קבוצת הרכישה קרסה - מה קורה עם הזכויות?

ביולי 2025 נפל דבר בבית המשפט המחוזי בתל אביב. פסק דין ארוך, קפדני ומנומק של השופטת נועה גרוסמן חתם את גורלה של מערערת צעירה, שטענה לבעלות על יחידת דיור בפרויקט יוקרתי, וטענתה נדחתה מכל וכל. אך מעבר לסיפור האישי של המערערת, עטרה מריומה, מה שעומד במוקד ההכרעה הזו הוא עיקרון משפטי חשוב ומכריע: סוגיית זכויות הרוכשים בפרויקטים של קבוצות רכישה שנקלעו לחדלות פירעון תתברר במגרש של הנאמנים, במסגרת תביעות חוב, ולא בבית המשפט האזרחי.

פרויקט סי טאואר 3, בניין מגורים ביוזמת רום כנרת, החל כיוזמה קהילתית של רוכשים שביקשו לבנות יחד בניין במיקום אסטרטגי. אך המציאות הכניעה את התקוות. הקבוצה, כמו רבות אחרות, מצאה את עצמה בלב הליך חדלות פירעון. בתוך הבלגן המשפטי והפיננסי נדרש פתרון שיאפשר את שיקום הפרויקט והמשך בנייתו, מבלי לשקוע במערבולת אינסופית של סכסוכים פרטיים. לשם כך, הוסמכו עורכי הדין אהוד גינדס ושי מילוא לשמש נאמנים, מתוקף הסדר חוב שאושר באפריל 2024. אחד מסעיפי ההסדר - סעיף 25 - העניק להם סמכויות רחבות להכריע במחלוקות הנוגעות למצבת הרוכשים, הקצאת היחידות ופתרון סכסוכים בתוך הקבוצה.

המקרה של מריומה: רכישה ממי שלא קנה?

לטענתה של עטרה מריומה, קצינה צעירה, היא רכשה ב-2020 זכויות בפרויקט מקרוב משפחתה, דוד נחום, תמורת 1.15 מיליון שקל. לדבריה, שולמו מס שבח ומס רכישה, נרשמו על שמה הערת אזהרה ומניה, ורק במאי 2024 גילתה להפתעתה כי אלה נמחקו ללא כל החלטה שיפוטית או יידוע.

הנאמנים בחנו את טענותיה, ודחו אותן באופן נחרץ. בפסק הדין מובאים נימוקיהם בהרחבה. ראשית, לא הובאו אסמכתאות כלשהן לביצוע התשלום הנטען. שנית, גם אם נניח שהיתה עסקה בין מריומה לנחום, הרי שנחום עצמו לא הוכיח כי רכש זכויות בפרויקט. למעט שני תשלומים זניחים יחסית - 180 אלף שקל ו-54 אלף שקל - לא הוצגו ראיות על תשלום של מאות אלפי שקלים נוספים שהיו נדרשים לרכישת הקרקע, עמלת הייעוץ, והקמת היחידה. בנוסף, ציינו הנאמנים כי כבר ב-2019 הושב לנחום סכום של כ-260 אלף שקל, דבר המלמד כי למעשה הוא יצא מהפרויקט ולא רכש דבר.

• שר לשעבר הגיע לעליון כדי לקבל הקלה במס - והפסיד
• מדריך לקבוצת רכישה – כל מה שצריך לדעת

השופטת גרוסמן אימצה את ממצאיהם: "נראה ששוב הכל מתנקז לסירובה (או העדר יכולתה) של המערערת לספק אסמכתאות לתשלום בעד רכישת הזכויות", כתבה בפסק הדין, והוסיפה כי גם אם בעבר נרשמה הערת אזהרה על שמה, אין בכך די להעניק לה זכויות ללא אסמכתאות של ממש.

אחת מטענות ההגנה המרכזיות של מריומה היתה כי הנאמנים חרגו מסמכותם וכי יש לברר את טענותיה בבית המשפט האזרחי, כתביעה קניינית "רגילה". אלא שהשופטת גרוסמן פסקה באופן חד וברור: הסמכות להכריע בשאלות אלה נתונה לנאמנים, מתוקף הוראות הסדר החוב. "לו הייתה מתקבלת עמדת המערערת... עלול היה הדבר להוריד את הפרויקט לטמיון", קבעה. היא גם הוסיפה בפסק הדין שפורסם כי, "הפניית המחלוקות והסכסוכים לפתחם של הנאמנים, וביניהם מחלוקות בין רוכשים בנוגע לזכויות ביחידות... היא מתבקשת ונטועה היטב בנסיבותיו של התיק העיקרי". במקום לאפשר ריבוי הליכים סותרים, נקבע כי כל מי שטוען לזכויות בפרויקט יידרש להוכיח זאת מול הנאמנים, ורק לאחר מכן יוכל לערער לבית המשפט של חדלות פירעון, כפי שעשתה מריומה עצמה.

האם זכויותיה קופחו?

בכתב הערעור נטען כי למריומה לא ניתן יומה בבית המשפט. לדבריה, הכרעת החוב התקבלה "במעמד צד אחד", ללא דיון, ללא חקירת עדים וללא שהוזמנה להציג את טענותיה בפומבי. בית המשפט לא קיבל את הטענה. להפך נקבע כי למערערת ניתנו מספר הזדמנויות להמציא מסמכים, וכי "נעשו ניסיונות מצד הנציגות עצמה, לאתר את המערערת... על מנת שתמסור אסמכתאות המעידות על תשלומי תמורה לרכישת זכויות בפרויקט". היא גם כתבה בהכרעתה כי, "אני מוצאת כי למערערת ניתן יומה, מעל ומעבר". כמו כן, היא ציינה כי גם אם לא נערך דיון פרונטלי, לא קמה חובה לקיימו בהליכי חדלות פירעון. לדבריה, "קיום 'הליך הוכחות' על ידי נאמן... אינו בגדר חובה אלא עניין שמסור לשיקול דעתו".

• ייצג את הדיירים וגם היזם, חטף ביקורת - ותבע
• 3 שנות מאסר על הונאת ענק במס: גזר דין ראשון בפרשת "כוכב נולד"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

פסק הדין דן גם במורכבות של המסמכים שהוצגו. נחום, הקרוב שממנו רכשה מריומה את הזכויות, הציג תצהיר ארוך ומפורט, אך הימנע מלהתייחס להסכם נאמנות מ-2019 שבו הצהיר שרכש את הזכויות עבורה, לכאורה בנאמנות. מדוע לא הזכיר זאת בתצהירו? מדוע ההסכם חתום רק על ידו? "קיומם של שני מסמכים סותרים מטיל ספק במהימנות גרסתו של נחום", פסקו הנאמנים. השופטת אימצה את מסקנתם: "אז ככל הנראה גמרו השניים בדעתם לעקוף את הסכם המייסדים באמצעות 'הסכם מכר' למראית עין".

המערערת ניסתה גם להיאחז בדיווחים למיסוי מקרקעין. לטענתה, עצם העובדה שהעסקה דווחה ושולמו מסים מהווה ראיה לרכישת הזכויות. אלא שבית המשפט פסק כי "עצם הדיווח על עסקת מכר לרשות המסים, אין בה כדי להכשיר עסקה כלפי הקבוצה או החברה ולכפות עליהן להעניק זכויות יש מאין". כמו כן, מהמסמכים עלה כי על נחום רובץ חוב מס שבח של כ-259 אלף שקל - דבר המחליש את הטענה שעסקה מלאה בוצעה.

מעבר למקרה הקונקרטי, פסק הדין קובע אמת מידה חשובה: הדרך לשיקום פרויקטים קבוצתיים במצוקה כלכלית חייבת לכלול מנגנון אחד מסודר להכרעה בזכויות, ולא ריבוי תביעות פרטיות. "עולם המשפט היה מתעשר בתביעות רבות, אך באופן מעשי היו הכל יוצאים וידיהם על ראשם", כתבה השופטת גרוסמן. ובמלים אחרות, אמון בבעלי התפקיד ומרכז כובד דיוני מול נאמנים אינם רק עניין פרוצדורלי, אלא הם תנאי מוקדם להמשך ביצוע הפרויקט בפועל.

בסופו של יום, הערעור נדחה. נקבע כי המערערת תישא בהוצאות מופחתות בסך 5,000 ש"ח שיועברו ישירות לנאמנים. בית המשפט לא חסך ביקורת על הלשון שנקטה המערערת כלפי הנאמנים והנציגות: "להאשמות חמורות ומשתלחות אלה, אין בסיס אמיתי. נהפוך הוא... הנאמנים פעלו באובייקטיביות וללא לאות".

