האם מחירי הנדל"ן בדרך למחירי המיתון של שנת 2003?
מהי הערכת הקבלנים לגבי מגמת מחירי הדירות בימים אלו? האם הם סבורים שמחירי הדירות צפויים לעלות? או לרדת? או להישאר ללא שינוי?
אנו סבורים שיש לייחס חשיבות רבה להערכותיהן של החברות הקבלניות. שכן מטה לחמן תלוי בהערכות אלו, וחזקה עליהן שישקלו היטב את כל הגורמים הרלוונטים בתחום מומחיותן ויכלכלו את השקעותיהן בזהירות המתבקשת.
אם כן, יצאנו לבדוק מה אומרים הקבלנים בנושא. בהופיעו מול ועדת טרכטנברג, אמר נשיא התאחדות הקבלנים כי "מחירי הדירות לא יורדים. להפך. אני עדיין מרגיש עליה בשטח" (מעריב עסקים 2.9.11).
בתחילת אותו שבוע התבטא מנכ"ל חברת צמח המרמן באופן דומה "אנחנו ללא ספק נראה את מה שקרה בסוף 2008 תחילת 2009. בל נשכח שחסרות כ- 100,000 יחידות דיור בשוק. אנחנו מבשלים כעת את גל עליות המחירים של סוף 2012, תחילת 2013" ( ביזפורטל 29.8.11).
בנוסף לכך, ציין מנכ"ל התאחדות הקבלנים בתחילת חודש אוקטובר, "העצירה כיום בביקושים היא בעיקר על בסיס פסיכולוגי. היא מושפעת מהמחאה ומהצפייה שתהיה ירידה במחירי הדיור. אולם כאשר הביקושים יתפרצו יגלו הרוכשים שמלאי הדירות החדשות שלא נמכרו עמד על 11.9 אלף בלבד - רחוק מהרמות בשוק בעבר" (כלכליסט 6.10.11).
ובכן, אין ספק שניתוחים כלכליים ותחזיות עסקיות אלו מציגים גישות הקיימות בשוק הדיור וכבודן במקומן מונח. אולם, כאשר אנו באים לבחון את הגישה המכרעת של הקבלנים, יש לשים דגש על מעשיהם ואופן פעולתם בימים אלו בשוק הנדל"ן למגורים, כמאמר חז"ל "לא המדרש העיקר אלא המעשה".
בקשנו לבדוק את הצעות הקבלנים בחודש אוקטובר במכרזי מינהל מקרקעי ישראל עבור קרקעות המיועדות למגורים. שכן לפי עניות דעתנו, הצעות אלו ישקפו יותר מכל את הערכותיהם העסקיות של הקבלנים לגבי מחירי הדירות הצפויים ובזהירות המתבקשת.
כך למשל, חמישה מכרזי המינהל לבניית 382 יחידות דיור בשכונת "אגמים" באשקלון, שתוצאותיהם פורסמו ביום 26.10.11, מגלים שאף הצעה לא הוגשה על ידי הקבלנים לחמשת המכרזים.
אם ניקח אחד מאותם מכרזים בשכונת "אגמים" לבניית 62 יחידות דיור, נראה כי מחיר המינימום ליחידה (כולל הוצאות פיתוח) עומד ע"ס 94,330 ש'. בהתחשב בהנחה של 15% שהמינהל מוכן להעמיד לקבלן, על פי תנאי המכרז בכפוף לסיום הבניה תוך 30 חודש, הרי שמדובר במחיר סופי ליחידה של 80,180 ש'.
לשם השוואה, רק לפני שנה (20.10.2010) פורסמו תוצאות המינהל למכרז של 61 יחידות דיור באותה השכונה במחיר של 217,861 ש' ליחידה (כולל הוצאות פיתוח). כלומר, המחיר במכרז הנוכחי (26/10/11) נמוך ב-63% ממחיר היחידה לפני שנה, ולמרות זאת לא הוגשה כל הצעה לרכישת הקרקע ע"י הקבלנים.
יתרה מזו, מבחינת מכרזי המינהל עולה שאפילו ב-2003 (10/12/2003)שהוכרה כשנת מיתון, המחיר שזכה במכרז ל-60 יחידות דיור בשכונת "אגמים" באשקלון היה בסך של 66,607 ש' ליחידה (כולל הוצאות פיתוח). דהיינו מחיר הגבוה ממחיר המינימום במכרז הנוכחי (64,044 ש') ועדיין, לא הוגשה אליו כל הצעה.
