המשכנתא הממוצעת זינקה בשנים האחרונות, ריבית הפריים עומדת על 6% ובינתיים עוד לא יורדת, איך נכון לנהל את הריבית המשתנה לאור סביבת הריבית הגבוהה? לירן סלע, בעלים של סלע השקעות ופיננסים בראיון ממליץ לקבע ריבית משתנה לטווח קצר של שנה וחצי-שלוש, מאחר שלפי הערכות, הריבית צפויה לרדת במהלך התקופה הזאת ולא כדאי להיות מקובעים לטווח ארוך.

לבעלי משכנתאות קיימות ממליץ לעקוב אחרי העדכון הצפוי בריבית המשתנה, שכן מי שקיבע ריבית לפני כמה שנים עלול להיתקל בקפיצה משמעותית בחידוש הקרוב. לכן, חשוב לבדוק את מועד החידוש הקרוב ולהיערך מראש.

בנק ישראל לאחרונה החליט להגביל את הלוואות הקבלן - איך זה עשוי להשפיע על השוק?

"בנק ישראל הוציא הנחיה לבנקים שמגבילה את היקף הלוואות הקבלן ל-10% מסך המשכנתאות שהבנק מעמיד. כיום הבנקים מעמידים בממוצע 7-8% מתיק האשראי שלהם כהלוואות קבלן, כך שההגבלה לא צפויה ליצור שינוי ממשי בהתנהגות הבנקים.

• משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
• כל מה שצריך לדעת על משכנתא לדירה ראשונה: המדריך המקיף לפני הצעד הגדול
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הלוואות קבלן הן מוצר טוב במהותו, במיוחד למשפרי דיור שמוכרים דירה קיימת. הן פחות מתאימות לזוגות צעירים שאין להם אפשרות לפרוע את ההלוואה בתומה, מה שעלול להיות מסוכן עבורם."

ריבית בנק ישראל עוד לא יורדת כפי שהציבור רוצה. איפה תמהיל המשכנתא שהיום הציבור נמצא לאור סביבת הריבית?

" אנחנו מדברים על ריבית פריים של 6% כיום. עד לפני שנתיים וקצת, ריבית הפריים עמדה על 1.6%. לכן, חשיפה של משכנתא לפריים שהייתה בעבר 30%, 60%, 66% - התמתנה לכיוון של 15-20% מסך המשכנתא. חשוב לציין שמוצר הפריים הוא מוצר טוב, אבל צריך להבין שזה מוצר משתנה על בסיס חודשי. אם הפריים יעלה או ירד, תרגיש מיד את השינוי בהחזר החודשי לשני הכיוונים".

• "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
• מלאי הדירות שובר שיאים - 83.6 אלף דירות; מה קורה בתל אביב?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• פרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים

ציינת שהציבור נמצא 15-20% בפריים. אז איפה בכל זאת הציבור נמצא יותר?

"הציבור נוטה יותר לאפיקים לא צמודים. המדד המחירים לצרכן היה ב-2024 כ-3.2%, כלומר הציבור הבין שהמדד הוא עלול להגדיל את החוב לבנק. לכן נוטים לאפיקים שאינם צמודים, יותר בטוחים וסולידיים.

"אבל חשוב לשים לב - בסביבת ריבית גבוהה כמו שיש לנו בעשור האחרון, כדאי לקבע ולקחת הלוואות שאינן צמודות. אבל צריך לזכור שאם נקבע יותר מדי סכום בריבית גבוהה שאינה צמודה למדד, ביום שניפגש עם ריבית נמוכה יותר, אנחנו מקובעים בגבוה ולא נהנה מירידת הריבית. חשוב לשלב נכון את האפיקים האלו ולא להיות תמיד סולידי לטווח הארוך".

 אתה מציין לא לקבע את הריבית. אם ככה, איך נכון לנהל את זה עם הריביות המשתנות?

" חשוב לקבע את הריביות לפחות בשליש כי בנק ישראל מחייב, אבל את שאר האפיקים חשוב לשלב נכון. פריים דיברנו על 20%-15%. האפיקים האחרים אפשר לקבל לתקופה נקובה - ריביות משתנות כל שנה וחצי, שנתיים, שלוש, חמש, שבע - כל זמן לפי המנגנון ברמת הגיוסים.

"אבל זכרו, אם קיבעתם הלוואה משתנה כל חמש שנים, בעוד חמש שנים הריבית נפתחת מחדש. אם באמצע תהיה סביבת ריבית שתאפשר לקבל ריבית זולה יותר, אדם שקיבע לחמש שנים לא ייהנה מהירידה כי הוא מקובע. לכן, שקלו אולי לקבל למשך זמן קצר יותר - שנה וחצי, שנתיים, שלוש - כדי לעבור את התקופה הלא ברורה שעוברים עכשיו, ואולי להרוויח את הירידה בעדכון הריבית הבא".

איזה דברים נוספים חשוב לשים לב בריבית המשתנה?

"זוג שביצע משכנתא לפני ארבע-חמש שנים ברכיב משתנה כל חמש שנים, היום נפגש עם העדכון של הריבית. כלומר, היום הוא צפוי לעבור מריביות שהיו לפני חמש שנים - 3% - לריבית של 7%, כי העוגן התעדכן.

חשוב להוציא יתרות מהבנק, לשאול מתי ההלוואה משתנה ולהיות מוכנים לקראת זה. הבנק מיוזמתו לא יפנה אליך ויגיד "הריבית שלך עלתה, בוא תבצע מחזור". אתה בתור צרכן סביר, שבודק כל דבר בסופר ברמת עשרות שקלים, פה יש לך מאות שקלים בחודש שאפשר פשוט לחסוך ולמחזר לפני העלייה של הריבית.

ואם היא כבר עלתה ואתה בתוך האירוע של עדכון ריבית למעלה - לא קרה כלום. אפשר למחזר אותה בהמשך ועדיין ליהנות מריבית טיפה יותר הגיונית".

האם יש טיפים שאתה יכול לתת לרוכשים שקונים עכשיו דירה?

" כשאדם רוכש דירה, עליו לקחת בחשבון הוצאות נלוות: מס רכישה (גם לדירה ראשונה יש מדרגות מס מעל שני מיליון), תיווך, עורך דין, הוצאות לבית. נכס מקבלן או יד שנייה לא מתבטא בכניסה עם מזוודה והכל מוכן - יש המון הוצאות נלוות.

"כדאי להשאיר בצד חלק מההון העצמי לטובת אותן הוצאות נוספות ולקבל יותר אמון מהבנק, מאשר להשלים את הרכישה ואז לגלות שחסרים לא מעט כספים להוצאות נלוות ושיפוץ הבית.

"ברמת הבנק - חשוב להגיע מוכנים. לא ייתכן שהבנק יודע עליך הכל, אבל אתה כבעל המשכנתא לא יודע על עצמך דבר. בדוק איך אתה נראה מבחינת נתוני אשראי, דירוג אשראי, האם ההתנהלות שלך בבנק תקינה, מה ההכנסות שלך. חשוב לבוא מוכנים ולשפר עמדות ככל האפשר. ואל תוותרו על בדיקת כל הצעה שתקבלו".

לראיון המלא: