שמעון אבודרהם מנכל אמות
צילום: תמר מצפי

מנכ"ל אמות: "מרגישים שיפור משמעותי, השוק מתעורר"

שמעון אבודרהם, מנכ"ל חברת הנדל"ן, סיפר בשיחת המשקעים לאחר פרסום הדוחות, כיצד הוא רואה את שוק הנדל"ן להשכרה לנוכח המלחמה המתמשכת וניסה לספק הסברים לירידה בתפוסה שחוו במהלך הרבעון האחרון
איתן גרסטנפלד | (1)

חברת הנדל"ן אמות אמות 1.97% שבשליטת אלוני חץ אלוני חץ 0.51%  (51.05%) פרסמה הבוקר את תוצאותיה לרבעון הרביעי של השנה עם צמיחה במרבית הפרמטרים התפעוליים. בשיחת המשקיעים לאחר מכן, הסביר מנכ"ל החברה, שמעון אבודרהם, כיצד הוא רואה את מצב שוק הנדל"ן להשכרה, לנוכח המלחמה המתמשכת וניסה לספק הסברים לירידה בתפוסה שחוו במהלך הרבעון האחרון.


"סיימנו את השנה עם תוצאות מעל לרף העליון של התחזית. צריך לזכור שהתחזיות נתנו על בסיס ההערכה שהמלחמה תהיה קצרה, בדעיבד עברנו שנת מלחמה מעלה ובכל זאת הביצועים מצוינים. בשיחה הקודמת העברתי תחושה אופטימית, עם תחושה של יציאה מהתנהלות עסקית דפנסיבית מצד הלקוחות. בסמוך לשיחה הקודמת הבורסה החלה לעלות ובדיעבד החלה ברצף עליות וסגירת פערי תשואות מבורסות ברחבי העולם. לאחר הבחירות בארצות הברית ועם כניסת הפסקות האש לתוקף ניכר שיפור משמעותי במצב הרוח העסקי. חברות רבות שישבו על הגדר יורדות ממנה והשוק מתעורר, משאים ומתנים מתקצרים ומבשילים לעסקאות. העסק זז", פתח אבודרהם.


אבודרהם ציין כמה דוגמאות לכך מהפעילות של אמות. בבניין אמות BDO בתל אביב האריכו הסכם שכירות, ביותר מ-10,000 מ"ר, ב-11 שנה, בתנאים הקיימים. בבית דגן הוארך גם כן הסכם שיכרות ל-10,000 מ"ר, לתקופה של 6 שנים, שנה לפני תום ההסכם. בנוסף, הם האריכו הסכמים לשתי חברות הייטק גדולות, ברמת החייל ורמת גן, בשטח של מעל 10,000 מ"ר, ברמות דומות לתנאים הקיימים. "ההתעוררות שחשנו בה מתורגמת לעסקאות בפועל, להערכתי תנאי השוק שנוטים לטובת הלקוחות לא יוותרו כך בעוד שנה ולקוחות מתוחכמים יותר מאריכים עסקאות כבר היום. חזרו למגרש ביקושים לעסקאות גדולות בבניינים שנמצאים בהקמה. הרוב המוחלט של הביקושים דורש קרבה לתחבורה ציבורית, דבר שמוכיח את האסטרטגיה ארוכת השנים שלנו", הוא סיכם.


בנוסף, לדבריו חברות הנדל"ן להשכרה המקומיות, נהנות מהעניין הגובר בתעשיות הביטחוניות השיראליות - "המלחמה בישראל ובאוקראינה, הביאו להבנה שיש צורך בעצמאות ביטחונית והפחתת התלות בסיוע בינלאומי, יצרו ביקוש למוצרי התעשיות הביטחוניות. חברות סייבר, יצרניות מערכות הגנה ונשק וחברות המבוססות על שת"פ בין חברות ישראליות לזרות הפכו לצרכניות נדל"ן משמעותיות. הפעילות של אמות פרושה גיאוגרפית ובהיקף של אלפי מ"ר רבים". 


אבודרהם גם התייחס לירידה באחוז התפוסה במשרדים ואמר, כי "בסוף השנה הסתיים הסכם עם אקסלנס באמות פלטינום בפתח תקווה, על כ-6,000 מ"ר. באותו יום העלנו את בניין המשרדים במודיעין מהקמה למניב - עוד 6,500 מ"ר, יחד מדובר ב-2.5% תפוסה המסבירים את כלל הירידה בסגמנט. מבחנתנו מדובר במהלך עסקים רגיל, רובם של השטחים נמצאים במשאים ומתנים עם לקוחות ואני מניח שיאוכלסו במהירות."



שיפור במרבית הפרמטרים התפעוליים

ה-NOI של אמות ברבעון האחרון של השנה הסתכם בכ-265 מיליון שקל, גידול של כ-6% ביחס לכ-249 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הגידול הינו לאחר השפעה של הוצאה חד פעמית והקלות מלחמת "חרבות ברזל", אשר הביאו ברבעון הרביעי של שנת 2023 לאובדן הכנסות של כ-6 מיליון שקל, ונובע בעיקר מגידול בהכנסות מנכסים זהים. ה-NOI מנכסים זהים גדל גם הוא בכ-6% והסתכם לכ-262 מיליון שקל, לעומת כ-247 מיליון שקל ברבעון המקביל.


ה-FFO המתואם (לפי גישת ההנהלה) גדל בכ-5% והסתכם לכ-207 מיליון שקל (43.8 אגורות למניה) לעומת כ-198 מיליון שקל (42 אגורות למניה) ברבעון המקביל אשתקד. הגידול נובע בעיקרו מעלייה ב-NOI, אשר קוזזה מעליה בהוצאות הריבית הריאלית.

קיראו עוד ב"שוק ההון"


בשורה התחתונה, הרווח הנקי של החברה הסתכם בכ-253 מיליון שקל, עליה של כ-9% בהשוואה לכ-234 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הגידול נבע בעיקרו מהתאמת שווי הוגן, נטו ביחס לרבעון המקביל ומעלייה ב-NOI.


החברה צופה כי תסיים את 2025 עם NOI של 1.04-1.08 מיליארד שקל, לעומת NOI של 1.04 מיליארד שקל בשנה החולפת. כמו היא צופה כי תציג FFO מתואם של 800-830 מיליון שקל אחרי שבשנה החולפת הציגה FFO של 823 מיליון שקל.


מתוך דוחות החברה


נכון לסוף הרבעון שווי הנדל"ן להשקעה (מניב ובהקמה) של החברה עומד על כ-20.6 מיליארד שקל. שיעור התפוסה עמד על כ-92.3%, ובנטרול נכסים שאוכלסו לראשונה הגיע לכ-92.8%. מתחילת שנת 2024 מימשה החברה שלושה נכסים בתמורה לכ-200 מיליון שקל.

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    לדעתי המניה מאוד זולה מעריך שהמניה בשלוש השנים הקרובות תגיע ל 5000 נק (ל"ת)
    אנונימי 11/02/2025 17:33
    הגב לתגובה זו
חיים שטפלר מנכל ארית
צילום: באדיבות המצולם

3 הערות על הנפקת ארית

על "מידע פנים מוסדי", על החשיבות לעקוב אחרי הדלפות בתקשורת והאם לארית יש הזמנה משמעותית בדרך?

מנדי הניג |
נושאים בכתבה ארית

ארית ארית תעשיות 2.76%   ניסתה להנפיק את החברה הבת רשף שמהווה 99% מהפעילות שלה עצמה לפי שווי של 4.3 מיליארד שקל לפני הכסף. זה ביטא שווי נמוך לארית עצמה והמניה ירדה במקביל לכתבות שפורסמו כאן: מה יודע צבי לוי שאנחנו לא? ארית מנצלת אופוריה במניה כדי להנפיק מהציבורהבעיה הגדולה של ארית - חמישה חודשים בלי הזמנה אחת

כשהמניה קרסה, המוסדיים אמרו לחברה - עצרו. המניה חזרה לעלות ואז המוסדיים והחברה סיכמו על סוג של הנפקה פרטית - גיוס של 550 מיליון שקל לרשף לפי שווי של 3.6 מיליארד שקל לפני הכסף. רגע אחרי הגיוס לארית 80% מרשף שיש לה שווי אחרי הכסף של 4.15 מיליארד שקל, כשארית עצמה נפגשה עם  מעל 400 מיליון שקל כשלצד המזומנים בקופה, אפשר להעריך שיש לה סדר גודל של 1 מיליארד שקל.  אלו המספרים, עכשיו על הדרך הבעייתית שבה ארית-רשף נפגשו עם הכסף


1. ארית או המוסדיים סיפקו מידע לכלכליסט בכל אחת מהנקודות הקריטיות. לדוגמה - ביום שבו הוחלט על עצירת ההנפקה והמניה זינקה בחזרה, המניה אומנם עלתה, אבל כשהמידע דלף לכלכליסט היא זינקה, ורק אז החברה דיווחה על עצירת ההנפקה באופן רשמי. אתמול המניה ירדה ב-3%, המידע נמסר לכלכליסט (שעושה כמובן עבודה עיתונאית טובה) והמניה קרסה ב-6%. ורק אז הגיע הדיווח הרשמי. ההדלפות האלו חשובות למשקיעים הפרטיים - תקראו אותם ראשונים ותרוויחו. כן, זו פרסומת לכלכליסט, במיוחד לגולן חזני. אין דבר כזה מידע מושלם, לפעמים מידעים מתבררים כטעויות או בלוני ניסוי, אבל זה לא סוד שחלק מהמידע שהוא מעביר עוזר מאוד למשקיעים. 

יש כאן שאלה על המשקיעים הקטנים ועל מי עושה סיבוב עליהם דרך ההדלפות, אבל בשורה התחתונה - משקיעים צריכים לצבור מידע מכל מקור מידע. 

2. נחמיא גם לנו - היה די ברור שהמניה תיפול כי הערך שלה בהנפקה היה נמוך מהערך בשוק, והיו סימנים מקדימים לסוג של ניפוח. הצפנו את זה (ראו לינקים למעלה). מי שקרא יכול היה לברוח בזמן. הניתוחים הפיננסים לא משקרים, אבל הם לא מספרים את כל התמונה. 

3 מידע פנים מוסדי - אנחנו מאוד מעריכים את מנהלי ההשקעות שמובילים את הפניקס, מור, כלל ומיטב. אבל או שיש להם "מידע פנים מוסדי" על ארית ורשף ולכן הם קנו או שלא אכפת להם מהכסף שלכם. הם השקיעו 550 מיליון שקל ברשף לפי שווי של 3.6 מיליארד שקל, זה לא ה-5 מיליארד שארית נסחרה, זה גם לא ה-4.3 מיליארד שרשף ביקשה לפני חודש, אבל גם 3.6 מיליארד שקל לחברה זה סכום משמעותי. נכון, היא תרוויח השנה סכום של 300 מיליון שקל (הערכה שלנו) כשהמחצית השנייה של 2025 תהיה מצוינת. הנהלת החברה מסרה שהרווחיות תהיה דומה לרווחיות במחצית הראשונה. המכירות בכל השנה יתקרבו ל-500 מיליון שקל, - כ-350 מיליון שקל במחצית השנייה. זה אומר סדר גודל של 200 מיליון שקל בשורה התחתונה במחצית השנייה. אפילו יותר. קצב רווחים של המחצית השנייה הוא כ-400 מיליון שקל.

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

אלביט מערכות מתחזקת 3.5%, טבע שוברת שיא של 8 שנים, אר פי אופטיקל נופלת 4%, הבנקים מאבדים 1.2%

טבע מעל 10,000 נקודות - חזרה למחיר של יולי 2017 

מערכת ביזפורטל |

המסחר במדדים במגמה מעורבת, מגמה שקוטעת את המומנטום החיובי שהוביל לשבירת שיאים נוספת אמש ונעילה חיובית של כמעט 1% בת״א 35. בשלב זה המדדים המרכזיים נסחרים בעליה קלה בת״א 35 ובירידה של כ-0.1% בת״א 90. גם במגזר הפיננסים נרשמת מגמה מעורבת, הבנקים מאבדים 1.2% בעוד חברות הביטוח מחקו את הירידות ונסחרות בקירוב לשער הפתיחה. ת״א נדל״ן נסחר ביציבות ות״א נפט וגז יורד 0.1%.


אלביט מערכות אלביט מערכות 3.86%   עולה, נזכיר כי לפני שבוע וחצי אלביט הודיעה כי הפרלמנט היווני אישר רכישה של מערכות ארטילריה רקטיות PULS (מערכת שיגור מדויקת ואוניברסלית) בהחלטה שנועדה לחזק את יכולות ההגנה של יוון מול ההתעצמות מצד טורקיה.



הלילה תיכנס לתוקף הרחבת הפטור ממע"מ ביבוא אישי, כשהתקרה תוכפל מ-75 דולר ל-150 דולר. בשביל הצרכנים זה אומר יותר הזמנות מחו"ל שלא יחויבו במע"מ, ובעיקר הרחבה של טווח המוצרים שבהם הקנייה מעבר לים הופכת לכדאית. באוצר מציגים את המהלך הזה כחלק מהמאבק ביוקר המחיה, דרך חיזוק התחרות והפעלת לחץ מחירים על השוק המקומי, בעיקר בענפי האופנה ומוצרי הצריכה, אם כי מבחינת הרשתות התמונה מורכבת יותר. אלו פועלות תחת עלויות קבועות גבוהות, ארנונה, חשמל, שכר עבודה, מע"מ ומסים נוספים, ומתקשות להפחית מחירים בלי לפגוע בשולי הרווח. מולן עומדים אתרי מסחר מחו"ל שפועלים בלי רוב הנטל הזה, נהנים מהיקפי פעילות רחבים ומקהל גלובלי, ומצליחים להציע מחירים נמוכים יותר גם בלי שינוי מהותי בתמחור.

התגובה בשוק מעורבת יחסית, מדד ת״א רשתות שיווק יורד בכ-0.53 כשהמידע הזה כבר מגולם במידה מסוימת במניות. ההחלטה על הרחבת הפטור פורסמה עוד בנובמבר, ואז נרשמו ירידות חדות יותר במניות האופנה והצריכה הסיקליקלית, אם כי עדיין נרשמת היום תגובה ב ריטיילורס -4.4%  (שמושפעת גם מהתוצאות החלשות של נייקי), פוקס פוקס -1.11%   ואלקטרה צריכה אלקטרה צריכה -0.85%  .