כך גם במכרז בשכונת "רמות הרכס" בבאר שבע לבניית 44 יחידות דיור. ההצעה הזוכה הייתה בסך של 144,762 ש' (כולל הוצאות פיתוח). תוצאה זו משקפת מחיר הנמוך ב-33% מההצעה הזוכה שנה וחצי קודם לכן (ביום 24/2/10) במכרז לבניית 62 יחידות דיור באותה שכונה, אשר הייתה בסך של 217,662 ש' (כולל הוצאות פיתוח).
מצב דומה במכרז ל"שכונת הגליל" בנצרת לבניית 34 יחידות דיור שתוצאותיו פורסמו ביום 3/10/11 , לפיו ההצעה הזוכה הייתה בסך של 32,169 ש' ליחידת דיור (כולל הוצאות פיתוח). מחיר המשקף ירידה של 43% ביחס למחיר שהוצע בתחילת השנה (ביום 12/1/11) במכרז ל-44 יחידת דיור באותה שכונה בסך של 55,947 ש' (כולל הוצאות פתוח).
ההצעה הזוכה במכרז שפורסם ביום 5/10/11 ל-56 יחידות דיור בשכונת "כפר החורש" במגדל העמק הייתה בסך של 75,075 ש' ליחידה (כולל הוצאות פיתוח). הצעה זו משקפת מחיר הנמוך ב-58% מההצעה הזוכה במכרז שפורסם כשנה קודם לכן (17/11/10) לבניית 16 יחידות דיור באותה שכונה בסך של 178,503 ש' כולל הוצאות פיתוח.
העולה מכל האמור לעיל הינו כי הקבלנים בימים אלו מתמחרים בהצעותיהם במכרזי המינהל את רכיב הסיכון הקיים בשוק הנדל"ן למגורים שנובע מהחשש לירידת מחירים צפויה.
ציינו בעבר כי יזם נדל"ן כמו כל יזם אחר, המעוניין להצליח בעסקיו, צריך לפעול עם כיוון מגמת השוק ולא נגדה. לכן אנו סבורים כי בדומה לדרך פעולתם של הקבלנים בתוכניות הבניה שלהם שמסתמכת על מגמת השוק יחד עם התחשבות ברכיב הסיכון, כך הם צריכים לפעול גם בתחום השיווק והמכירה. זאת על מנת להוציא את השוק מקיפאונו.
לדעתנו, אין כל בושה באמירה של הקבלנים כי "אנו מאמינים שבטווח הארוך המחירים יעלו, אבל בטווח הקצר אנו מוכנים לתת לרוכשי הדירות (שגם מבחינתם מדובר בעסקה חשובה) פרמיית סיכון בצורת הנחה של 10%-15% מהמחיר". אם לא כן, ספק אם הקונים יחזרו לשוק. כמאמר הכתוב "אין נפרעים מן האדם על דבריו, אלא על מעשיו".
עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".
*הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.
- 16.לדעתנו,אין כל בושה.. 31/10/2011 03:16הגב לתגובה זולמה הצורך הזה ליצור רושם של משהו שלא קיים באמת ? זה גורם לי (לנו...) לחשוד גם בתוכן שעד אז נראה לי הגיוני וסביר ביותר.
- 15.יורם מראשון 31/10/2011 01:40הגב לתגובה זודוד לוי מטיף כבר 3 שנים לקטסטרופה בענף הבניה, וזאת מאינטרס עסקי אישי ... כידוע, בפריפריה הרחוקה כמו אשקלון באר שבע ונצרת יש היצע ואין בכלל ביקוש ... לכן הקבלנים לא מוכנים לרכוש קרקעות נוספות בפריפריה ... באזור המרכז הסיפור שונה ... הקבלנים מחפשים בנרות קרקע לקניה .... הקרקעות נחטפות במחירים מטורפים .... אם היתה תחבורה ציבורית מהירה ויעילה מהפריפריה למרכז הארץ, היתה דרישה לרכישת דירות בפריפריה ... כיום, מי שגר באשקלון ועובד בת" א מבלה כל יום 5 שעות בדרכים מי שמתגורר בנצרת ועובד בת" א מבלה 6 שעות ביום בכבישים
- 14.במקום לחכות עדיף לעבוד קשה ולחסוך (ל"ת)ראלית 30/10/2011 18:47הגב לתגובה זו
- 13.חן 30/10/2011 18:05הגב לתגובה זולדעתי,בעקבות ההאטה בשוק בחודשים האחרונים,ולא חשוב מאיזו סיבה, טרכטנברג שחשבו שיחולל מהפך,ואפילו לא דיבר על דיור בר השגה בדימונה,הנגיד שהוריד ריבית והפך את הכסף לזול יותר ללקיחת משכנתא,והעדפה מוחלטת על שכירות,עצירת פרוייקטים חדשים עקב חוסר מימון של הבנקים,פלסטין שלא קמה לה בספטמבר,ולשמחתי חזרתו של גלעד ועוד...אלה חלק מהסיבות למה הקונים שחיכו 3 חודשים לשינוי יתבדו ויחזרו לשוק בטירוף כי הם מרגישים שהם מפספסים הזדמנות לקנות דירה במחיר הקיים לפני שהיא עולה בעוד 5%,וכשהם יחזרו לקנות,המחירים שוב יעלו. יש מצב נתון-אנשים מתחתנים,אנשים מתגרשים,אנשים משתדרגים,נולדים ילדים,אין מנוס,צריך להבין שאין רגע נכון לקנות דירה,כל עסקה מתאימה לזמנה,המחיר קצת גבוה אבל הריביות נמוכות,כל דבר עם החסרונות והיתרונות. בהצלחה.לא לחשוש,נדל" ן תמיד תהיה העסקה הכי טובה בארץ. בסוף הנכס שלך.
