2.7 מיליון לארבעה חדרים: כך הדביקו הדירות החדשות בבאר יעקב את הפער מראשל"צ

המחירים בבאר יעקב ממשיכים לטפס. בחלק מהשכונות אנחנו מוצאים מחירים ממוצעים שמגיעים ל-27 אלף שקל למ"ר ואפילו יותר. כלומר, 2.7 מיליון שקל לדירה ממוצעת. זה לא זול, זה אבל זו אלטרנטיבה טובה למי שלא יכול להרשות לעצמו לגור במרכז, וגם לא בפריפריה הרחוקה, בשל הקרבה למקום העבודה ולמשפחה. אלא שהמגמה בשבועות האחרונים מראה לנו שהפער נסגר - באר יעקב ממשיכה למכור דירות בקצב מהיר והמחירים מתחילים לעקוף את מחירי ראשון לציון. לא בכל השכונות, לא בכל הפרויקטים, אבל יש כאן מגמה חדשה שצריך לדבר עליה.

מה קורה בבאר יעקב?

המחיר הממוצע בבאר יעקב נמוך יותר, סביב 25,500 למ"ר, ובחלק מהפרויקטים החדשים זה המחיר. השאלה היא האם במחיר הזה, לא כדאי לעבור לראשון לציון הסמוכה, שהמחירים בה נעים סביב 27 אלף שקל למ"ר וזה גם המחיר ברוב הפרויקטים החדשים. איך הגיעה באר יעקב למעמד כזה, שבו היא מצליחה להשתוות לשכונות חדשות בראשון לציון, ומה אומרים השמאים? בבאר יעקב התפרסם לאחרונה מכרז לבניית יותר מ-1,200 יחידות דיור לפרויקט של דירה בהנחה. לקחנו את דוח השמאי משם כדי לבדוק האם גם הוא סבור שהמחיר בשכונות החדשות בבאר יעקב ריאלי, אבל המחירים בדוח נמוכים יותר ולא משקפים אפילו את המחיר הממוצע בעיר. לפי השומה באותם מתחמים, המחיר עומד על 22,800 שקל ועד 24,770 לכל היותר, כשרוב הקרקע מתומחרת ברף הנמוך - יותר מ-10% פחות מהשווי. זה יכול לקרות משום שבאזורים מסוימים, אין עדיין מספיק עסקאות (גוש חדש לגמרי) ולפעמים השמאי מחלץ את השווי דרך ערך הקרקע, עלויות הבנייה והרווח היזמי. עד שהפרויקט יקרה, יכול להיות שהשומה תתעדכן שוב. פרויקט של שפונדר פדלון בבאר יעקב (סטודיו 84) באר יעקב הייתה חלק ממסלול דירה בהנחה במאי אשתקד, לפני שנה וחצי. המחירים שם עמדו על 17,786 שקל למ"ר לפני הנחה, כלומר - עלייה של בערך 1,700 שקל למ"ר. ב-2022 המחיר למ"ר אחרי הנחה עמד על 14 אלף שקל בערך - מחיר דומה. מה זה אומר? שהמחירים בבאר יעקב בצמיחה מתמדת וגם שההנחה הריאלית ביחס למחירי דירות חדשות תהיה גבוהה יותר, מפני שמחיר השומה נמוך ממחיר השוק שאנחנו מזהים בפרויקטים חדשים. ההערכה היא שבסופו של דבר המחיר שייגזר יהיה נמוך בכ-40% ממחיר השוק - וזה אומר שמי שיזכה בדירה בהנחה בבאר יעקב - ירוויח לא מעט כסף. כאמור, דירת 4 חדרים חדשה תעלה כאן בסביבות 2.7 מיליון שקל, כשדירת יד שניה תעלה הרבה פחות. יש לא מעט תושבים שהגיעו לצמרות המושבה מראשון לציון, בעיקר בגלל שזה נוח - היא קרובה מאוד לגבול בין הערים.

מה המסקנה?

כך או כך, בדקנו והמחיר הממוצע שווה לשכונות מסוימות בראשון לציון - כלומר, העובדה שבאר יעקב קרובה מאוד "מותחת" את הגבול של העיר השכנה, גם אם מוניציפלית השכונה הזו אינה חלק ממנה. לצורך ההשוואה, מחירי הדירות בשכונת הענק רמב"ם בראשון לציון עומדים על 25 אלף שקל למ"ר, כשמחירי הדירות החדשות בשכונה נעים סביב 27 אלף שקל למ"ר, תלוי בפרויקט (מחירי הדירות הקטנות גבוהים יותר למ"ר, כבכל אזור). כפי שכבר הבהרנו כאן בעבר, המחירים מתחילים להתקרב לשכונות טובות כמו נווה גן בפתח תקווה ומרום נוה המרכזית ברמת גן, ולראשונה אפשר לומר - בשכונות החדשות היא מצליחה אפילו לעקוף, בחלק מהעסקאות שבחנו, את מחירי הדירות החדשות במרכז ראשון. עסקאות אחרונות בבאר יעקב משקפות היטב את הממוצע הזה: שא נס 7, 91 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 2.48 מיליון שקל (‏27,197 ‏למ"ר). Live באר יעקב, 94 מ"ר, 4 חדרים, קומה 11 - 2.51 מיליון שקל (‏26,691 למ"ר). הצעירה באר יעקב, 94 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 2.64 מיליון שקל (‏28,085 ‏למ"ר). ICR הצעירה באר יעקב, 99 מ"ר, 4 חדרים, קומה 7 - 2.6 מיליון שקל (‏26,262 ‏למ"ר). מגדלי פרשקובסקי, 104 מ"ר, 5 חדרים, קומה 4 - 3.07 מיליון שקל (‏29,519 ‏למ"ר).