צילום: מורן ישעיהו

"מחיר למשתכן פגעה בחברות הנדל"ן למגורים"

אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי בית השקעות מספק תשובות לשאלות האם התכנית טובה לקבלנים, ומה יעלה בגורלה של התכנית אחרי הבחירות?

ערן סוקול | 08/04/2019 14:20 (9)

נושאים בכתבה IBI אי.בי.אי בית השקעות מחיר למשתכן מחירי הדירות משה כחלון נדב ברקוביץ'

בכל הקשור לסקטור הנדל"ן למגורים, הבחירות הקרובות עשויות להיות הרות גורל, כך על פי סקירה שערך נדב ברקוביץ, אנליסט הנדל"ן, של IBI בית השקעות. לדבריו, "נכון להיום, אי הוודאות לגבי התוכניות העתידיות גורמת לקיפאון גם אצל היזמים וגם אצל הרוכשים הממתינים לראות אם יחול שינוי בשוק. ככל הנראה גם תחת הנחה של השקת תכנית חדשה, מחיר למשתכן תמשיך במקביל על מנת לעמוד בהתחייבויות שכבר ניתנו ויתכן ונראה תוכניות נוספות כגון דירה להשכיר שיתפסו נפח גדול יותר בעתיד".

תוכנית מחיר למשתכן הינה תוכנית הדגל של שר האוצר הנוכחי משה כחלון, אשר יצרה מציאות חדשה לחברות הנדל"ן ולרוכשים. "התוכנית כללה העברת כמעט כל סמכויות התכנון והשיווק על מנת לשחרר חסמים בירוקרטיים ולשווק מספר רב ככל האפשר של קרקעות לבנייה", מציין ברקוביץ'.

התוכנית החלה לפני כשלוש שנים כאשר עד כה זכו בהגרלות כ־65 אלף זכאים ועם כ-25 אלף מתוכם כבר נחתמו חוזים מול הקבלנים. בפועל נכנסו לדירות יותר מאלף זוכים, סכום זה צפוי לצמוח עם איכלוס הפרויקטים.

"מחיר למשתכן פגעה בחברות הנדל"ן למגורים שלא לקחו בה חלק"

לדברי ברקוביץ', "התוכנית פגעה בחברות הנדל"ן למגורים המסורתיות אשר כמעט ולא לקחו חלק במחיר למשתכן אם משיקולי רווחיות, מלאי קרקעות וצבר פרויקטים בביצוע של שוק חופשי, או מהערכה כי מדובר על תוכנית זמנית. בכל מקרה, אי אפשר להתעלם מכך שהתכנית השאירה חלק גדול מהרוכשים על הגדר, מה שגרם בין היתר לירידה של כ-10% בהיקף מכירת ומסירת הדירות של החברות הגדולות ברבעון שלישי של 2018 לעומת הרבעון המקביל אשתקד".

הבחירות הקרובות יכריעו את עתידה של התוכנית. במידה ושר האוצר הנוכחי ימשיך בתפקידו, תוכנית מחיר למשתכן ככל הנראה תמשיך גם אם יבוצעו בה שינויים והתאמות. בתרחיש זה, מעריך ברקוביץ' כי התוכנית תקבע את המצב הקיים ותדחוף חברות נוספות להיכנס לתחום.

אך לפי ההערכות הנוכחיות, במאי 2019 יכנס לתפקיד שר אוצר חדש אשר יצטרך לבחון את יעילות התוכנית ולהחליט לגבי עתידה. שר האוצר הנוכחי אף התבטא בנושא וצייץ כי התוכנית נמצאת בסכנה. "ההערכות הן כי שר האוצר החדש לא ישאיר את השוק ללא תוכנית חלופית מהחשש לזינוק במחירי הדיור, אך כל תוכנית חדשה תאלץ את חברות הנדל"ן להתאים את עצמן למציאות שונה", מעריך ברקוביץ'.

מה יקרה אם כחול לבן תצליח להרכיב ממשלה?

תחום הדיור במצע הבחירות של כחול לבן, מתמקד בשלושה נושאים עיקריים: הגדלת ההיצע תוך הקפדה על תכנון ארוך טווח; סיוע ממוקד לזוגות צעירים; ופיתוח והסדרת שוק השכירות, במיוחד השכירות לטווח ארוך במחירים מרוסנים.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ברקוביץ' מציין בסקירתו, כי בנוגע להגדלת ההיצע, לא מצוינת הדרך להגדלתו אך בנושא שוק השכירות מציינים בכחול לבן כי יפעלו לפתוח את שוק השכירות לטווח ארוך במחירים מרוסנים דרך פרויקט "דירה להשכיר" שמטרתו להעמיד מלאי של 150 אלף יח"ד להשכרה, מתוכן רבע יהיו בפיקוח. התוכנית לא כוללת לוחות זמנים אך מציינים כי המימון לכך יגיע ממוסדיים ומכספי מדינה.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

7.
50% קריסה 09/04/2019 15:40
הגב לתגובה זו
איך דירת 100 מ"ר,שעולה לקבלן 400 אלף שקל ,ונמכרת במחירי בועה הזויים. 1,2-1,5 מליון .
קבלן סיני 14/04/2019 16:29
הגב לתגובה זו
8 שח על פחית קולה בקיוסק. השאלה האם המים האלה עם התוספות עולים כאלה סכומים. אבל אם משלמים - למה לא להרוויח?
6.
מני 09/04/2019 01:11
הגב לתגובה זו
מחירי הדיור עלו במשמרת שלו ב 14 אחוזים. חייב לעוף חזרה לאולגה
5.
נחום 08/04/2019 17:52
הגב לתגובה זו
לא סוף העולם
4.
קבלנים בלחץ 08/04/2019 15:50
הגב לתגובה זו
הרס דור שלם עם משכנתא לכל החיים מחירי בועה הזויים , משקיעים ברחו מהשוק מוכרו 16,300 דירות ,לפני המפולת,90,000 מנסים למכור מתפשרים על מחיר , השוק בקריסה.
3.
כחלון מס 1 08/04/2019 15:47
הגב לתגובה זו
מקריסה כלכלית ומחירי בועה בשוק החופשי ,137,000 זכאים הביעו אמון מלא בכחלון ובתוכנית ,חוסכים 400-900 אלף פחות ,משקף הנחה 30% הציבור התפכח ,הפסיק לממן קבלנים .
2.
חיים-זוג צעיר 08/04/2019 15:09
הגב לתגובה זו
קנינו דירה במחיר למשתכן 4 חדרים ב מליון וחצי מחיר לחבר היה 1950000 וקהל הרחב 22000000 כפיים למחיר למשתכן
כפויי טובה 09/04/2019 09:52
הגב לתגובה זו
אחרי ששמתם את הרווח העצום של 700 בכיס כעת תרוצו ותצביעו למי שהוא אחר. כחלון ימצא את עצמו נלחם על אחוז החסימה כאשר במקום לעזור לכל שכבות האוכלוסיה עשה הכל כדי שכפויי טובה יכניסו לכיסם את הרווח של חייהם ונקי מכל מס.
1.
רק כחלון. כל מפלגה אחרת מציגה תכניות ברורות רק לשכירות (ל"ת)
רק כחלון 08/04/2019 14:44
הגב לתגובה זו

צילום: שלומי יוסף

ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר | 23/12/2025 11:38

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.

להמשך הכתבה לחץ כאן

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן