אבישי קימלדורף
אבישי קימלדורף
ראיון

מנכל שיכון ובינוי נדל"ן: "לא רואה ירידה במחירי הדירות, אלא להיפך"

אבישי קימלדורף, מנכל שיכון ובינוי נדל"ן הנכנס, מדבר על מטרות החברה ועל העתיד בשוק הדיור

הרצי אהרון | (17)

שיכון ובינוי נדל"ן, מקבוצת שיכון ובינוי שיכון ובינוי 1.7%   , הודיעה לאחרונה על מינויו של אבישי קימלדורף (בן 51) לתפקיד מנכ"ל החברה. קימלדורף, ששימש בעבר בתפקידי מפתח בשיכון ובינוי נדל"ן, חזר לחברה לפני כשנה כמשנה למנכ"ל, וכעת יוביל את פעילותה בתחום היזמות והבנייה. הוא כיהן שנים כמנהל בכיר, ועם מינויו של עמית בירמן למנכ"ל הקבוצה, הסכים לחזור לשיכון ובינוי נדל"ן ולכהן כמשנה למנכ”ל, וכעת ממונה למנכ"ל חברת הנדל"ן. לפני שחזר לשיכון ובינוי, קימלדורף היה שותף בכיר בקבוצת קרנות הנדל"ן ריאליטי והוביל את פעילות הנדל"ן של הקרן. הוא גם בוגר הפקולטה לארכיטקטורה בטכניון בהצטיינות ובעל תואר שני במנהל עסקים (EMBA) מאוניברסיטת תל אביב. 


בשיחה עם ביזפורטל מתייחס קימלדורף לתחום ההתחדשות העירונית, למטרות החברה ולמחירי הדירות. התחלנו בשאלה בתחום הכי צומח בפעילות של היזמיות - התחדשות עירונית. מה היתרון של שיכון ובינוי נדל"ן בהתחדשות עירונית?

"מעבר להיותה של החברה כותיקה והיציבה ביותר, היא חברה שהיא יודעת להתחיל ולסיים פרויקטים. יש לה יתרון במימון וגם בקשר עם הרשויות ויש לה קילומטראז' גדול באיכלוס פרויקטים שלרוב החברות עדיין אין. כמו כן, היתרון הגדול של החברה הוא בקידום פרויקטים גדולים ומורכבים שדורשים הרבה אנרגיה ניהולית וניסיון."


איפה נמצא הערך הגדול של החברה?


"הערך הוא שהיא לא תלויה במגזר אחד של פעילות אלא משלבת גם ברמה הכלכלית וגם ברמה האסטרטגית פרויקטים של התחדשות עירונית, פרויקטים של קרקע היסטורית, פרויקטים של עסקאות קומבינציה, פרויקטים של נכסים מניבים ודיור להשכרה והיא יודעת לבוא ומתוך פרוטפוליו מאוד מגוון לצמוח וגם שמגזר יגבה מגזר וביחד עם היתרון היחסי של להיות חלק מקבוצת שיכון ובינוי , הקבלן - חברת סולל בונה שהיא חברה 'אחות', חברת אנרגיה, ניסיון במימון והון עצמי מאוד משמעותי."


מה יקרה למחירי הדיור בישראל?


"לצערי באופן שבו השוק מתנהל היצע הקרקעות מצטמצם, הבירוקרטיה בתחום התכנון והרישוי עדיין לא התקצרה, תכניות העיצוב עדיין איתנו ולכן אני לצערי לא רואה ירידה במחירי הדיור אלא להיפך ולדעתי העלייה תתרחב מעבר לאזורי הביקוש גם למעגל שני ושלישי ואנחנו כבר היום פועלים גם בפריפריה החברתית והגאוגרפית ומוצאים שם את היתרונות היחסיים הגדולים שלנו שבאים לידי ביטוי במימוש פרויקטים."

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 15.
    רואים התרסקות 17/02/2025 09:56
    הגב לתגובה זו
    הבלוף של אופציה לקניית דירה מתפוצץ.מי שקנה אופציה הלך הכסף.
  • 14.
    נדב 15/02/2025 16:02
    הגב לתגובה זו
    מה זה 10 90 אם לאמימון על חשבון הקבלן של 90 אחוז מערך הדירה עד גמר הבניה 67 אחוז כפול 3 שנים בניה זה לא 18 21 אחוז אם הכל כל כך טוב למה נותנים 10 90 כי אתם טובי לב הוא צודק ב קשר לירקון פינת יורדי הסירה בתא ליד הים בפנטהאוז לאוליגרכים שם אולי לא יורד פחות מ 150 אלף למטר
  • 13.
    נדב 15/02/2025 15:54
    הגב לתגובה זו
    הוא לא דובר אמת
  • 12.
    אנונימי 15/02/2025 15:53
    הגב לתגובה זו
    אני לא רואה שהוא דובר אמת
  • 11.
    עידן 14/02/2025 11:55
    הגב לתגובה זו
    בעקבות ה2080 ודומיהם דירות מיד שנייה בשפל חסר תקדים אנשים בשביל למכור מורידים 200 אלף וגם שמעתי 500 אלף דירות ללא ממד ללא חניה. בכל אופן ההצעה גובר על הביקוש מי שבמעגל חיפוש דירה רץ לקבלנים.דירות חדשות בעליית מחירים מיד שניה בשפל חסר תקדים אז שלא יעבדו עליכם.
  • מגיב 15/02/2025 16:13
    הגב לתגובה זו
    למה לא כתבו בקיצור 1. הוא הכי מצוין 2. החברה הכי מצוינת3. המצוין צופה עליית מחירים מצוינת 4. בכתבה היא פרסום בתשלום
  • 10.
    לא משקיע 14/02/2025 10:53
    הגב לתגובה זו
    מתבקשת שאלה על המינוף הגבוה של שיכון ובינוי. אם מחירי הדירות לא יעלו עלול להיות לא נעים...
  • 9.
    נדלניסט 14/02/2025 06:51
    הגב לתגובה זו
    השוק תקוע נכון לעכשיו ועלולות להיות ירידות בגין משבר המיומנים. ראו..
  • 8.
    אנונימי 13/02/2025 17:10
    הגב לתגובה זו
    לאאז גם הקבלן לא
  • 7.
    אנונימי 13/02/2025 14:13
    הגב לתגובה זו
    אין לי מושג מה יהיו מחירי הדיור אבל לא הייתי קונה תחזית ממי שבעל עניין כל כך ברור.
  • 6.
    האם כח הקניה תומך בעליית מחירים לי נראה שרכבת הקריסה יצאה מהתחנה... (ל"ת)
    אדם 13/02/2025 12:54
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    הכל סבבה תהנו למי שיש.אני לא שם רוצה לישון בשקט (ל"ת)
    Y 13/02/2025 11:13
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    המהנדס 13/02/2025 08:21
    הגב לתגובה זו
    לצערי אתה בעל אינטרס!!ולצערי אתה לא יכול לראות את האמת אפילו אם תרצה!הקריסה כבר התחילה ואין כוח בעולם שיעצור אותה הפעם!אין הלוואות קומונה אין יותר מחיר למשתכן אין הלוואות בלון או 9010 נגמרו המשחקים!יש רק ריבית גבוה שתשאר עוד כמה שנים ותוודא שהקריסה תהיה מוחלטת לפחות 50 אחוזים בשנתיים הקרובות!
  • סווינגר 13/02/2025 10:00
    הגב לתגובה זו
    זה מדהים שוק הנדלן מעתיק משוק המניות.העניין הוא שזה לא אותו נכס.נדלן לא רוכשים בשברים. הסיבוב כלפי מטה החל לנו נותר רק לשבת ולהתרשם מהנפילה עם פופקורן בדירה השכורה בעוד ההון שלא נשרף על 4 קירות מתיישנות משתבח ומשיא תשואה נהדרת באפיקים אחרים.
  • 3.
    מחפשת בקריית ים רח יוספטל במיוחד בסוף הרח ליד השכונה החדשה שנבנת (ל"ת)
    אנונימי 13/02/2025 08:02
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    שלמה 13/02/2025 07:55
    הגב לתגובה זו
    בכל אופן לא שמעתי עוד שום מנכל שאומר שהמוצר שלנו יקר מידי והעם פראיאר מחירי הדירות אולי לא ירדו אבל בטוח לא יעלו יותר היום בחצי מהבתים הפרטים יש יחידת דור או 2 ומלא דירות ריקות לא רואה עליה במחיר גם אם הריבית תרד
  • 1.
    אנונימי 13/02/2025 07:42
    הגב לתגובה זו
    שורט גדול
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