מה המשמעות של בירור תביעות חוב בהליכי חדלות פירעון ולא בהליך אזרחי רגיל?

כשחברה קורסת ונכנסת להליכי חדלות פירעון, יש חשש ממשי שמבול של תביעות אזרחיות פרטיות יכביד על המערכת, יעכב את השיקום וימנע הכרעה מהירה ויעילה. לכן חוק חדלות פירעון מעניק סמכות לנאמנים - בתנאים מסוימים - להכריע בעצמם בטענות של נושים, רוכשים ובעלי עניין אחרים, ובכך לרכז את כל המחלוקות תחת קורת גג אחת. כפי שנאמר בפסק הדין: "עולם המשפט היה מתעשר בתביעות רבות, אך באופן מעשי היו הכל יוצאים וידיהם על ראשם".

האם ייתכנו מקרים שבהם נאמן כן יבחר לזמן עדים או לקיים חקירות?

כן, אך הדבר נתון לשיקול דעתו. אף שהליך בירור תביעת חוב דומה במהותו להליך שיפוטי, הפסיקה קובעת שאין חובה לקיים חקירות או דיון פרונטלי. הנאמן רשאי להסתפק במסמכים שהוגשו, כל עוד ניתנה לצדדים הזדמנות הוגנת להציג את עמדותיהם. או במלים אחרות, אין "זכות אוטומטית לדיון".

האם רישום של הערת אזהרה או מניה ברשם החברות מספיקים כדי להיחשב רוכש לגיטימי?

לא בהכרח. הרישום הוא אינדיקציה, אך אינו חזות הכל. במיוחד כשמדובר בקבוצות רכישה או בפרויקטים שנקלעו לקשיים, נדרשת הוכחה של ממש - לרוב בצורה של אסמכתאות תשלום - לכך שהתמורה שולמה ושיתר התנאים מולאו. כפי שנפסק, אין בכוחו של רישום כזה "לכפות על החברה להעניק זכויות יש מאין".

מה הבעיה בעסקות בין קרובי משפחה בהקשר של קבוצות רכישה?

עסקות בין קרובים אינן אסורות, אך הן דורשות משנה זהירות, שכן יש להן פוטנציאל להיות למראית עין בלבד, בייחוד כשאין אסמכתאות לתשלום. במצב כזה, בעלי תפקידים ידרשו לראות מסמכים חיצוניים ואובייקטיביים (כגון העברות בנקאיות, אישורי מס, חתימה על הסכם מייסדים וכו') כדי לוודא שלא מדובר בניסיון להבריח נכסים או "לייצר" בעלות פיקטיבית.

האם ניתן להקיש מהפסק הזה על פרויקטים אחרים של קבוצות רכישה בחדלות פירעון?

בהחלט. הפסיקה כאן מהווה תקדים חשוב: היא מחזקת את העיקרון שהבורר הראשוני של מחלוקות בין רוכשים הוא הנאמן שמונה מטעם בית המשפט, ולא הערכאות האזרחיות הכלליות. כלומר גם טענות שנראות קנייניות במהותן (כמו הערת אזהרה) יידונו אצל הנאמנים, כדי להבטיח יציבות, אחידות והתקדמות הפרויקט.

מה יכלו לעשות אחרת המערערת ונחום כדי לשפר את סיכוייהם?

היו יכולים להציג אסמכתאות קונקרטיות להעברות כספים - הן בגין הרכישה המקורית של נחום והן בגין ההעברה למערערת. בנוסף, הייתה חשיבות להחתמת המערערת על הסכם המייסדים ולעמידה בתנאים שהוא קובע להעברת זכויות. גם חתימה של שני הצדדים על הסכם הנאמנות - או לכל הפחות התייחסות אליו בתצהירים - היתה עשויה להוסיף אמינות.

מה הקשר בין חוב במס שבח לבין ההכרעה בשאלת הבעלות?

חוב במס שבח עשוי להעיד על כך שהרשות ראתה בעסקה עסקה של ממש, אך אין בכך בהכרח להוכיח שמבחינת הקבוצה (או הפרויקט) אכן התבצעה העברת זכויות לגיטימית. לכן, כפי שנפסק, גם אם חלה חבות מס, ייתכן שעדיין מדובר בעסקה פיקטיבית מבחינת המערכת הפנימית של קבוצת הרכישה.