- גיא 30/10/2011 23:11הגב לתגובה זוכל הסיבות שהבאת באמת יפות וטובות. אבל העובדה היא שברגע שצריך סכום בסיסי של 40% משווי הדירה (ובמילים לדירה של מליון 400k) לרוב האוכלוסייה פשוט אין כסף. אז איך הם יסתערו על השוק בדיוק? בעג׳וקים או בכסף של מונופול?
- חן 31/10/2011 08:01גיא,אתה מתייחס לפלח שוק של צעירים עד גיל 30 שסיימו תואר ורוצים דירה,ובדרך כלל במרכז. אני לא מדבר עליהם,כי להם אין סיכוי,אני מדבר על הפלח הטיפה יותר מבוסס שמשדרג את עצמו,או כאלו שההורים תומכים בהם בסכום שהצגת,או סתם כאלו שיש להם,לא כל האוכלוסיה מסכנה,תסתובב בקניונים בחנויות בשדה התעופה בבתי המלון,למי שאין כסף לא אמור להיות במקומות האלו,מה שאומר שחלק גדול סתם בכיינים. רובנו עובדים ומשתכרים יפה ואל לנו להפוך את התושבים במדינה לנזקקים.
- 12.מחירי הדירות יירדו 15-20% בשנה הקרובה!!!!!!! (ל"ת)לא קונה כלום 30/10/2011 15:51הגב לתגובה זו
- 11.אריק 30/10/2011 14:58הגב לתגובה זואשמח לקבל את עמדתך בנושא בתים פרטיים האם לדעתך המגמה הראשית תשפיע על צמודי הקרקע או שהפער בין השתיים ילך ויגדל? תודה.
- נמרוד 30/10/2011 20:30הגב לתגובה זושאלה טובה- הכל שאלה של היצע וביקוש, אם כי מגרשים פרטיים פחות מושפעים ממצב השוק בגלל שמדובר בבעלות פרטית,קהל היעד מבוסס יותר ולאורך השנים מחירי הקרקעות תמיד עולים. יחד עם זאת במידה ובאזור מגוריך יש היצע גדול של קרקעות המחיר יכול להיתקע או לרדת מעט ובהיעדר היצע המחיר יעלה בהתאם. לדעתי בטווח הרחוק מגרשבית פרטי יניבו תשואה גבוהה יותר מדירה רגילה. כך היה תמיד וכך ימשיך להיות.
- 10.נביא שקר 30/10/2011 14:17הגב לתגובה זוהוא ידגיש שהוא מבטא אינטרסים אישיים . הפוזיציה שלו היא .ככל שתהיה קטסטרופה בשוק הנדלן כך יטב לכותב המאמר שניזון מכינוסי נכסים. העובדה שקבלנים לא רוכשים קרקעות תמנע הגדלת היצע דבר שיגרום להמשך עליית מחירים. לא הבנקים ולא בנק ישראל צופים או רוצים לחזור לשנת 2003.
