בשל האירו הקורס: תוצאות חברות הנדל"ן בארץ צפויות להיפגע, בעיקר ברבעון השני
בית ההשקעות אקסלנס נשואה פרסם היום (ד') סקירה רוחבית המפרטת את השפעת ירידת שער האירו מתחילת שנת 2010 על חברות הנדל"ן הישראליות הפועלות במדינות אירופה השונות.
"ההשפעות החשבונאיות תופענה כבר בדו"חות הרבעון הראשון הצפויים להתפרסם במהלך החודש", אומרים באקסלנס ומוסיפים כי בהמשך להערכותיהם ובהתבסס על שוק המט"ח כיום, ניתן להניח כי דו"חות הרבעון השני, באוגוסט ישקפו ביתר שאת את מגמת הירידה.
אקסלנס אומרים כי את ההשלכות התזרימיות והמשמעותיות יותר ירגישו החברות בטווח הארוך והדבר תלוי במידה רבה במצבה של הכלכלה הריאלית בכל מדינה ולאו דווקא במצבו של שוק ההון ובחוזק המטבע. אקסלנס מציינים כי "ישנן חברות אשר תושפענה באופן תזרימי, חברות אשר תושפענה באופן חשבונאי וחברות אשר תושפענה באופן חשבונאי שעתיד ככל הנראה להפוך לתזרימי".
"השפעה תזרימית", מפרטים באקסלנס, "נובעת כתוצאה מאובדן הכנסות ומהמרה של הכנסות נכסים מניבים ממטבע האירו לשקלים. את ההשפעה התזרימית ניתן לפתור בטווח הקצר- בינוני באמצעים פשוטים וסביר להניח שמרבית החברות לא יחושו בהשפעה תזרימית מעבר לאי נוחות קלה. למרבית מהחברות הלוואות כנגד הנכסים שנלקחו באירו ותשלום הריבית מתבצע ללא השפעה של תנודתיות המטבע". בנוסף, מציינים באקסלנס, "לחברות יש אפשרות לנצל הכנסות ממקורות אחרים, כמו קווי אשראי לתשלום של התחייבויות שוטפות וניסיון להמתין עם המרת הרווח הנקי שנותר בידי החברה, עד להתאוששות בשער החליפין. בטווח הארוך, התמשכות של ירידת שער האירו עלולה לגרום לירידה בהיקף או למניעה של חלוקת דיבידנדים". "בין החברות להן הכנסות משמעותיות במטבע אירופאי", אומרים באקסלנס, "ניתן למנות את גזית גלוב- אשר אומנם מאבדת מקצת משווי הכנסות האירו ובמקביל נהנית בחודש האחרון מחיזוק שער הדולר והדולר הקנדי, אפריקה ישראל השקעות- אשר 80 אחוז מסעיף הכנסות מהפעל נכסים מניבים מקורן באירופה, ואלקטרה נדלן שלמעלה מ- 50 אחוז מנכסיה המניבים ממוקמים במדינות אירופה". באקסלנס אומרים כי "השפעה חשבונאית נובעת כתוצאה מירידה בשווי הנכסים באירו, פשוט עקב העובדה שמטבע הדיווח של החברה (שקלים)- התחזק. במקרה המדובר לא היקף הירידה משמעותי, אלא שיעור הירידה מתוך הונה העצמי של החברה. יש להדגיש כי שיעור הירידה משמש כאינדיקטור- כסימן דרך, הבעיה תתעורר כשהחברות הללו תאלצנה לממש נכסים בשער האירו הנמוך ולהחזיר את הכסף הביתה- לתשלום אגרות חוב או הלוואות בנקאיות שנלקחו בשקלים". "במקרה הנוכחי", מזהירים אקסלנס, "הנתונים הקרים לא עושים חסד עם חלק מהחברות המסומנות כנפגעות העיקריות. כדוגמה, מטבע הפעילות ומאזנה של פלאזה סנטרס, חברת הבת של אלביט הדמיה, הינו האירו. את ההשפעה של ירידה ערך האירו לא הרגישו בחברת הבת- אולם אלביט, בדו"חותיה המאוחדים הכוללים את פלאזה, תיאלץ לרשום תיקון חשבונאי".
להערכת אקסלנס, גזית גלוב משמשת כדוגמה נוספת ושונה. "היקף הפגיעה בהון העצמי המאוחד של החברה יעמוד על כ- 796 מיליון שקל ולאחר עסקאות הגנה שיש לחברה, צפוי היקף הפגיעה להסתכם בכ- 682 מיליון שקל. היקף הפגיעה צפוי לעמוד על כ- 5 אחוז מהונה העצמי המאוחד", אולם מדגישים באקסלנס כי "היקף הפגיעה בנתוני הסולו יהווה פחות ממחצית, כ- 300 מיליון שקל, היות ואמצעי הגידור של החברה מיועדים לגידור והגנה של חלקה בהון העצמי ולא על זכויות המיעוט".
אקסלנס טוענים כי כי השפעה חשבונאית שהופכת לתזרימית היא עסק יותר בעייתי. "לחלק מהחברות צורך בתכניות מימוש לתשלום חובות או צורך במכירה של נכסים בעלי תשואה נמוכה לטיוב תיק נכסיהן, וירידת האירו המתמשכת לא מקלה עליהן את החיים. חברות כגון אלקטרה נדל"ן- שמימשה בחודשיים האחרונים שני נכסים בבריטניה ובקנדה, ואינה נזקקת לכסף מיידי לתשלום אגרות החוב, יכולות להקפיא את מסע המימושים או לסיימו בהיעדר צורך מהותי. לחברות כגון דלק נדלן ואפריקה ישראל תכניות למימוש נכסים ו/או מימון של נכסים קיימים לצורך החזרת הון עצמי הביתה, אשר עלול לדרוש פתרונות יצירתיים אחרים אשר יאפשרו להן להתמודד עם הירידה בשערי המטבעות". אקסלנס מציינים כי הקרן האירופאית אשר הוקמה לפני ימים מספר תסייע לחילוץ השוק הפיננסי ובטווח הקצר צפויה לשפר את מצב השווקים, אולם "נתוני כלכלת המקרו, כדוגמת שיעור האבטלה, המשקפים את המצב הריאלי, מראים כי מספר לא קטן של מדינות אירופאיות תיאלצנה לעבור תהליכי קיצוץ, צמצום וציפיות לתקופה של מיתון אשר משמעותם ירידה במחירי השכירות, ביכולת השוכרים לעמוד בתשלומים ובירידה במחירי הנדל"ן". באקסלנס מאמינים כי המיתון העמוק לא יפסח על כלכלות גרמניה וצרפת החזקות.
