממליץ לקבע ריבית משתנה לטווח קצר של שנה וחצי-שלוש, מאחר שלפי הערכות, הריבית צפויה לרדת במהלך התקופה הזאת ולא כדאי להיות מקובעים לטווח ארוך.
לבעלי משכנתאות קיימות ממליץ לעקוב אחרי העדכון הצפוי בריבית המשתנה, שכן מי שקיבע ריבית לפני כמה שנים עלול להיתקל בקפיצה משמעותית בחידוש הקרוב. לכן, חשוב לבדוק את מועד החידוש הקרוב ולהיערך מראש.
בנק ישראל לאחרונה החליט להגביל את הלוואות הקבלן - איך זה עשוי להשפיע על השוק?
"בנק ישראל הוציא הנחיה לבנקים שמגבילה את היקף הלוואות הקבלן ל-10% מסך המשכנתאות שהבנק מעמיד. כיום הבנקים מעמידים בממוצע 7-8% מתיק האשראי שלהם כהלוואות קבלן, כך שההגבלה לא צפויה ליצור שינוי ממשי בהתנהגות הבנקים.
- בלאקאדג’ נכנסת למשכנתאות: שירן תמר-אזולאי תוביל את החברה החדשה
- לראשונה בישראל יוסדר מקצוע ייעוץ המשכנתאות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הלוואות קבלן הן מוצר טוב במהותו, במיוחד למשפרי דיור שמוכרים דירה קיימת. הן פחות מתאימות לזוגות צעירים שאין להם אפשרות לפרוע את ההלוואה בתומה, מה שעלול להיות מסוכן עבורם."
ריבית בנק ישראל עוד לא יורדת כפי שהציבור רוצה. איפה תמהיל המשכנתא שהיום הציבור נמצא לאור סביבת הריבית?
" אנחנו מדברים על ריבית פריים של 6% כיום. עד לפני שנתיים וקצת, ריבית הפריים עמדה על 1.6%. לכן, חשיפה של משכנתא לפריים שהייתה בעבר 30%, 60%, 66% - התמתנה לכיוון של 15-20% מסך המשכנתא. חשוב לציין שמוצר הפריים הוא מוצר טוב, אבל צריך להבין שזה מוצר משתנה על בסיס חודשי. אם הפריים יעלה או ירד, תרגיש מיד את השינוי בהחזר החודשי לשני הכיוונים".
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
- למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
ציינת שהציבור נמצא 15-20% בפריים. אז איפה בכל זאת הציבור נמצא יותר?
"הציבור נוטה יותר לאפיקים לא צמודים. המדד המחירים לצרכן היה ב-2024 כ-3.2%, כלומר הציבור הבין שהמדד הוא עלול להגדיל את החוב לבנק. לכן נוטים לאפיקים שאינם צמודים, יותר בטוחים וסולידיים.
"אבל חשוב לשים לב - בסביבת ריבית גבוהה כמו שיש לנו בעשור האחרון, כדאי לקבע ולקחת הלוואות שאינן צמודות. אבל צריך לזכור שאם נקבע יותר מדי סכום בריבית גבוהה שאינה צמודה למדד, ביום שניפגש עם ריבית נמוכה יותר, אנחנו מקובעים בגבוה ולא נהנה מירידת הריבית. חשוב לשלב נכון את האפיקים האלו ולא להיות תמיד סולידי לטווח הארוך".
אתה מציין לא לקבע את הריבית. אם ככה, איך נכון לנהל את זה עם הריביות המשתנות?
" חשוב לקבע את הריביות לפחות בשליש כי בנק ישראל מחייב, אבל את שאר האפיקים חשוב לשלב נכון. פריים דיברנו על 20%-15%. האפיקים האחרים אפשר לקבל לתקופה נקובה - ריביות משתנות כל שנה וחצי, שנתיים, שלוש, חמש, שבע - כל זמן לפי המנגנון ברמת הגיוסים.
"אבל זכרו, אם קיבעתם הלוואה משתנה כל חמש שנים, בעוד חמש שנים הריבית נפתחת מחדש. אם באמצע תהיה סביבת ריבית שתאפשר לקבל ריבית זולה יותר, אדם שקיבע לחמש שנים לא ייהנה מהירידה כי הוא מקובע. לכן, שקלו אולי לקבל למשך זמן קצר יותר - שנה וחצי, שנתיים, שלוש - כדי לעבור את התקופה הלא ברורה שעוברים עכשיו, ואולי להרוויח את הירידה בעדכון הריבית הבא".
איזה דברים נוספים חשוב לשים לב בריבית המשתנה?
"זוג שביצע משכנתא לפני ארבע-חמש שנים ברכיב משתנה כל חמש שנים, היום נפגש עם העדכון של הריבית. כלומר, היום הוא צפוי לעבור מריביות שהיו לפני חמש שנים - 3% - לריבית של 7%, כי העוגן התעדכן.
חשוב להוציא יתרות מהבנק, לשאול מתי ההלוואה משתנה ולהיות מוכנים לקראת זה. הבנק מיוזמתו לא יפנה אליך ויגיד "הריבית שלך עלתה, בוא תבצע מחזור". אתה בתור צרכן סביר, שבודק כל דבר בסופר ברמת עשרות שקלים, פה יש לך מאות שקלים בחודש שאפשר פשוט לחסוך ולמחזר לפני העלייה של הריבית.
ואם היא כבר עלתה ואתה בתוך האירוע של עדכון ריבית למעלה - לא קרה כלום. אפשר למחזר אותה בהמשך ועדיין ליהנות מריבית טיפה יותר הגיונית".
האם יש טיפים שאתה יכול לתת לרוכשים שקונים עכשיו דירה?
" כשאדם רוכש דירה, עליו לקחת בחשבון הוצאות נלוות: מס רכישה (גם לדירה ראשונה יש מדרגות מס מעל שני מיליון), תיווך, עורך דין, הוצאות לבית. נכס מקבלן או יד שנייה לא מתבטא בכניסה עם מזוודה והכל מוכן - יש המון הוצאות נלוות.
"כדאי להשאיר בצד חלק מההון העצמי לטובת אותן הוצאות נוספות ולקבל יותר אמון מהבנק, מאשר להשלים את הרכישה ואז לגלות שחסרים לא מעט כספים להוצאות נלוות ושיפוץ הבית.
"ברמת הבנק - חשוב להגיע מוכנים. לא ייתכן שהבנק יודע עליך הכל, אבל אתה כבעל המשכנתא לא יודע על עצמך דבר. בדוק איך אתה נראה מבחינת נתוני אשראי, דירוג אשראי, האם ההתנהלות שלך בבנק תקינה, מה ההכנסות שלך. חשוב לבוא מוכנים ולשפר עמדות ככל האפשר. ואל תוותרו על בדיקת כל הצעה שתקבלו".
לראיון המלא:
- 1.אנונימי 31/05/2025 11:12הגב לתגובה זובלי פריים ובלי הצמדה
- אנונימי 31/05/2025 20:07הגב לתגובה זושל רוב הציבור שלא מבין פיננסים קניה רק עם הון עצמי מבטלת את כל אפקט המינוף בקניית דירה ומנגנון שחיקה של האינפלציה..וככה הכסף שמינפת על הדירה עובד בצורה חכמה יותר.
- אנונימי 31/05/2025 18:40הגב לתגובה זומינוף ואשראי גבוהים הינם מקור משמעותי לרווח על נדלן. בהנחה שקיים כושר החזר למספר שנים הקרובות. לאחר מספר שנים הכנסות שכד יעלו ריאלית ערך החוב ישחק מאד לכן ההחזר יפחת מאד. ערך החוב נשחק משמעותית מעבר לעליית המדד של הלמס כי ירידת ערך הכסף האמיתית כפולה ויותר מהמדד שמחושב באופן מעוקר ואינו משקף
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