- 9.אז המחירים שירדו זה כשהמכרז בכלל לא נסגר ? (ל"ת)איפה הדירות בזול 30/10/2011 13:18הגב לתגובה זו
- 8.צודק. אותי מעניינים רק נתוני האמת של המכרזים. (ל"ת)הצהרות הקבלנים- בלוף 30/10/2011 11:59הגב לתגובה זו
- 7.ירון 30/10/2011 11:31הגב לתגובה זובמקום זה תיזום,תיצור,תבנה תעשה משהו מועיל לך ,למשפחה ולחברה אין כמו לקנות אדמה,לתכנן,לעבוד עם קבלנים,אנשי עמל ומומחים וליצור בית או בניין חדוות העשיה קרקע מוצר נדיר-בתים פרטיים במרכז ובערי גוש דן וערי השרון בפרט אתה טועה ומטעה-לא תיהה קריסה וירידות מחירים של 10 אחוז וגם 20 אחוז במקומות מסוימים זה הכרח ולגיטמי בגרף עולה-בנדלן כמו בכל שוק יש עצריה למימוש רווח או לקחת אוויר לפני המשך המהלך-והגרף פה בגדול האו מגמת עליה תמיד יהיו הזדמניות ולחוצים שהבנק יושב להם על הצואר,במיוחד בתקופות משבר -מיתון שכנראה יחזור בגדול בעוד כחצי שנה או קצת יותר-זה הזדמנות לאסוף סחורה גם בנדלן ממי שבלחץ ,אבל המחירים יחזרו לרמתם במקומות הטובים ביציאה מהמיתון ויעברו אום במקומות המצויינים ובנכסים שיש להם ערך מוסף -אבל זה כבר שעור אחר ואין לי זמן ללמד אותך.
- 6.שחר 30/10/2011 10:58הגב לתגובה זוחבל שכל הדוגמאות למכרזים בפריפריה הרחוקה
- 5.דן 30/10/2011 10:55הגב לתגובה זומה לגבי תל אביב והמרכז...
- 4.עמי מקסימוס 30/10/2011 10:40הגב לתגובה זוהבניה בעיר בלתי ניתפשת
- 3.תגובה ל-1 30/10/2011 09:43הגב לתגובה זוויש אדמות בשפע
- 2.רציני מאוד!!!!!!! (ל"ת)אור 30/10/2011 09:35הגב לתגובה זו
- 1.אבירם 30/10/2011 09:26הגב לתגובה זויש כאן בעולם הזה קרקע שניגמרת וכמות אנשים שרק גדלה בפרט כאן בישראל כל השאר שטוית לאורך זמן דירות רק עולות
- זה בדיוק מה שאמרו על הנפט כשהיה ב140 ... (ל"ת)אלף מם 31/10/2011 07:33הגב לתגובה זו
- כלכלה בגרוש 30/10/2011 16:50הגב לתגובה זודירת 2 חדרים ברחובות 100 מליון ש" ח אין מה לעשות המחירים רק עולים כי אין קרקעות- איזה שטויות הגיון פשוט מטומטם - לכל מחיר יש גבול ואצלנו מזמן עברו את זה. כיום זוג צעיר לא יכול לרכוש דירה וכמובן זוג מתבגר שלא רכש עד כה.
- בני 30/10/2011 10:45הגב לתגובה זומכרתי ובסוף 2015 אקנה בחזרה עכשיו רא יורד
בשורה למורים - כל מורה יקבל בממוצע 14 אלף שקל; על הפשרה בין המדינה לקרנות ההשתלמות של המורים
עודפים שהצטברו בקרן ההשתלמות של המורים ינותבו להשקעה בתשתיות חינוך ובתי ספר ותשלומים למורים העמיתים בקרן (וגם ליורשיהם)
למי שייך הכסף? בקרנות ההשתלמות של המורים הצטברו סכומי עתק שהיו מעבר להפרשות השוטפות למורים. המורים אמרו "זה שלנו". המדינה אמרה - "זה שלנו". נקבעה פשרה. המורים יקבלו בממוצע כ-14 אלף שקל.
ההסכם הזה נחתם לאחר הליך משפטי ממושך, והוא נוגע לחלוקת העודף הכספי שנצבר בקרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים. המתווה גובש בשיתוף עם החשב הכללי, הלשכה המשפטית והממונה על השכר במשרד האוצר, פרקליטות המדינה- היחידה לאכיפה אזרחית ופרקליטות מחוז תל-אביב, רשות שוק ההון, הסתדרות המורים והקרנות, והובא לאישור בית הדין האזורי לעבודה בת"א-יפו.
בשנת 2022 הוגשה על ידי פרקליטות המדינה תביעה נגד קרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים במסגרתה נדרשו הקרנות להשיב סך של כ-2 מיליארד שקל לקופה הציבורית. בזמנו האשים משרד האוצר כי קרנות ההשתלמות של המורים "התעשרו שלא כדין על חשבון הציבור." התביעה הזו הגיעה לאחר שהקרנות צברו 3 מיליארד שקלים משנת 1955 שנחשבים עודפים כאשר ההסתדרות תכננה לחלקו ל-165 אלף מורים בסכום של 12 אלף שקלים. כעת הגיעו הצדדים להסדר פשרה שבמסגרתו יועברו למדינה 1.05 מיליארד שקל בגין רכישת זכויות העבר, אשר ישמשו בין היתר לשיקום מערכת החינוך באזורים שנפגעו במלחמת "חרבות ברזל", וכן לקיום הכשרות ופעולות אחרות לצורך שיפור מעמדם של עובדי ההוראה. סכום של כ-2.25 מיליארד שקל יחולק ל-165 אלף עמיתי הקרנות הזכאים וליורשיהם. כמו כן, יחלו הקרנות לרכוש זכויות פנסיה תקציבית לעובדי הוראה היוצאים לשבתון החל משנת הלימודים תשפ״ג (2022-2023) ואילך.
קריאה מעניינת: השכר האמיתי של המורים בישראל: לא נמוך כמו שנדמה לכם
- המדריך המלא למציאת מורה פרטי (שבאמת יעזור לילד שלכם)
- פער של 30% בשכר, 60% עזבו את העבודה: דוח השכר במערכת החינוך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חלוקת הכספים תיעשה באופן ממוכן לחשבונות העמיתים או באמצעי תשלום דיגיטליים, בהתאם לנהלים שאושרו על ידי רשות שוק ההון. במקביל, הוחלט לשמור על כרית ביטחון אקטוארית של 4% לפחות, לטובת יציבות הקרנות ורווחת העמיתים בעתיד.
"נראה כי ההסתדרות נוהלה כמו עסק ששייך לאדם פרטי"
"אשר ברצותו ממנה אנשים לתפקידי מפתח, וברצותו מעבירם מתפקידם, וזאת כאשר לעיתים הם נעדרים כישורים מינימליים, והם עצמם לא מבינים מדוע הוצבו בתפקיד" - השופטת דורית סבן-נוי האריכה את מעצרם של יו"ר ההסתדרות ארנון בר-דוד וסוכן הביטוח עזרא גבאי
מעצרם של יו"ר ההסתדרות ארנון בר-דוד וסוכן הביטוח עזרא גבאי הוארך בשלושה ימים, עד יום חמישי. ההחלטה התקבלה לאחר דיון בבית משפט השלום בראשון לציון, שבמסגרתו הציגה המשטרה הקלטות המצביעות, לפי החשד, על העברת כספים במזומן בין השניים.
נציגי המשטרה טענו בדיון כי מדובר בחקירה רחבת היקף, שנמשכת מזה כשנתיים. החקירה כוללת חשדות לעבירות שוחד, מרמה והפרת אמונים במספר מוסדות ציבוריים, גופים עירוניים וממשלתיים. לפי המשטרה, יש חשד לקיומו של מנגנון שיטתי לקידום מינויים בתמורה להעברת כספים או טובות הנאה.
במרכז החקירה עומדת הטענה כי גבאי, הבעלים של סוכנות ביטוח, ניצל קשרים עם ראשי ועדים בהסתדרות למינוי דירקטורים בחברות ממשלתיות, ובתמורה אותם ועדים העבירו עובדים לביטוח דרך סוכנותו. בר-דוד חשוד כי קיבל כספים מגבאי והשתמש בקשריו כדי לסייע לו לקדם מינויים ועסקאות. גבאי מצידו טען כי מדובר בהלוואה, ולא בתשלום בלתי חוקי.
עורכי הדין של שני החשודים הכחישו את החשדות. עו"ד מיכה פטמן, המייצג את בר-דוד, אמר כי מדובר בהלוואה של 30 אלף שקל שהועברה בשלוש פעימות. לטענתו, לא מדובר בעבירה פלילית. פטמן הדגיש כי אין ראיות למעטפות כסף או למעשים פליליים אחרים, וכי לא התקיימו נסיעות משותפות לחו"ל בין בר-דוד לגבאי. נציגת המשטרה טענה כי חקירת ההתכתבויות בין השניים עדיין לא הושלמה, וכי ישנם פערים בין גרסאותיהם.
בנוגע להעסקת בני משפחה של בר-דוד, המשטרה אישרה כי בנו עובד אצל גבאי, וכן כי בתו וכלתו נחקרו. לפי החשד, גבאי העלה את שכר בנו של בר-דוד לאחר שהתבקש לעשות כן, אך עו"ד פטמן טען כי מדובר בתוספת זניחה של 400 שקל. עוד נטען כי אחת מאחייניותיו של בר-דוד קיבלה הצעת עבודה מיבואן בשם דניאל זינגייך, לאחר שהתלוננה בפניו שהיא מחפשת עבודה.