נייס התרסקה 18%, אורבניקה 12% וקסטרו 10% - נעילה אדומה בבורסה

ירידות בוול סטריט הכבידו גם על הסנטימנט בתל אביב והובילו את המדדים לסגור בטריטוריה שלילית: ת״א 35 איבד 1.9% ואילו ת״א 90 1.8%; דוחות מאכזבים לאורבניקה שמציגים שחיקה תפעולית הפילו את חברת האופנה וחברת האם; עונת הדוחות המשיכה היום עם דוחות לאומי, מזרחי טפחות, דלתא מותגים, הייפר גלובל ועוד
מערכת ביזפורטל |

הסיפור של היום הוא הנפילה של נייס. ירידה של 18%. היא היתה אמורה לרדת על פי הארביטראז' ב-11% ומוסיפה לרדת עוד 5% - זה די נדיר שישראל מכתיבה לוול סטריט, אבל האמת שזה לא מדויק - יש כבר מסחר מוקדם בוול סטריט ונייס סופגת שם ירידות, עם פתיחת המסחר נייס נעה סביב 9% למטה. הכל התחיל בשבוע שעבר עם פרסום דוחות ותחזית חלשה לשנה כולה. נייס היתה צריכה להודיע אז מה קורה ב-2026 ומשום מה החליטה לחכות כמה ימים. זה יצר לא רק אכזבה מהדוחות, אלא משבר אמון - המשקיעים אומרים - "דיברנו לפני כמה ימים ולא אמרתם כלום וידעתם שמשהו רע עומד לקרות" .


אורבניקה אורבניקה -4.49%   צנחה 12% ומשכה איתה גם את קסטרו קסטרו 4.95%   שירדה ב-10.5%, אחרי פרסום תוצאות הרבעון השלישי שמציגות אומנם עלייה בהכנסות, אבל שחיקה ברווחיות כמעט בכל שכבה. חברת האופנה רושמת גידול של כ-11.5% בהכנסות לרמה של כ-242.5 מיליון שקל כשמספר הסניפים גדל ב-5 והסתכם ב-107 חנויות כמו גם גידול של 4% במכירות בחנויות זהות. אבל מתחת לפני השטח יש לחצים תפעוליים: הרווח התפעולי של אורבניקה נחתך בכ-35% לכ-18.7 מיליון שקל לעומת כ-29 מיליון שקל ברבעון המקביל, בעקבות ירידה בשיעור הרווחיות הגולמית, עלייה בהוצאות האחסון, עלויות המעבר למרכז הלוגיסטי החדש ועלייה בהוצאות שכר העובדים. השחיקה הזאת הגיעה גם לרווח הנקי שהסתכם ב-8.6 מיליון שקל בלבד, כמעט חצי מהשנה שעברה.


במקביל לירידות הדולר מתחזק ונסחר סביב 3.26. הסיבה היא בעיקר הירידות מעבר לים שמשפיעות על החזקות המוסדיים והצורך שלהם בגידור. על רקע התנודתיות בשווקים, חוזר הדולר להתחזק; האם המגמה הנוכחית תהפוך לגורם מרכזי בשיקולי הריבית? שער הדולר עולה 0.6% על רקע הירידות בוול סטריט

הירידות התרחבו בשעות האחרונות גם לבורסות באירופה, כשהלחץ על מניות הטכנולוגיה ממשיך לחלחל מהשוק האמריקאי. מדד Stoxx600 יורד בכ-1.2%, הדאקס מאבד כ-1.1%, הפוטסי יורד כ-1.1% וה-CAC הצרפתי יורד ביותר מ-1.1%.

במקביל, החוזים העתידיים מספרים לנו על פתיחה שלילית בוול סטריט. אחרי ירידות חזקות יותר בשעות הפרה-מסחר הראשונות החוזים על ה-S&P יורדים כ-0.2%, החוזים על הדאו יורדים בכ-0.4%, והחוזים על הנאסד״ק נחלשים בכ-0.2%. המגמה הזאת מגיעה על רקע חששות מהביצועים של מגזר ה-AI ובייחוד דריכות לקראת תוצאות ענקית השבבים אנבידיה.


הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

דלק עולה 3%, בי-קום מוסיפה 2.7%; מגמה חיובית במדדים

מגמה חיובית בשוק כאשר עונת הדוחות ממשיכה במרץ עם דוחות דלק, או.פי.סי, ישראכרט ועוד;  בחזית המדינית, פגישת טראמפ-בן סלמאן מעלה סימני שאלה חדשים סביב הנורמליזציה עם סעודיה
מערכת ביזפורטל |

נייס נייס -4.35%  פתחה את השבוע עם אחת הנפילות החריפות שנראו במניה בשנים האחרונות (וזה שלא שהיו חסרים ימי ירידות), לאחר יום משקיעים שקיימה ב-17 בנובמבר שבו הציגה תחזיות שהמשקיעים ראו כמאכזבות. החברה העריכה כי הרווחיות שלה תישחק בשנים הקרובות עקב האצה משמעותית בהשקעות ב-AI, מהלך שאמנם צפוי להכפיל את הכנסות תחום הבינה המלאכותית למיליארד דולר עד 2028, אך מגיע עם מחיר של ירידה ברווח התפעולי לכ-27% ובתזרים המזומנים החופשי שיהיה בין 20%-21%, נתונים נמוכים בהרבה מהציפיות הקודמות. 2025 עוד מסומנת כשנת שיא ברווחיות (31%), אך כבר ב-2026 צופה החברה ירידה חדה לרמה של 25%-26%, ורק ב-2028 היא מאמינה שהרווחיות תתחיל להתאושש בחזרה. המשקיעים, שהתכוננו למציאות אחרת לחלוטין, פירשו את התחזית כחדה מדי, בעיקר משום שהיא מגיעה דווקא בתקופה שבה ענן ו-AI אמורים לתמוך ברווחיות ולא לשחוק אותה.

על רקע הדברים, המניה קרסה ביותר מ-20% בתוך יומיים, ירידה שנרשמה במקביל בתל אביב ובוול סטריט. אתמול בישראל הקדימו את המסחר האמריקאי. נייס פתחה את יום שני בירידה של כ-10%, וסיימה את היום בירידה של 18%. אבל זה לא הסוף, ושוב חזרה עם ארביטראז' שלילי של 2.5%. מבחינת המשקיעים, הבעיה מעבר לתחזית הוא התזמון והאופי שלה. בדוחות בשבוע שעבר החברה בחרה שלא למסור תחזית ל-2026, מידע שהיה ברשותה, ואז חשפה אותה רק כמה ימים אחר כך בכנס למשקיעים שלא כולם שמים אליו לב. שם החברה בחרה להציג את התחזית שלה, והמשקיעים הענישו את החברה עם תגובה חריפה.

ברקע הירידות, אופנהיימר בהמלצה נייטרלית לנייס - מעריכים שהשילוב בין השקעות גדולות ב-AI ולחץ תחרותי עשוי להוביל לשחיקה במרווחים כשהשנה הבאה תהיה רגישה במיוחד עבור נייס; רק לקראת 2028, צפוי שיפור וצמיחה אופנהיימר: "2026 תהיה שנת המבחן של נייס"


רגע לפני שנתחיל עם המדווחות, הנה משהו שחייבים לדבר עליו. הודעה טובה שמקפיצה את המניה רגע לפני דוחות. הדפוס הזה חוזר על עצמו מידי עונה: הודעה חיובית שמנסה לרכך תוצאות מאכזבות - בהייפר הוציאו לפני יומיים הודעה מלאת אוויר על הזמנות מצטברות מלקוח קיים ולא שכחו לשלב בה את מילת הקסם "AI"; הודעות חיוביות הן במקרים רבים פורומו לדוחות גרועים הודעות חיוביות לפני דוח גרוע, ככה מנסים "לסדר" את המשקיעים; המקרה של הייפר גלובל


חברות מדווחות

מיטב מיטב השקעות 2.68%   - הציגה רבעון חזק. אחרי שנים ארוכות שבהן נגררה בתביעות הייצוגיות בבתי המשפט, ההסדר שאושר סופית תרם לרבעון הנוכחי הכנסה חד-פעמית של 375 מיליון שקל וסיים פרק משפטי שארך יותר מעשור. עם הסרת הערפל הזה, התוצאות הכספיות של מיטב מציגות צמיחה מהירה, יציבה ורחבה. במצטבר לתשעת החודשים הראשונים של השנה, הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות זינק ב-57% בנטרול השפעות משפטיות, וה-EBITDA המנוטרלת עלתה ב-47%. בקצב שנתי, מיטב מתקרבת ל-EBITDA של כ-876 מיליון שקל והכנסות של יותר מ-2 מיליארד שקל. בתוך זה החברה ממשיכה במדיניות חלוקת הדיבידנדים וצפויה לחלק 79 מיליון שקל נוספים לבעלי המניות. מיטב סוגרת עשור של תביעות - ומציגה רבעון שיא