נעם פינקו מפסגות מעניק תחזית ל-5 חברות נדל"ן מניב בולטות

כך אומר אנליסט הנדל"ן של פסגות נעם פינקו בסקירה לקראת עונת דוחות הנדל". "התגברות יציאת חברות מת"א תוביל לירידת מחיר במשרדים"
לירן סהר | (2)

"יש חששות מעל ענף הנדל"ן המניב עודף ההיצע במשרדים, האטה שתפגע בהתרחבות של חברות, תחרות אזורית מתגברת בענף הקניונים וכן חשש מההאטה בצריכה הפרטית", כך אמר נעם פינקו, אנליסט הנדל"ן של פסגות לקראת עונת דוחות הנדל"ן.

לדבריו, בשורה התחתונה, הדוחות יהיו טובים מבחינה תפעולית ולא יצביעו על שינוי מגמה בענף. פגיעה עתידית בתוצאותיהן (אם תהיה) לא צפויה להיות דרמטית בשלב זה. להערכתו הענף מתומחר בצורה סבירה וכבר מתחשב בירידה מסוימת בשיעורי ה CAP וההמלצה על הענף כולו הינה החזק.

"התוצאות יצביעו על יציבות"

"להערכתנו התוצאות התפעוליות של חברות הנדל"ן המניב המובילות ימשיכו להצביע על יציבות יחסית בשורת ה-NOI. שיעור התפוסה הגבוה במרכז ת"א משאיר את דמי השכירות במשרדים ברמות גבוהות לבינתיים, אך מורגשת ירידה קלה בדמי השכירויות בשל היקף בניה הגבוה בת"א ובסביבתה. מורגשים ביקושים במתחמי היי-טק. כרגע עודף היצע קיים בעיקר באזור בני ברק. מסתמנת יציאה של גופים גדולים ממרכז תל אביב (דש-מיטב, כלל ביטוח, אקסלנס, משרד הביטחון) למעגל הראשון/שני של ת"א על מנת לחסוך עלויות".

בתחום המסחרי, מסבירים בפסגות, עדיין קיימים ביקושים גבוהים לחנויות במרכזי הערים ובקניונים. הגברת התחרות משפיעה במספר אזורים כגון באר שבע. מסתמנת ירידה מסוימת בפדיונות בחודשים האחרונים אך ישנה דיפרנציאציה בין הקניונים השונים.

פינקו מרחיב בנוגע לשוק המשרדים ואומר כי הדעות חלוקות בין גורמים שונים "ישנם גופים המעריכים כי עודף ההיצע המתוכנן כבר מוביל וימשיך להוביל לירידת דמי שיכרות. גופים אחרים חושבים שהירידה תחל עם כניסת הפרויקטים שבתכנון (שלהערכתנו יהיה עיכוב בחלקם) כאשר קיים חשש מעודף היצע בעיקר באזור המרכז. להערכתנו על אף העובדה שההיצע החדש במרכז ת"א יהיה מוגבל בשנתיים הקרובות, דמי השכירויות עשויים לזלוג כלפי מטה (למעט במבנים מובילים) ובמידה ותגבר המגמה של יציאת חברות ממרכז העיר אזי גם נראה ירידת מחירים משמעותית בת"א העשויה להשפיע על כלל השוק."

לגבי ענף הקניונים, מסביר פינקו כי ישנם עדיין ביקושים גבוהים לשטחי מסחר בעיקר בנכסים המובילים אך ישנו חשש כי תחול ירידה בהיקף הפדיונות לאור ההאטה המסתמנת במשק העשויה להשפיע בעתיד על שכר הדירה, בעיקר גם לאור הגדלת הלחץ שמפעילים השוכרים על הקניונים. לדבריו, במקומות בהם התחרות גוברת ניתן לראות פגיעה בביצועי הקניונים.

בפסגות מעניקים תחזית והמלצות ל-5 מניות נדל"ן מניב מרכזיות:

גב ים: החברה צפויה להציג תוצאות תפעוליות טובות ללא הפתעות מיוחדות. פינקו מדגיש כי מניית החברה אינה זולה היום והחברה נסחרת בשווי הוגן. מחיר היעד הינו 890 שקל, נמוך בכ 6%- ממחיר המניה בשוק.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

אמות: הדוח של אמות לא צפוי להפתיע ולא יהיו בו אירועים מיוחדים. ההמלצה נשארת החזק, במחיר יעד של 11.2 שקל המשקף דיסקאונט של 76%.

מליסרון: צפי לתוצאות טובות מבחינה תפעולית ומבחינת הרווח הנקי. ההמלצה נשארת החזק במחיר יעד של 97 שקל הגבוה בכ-5% ממחיר המניה.

עזריאלי קבוצה: צפוי דוח טוב מבחינת ה-NOI וה-FFO, אך לפי פסגות, המניה נסחרת בשוויה ההוגן. ההמלצה נותרת על החזק במחיר יעד של 113 שקל למניה, בדומה למחיר המניה בשוק.

אשטרום נכסים: צפוי דוח יציב מבחינת ה-NOI כאשר השורה התחתונה תהיה חזקה בשל מימוש מניות מבטח שמיר. ההמלצה היא החזק במחיר יעד של 10.2 שקל, גבוה בכ-9% ממחיר המניה.

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    יניב 18/02/2014 23:49
    הגב לתגובה זו
    למשל אמות. זו מניה שעולה 10 שקלים. מחיר היעד הוא 11.20 למניה. כלומר תחזית של עליה בת 12 אחוזים למניה. איך הכתב מציין שיש דיסקאונט של 76 אחוזים??? אגב, בלי קשר, לדעתי בתחזית של 12 אחוזי עליה (ולא חשוב באיזו מניה) האנליסט צריך לתת המלצה של תשואת יתר ולא החזק.
  • דיסקואנט של 6% באמות (ל"ת)
    ניר 19/02/2014 12:41
    הגב לתגובה זו
משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini

הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?

צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה

מנדי הניג |
נושאים בכתבה משקיע מס

אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.

ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40. 

ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".

בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים. 

משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל. 

ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד. 

משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini

הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?

צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה

מנדי הניג |
נושאים בכתבה משקיע מס

אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.

ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40. 

ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".

בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים. 

משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל. 

ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.