הזינוק בהחזרי המשכנתא החודשיים, של 1,000-1,200 שקל בחודש, בגלל עליית הריבית במשק מאלצים את משקי הבית לבחור בין שתי אפשרויות. האחת - למכור את הדירה (לא באמת אופציה נפוצה בישראל, אף אחד לא מעלה את זה על דעתו, אלא אם כלו כל הקיצין ואין ברירה אחרת). השנייה היא לנסות להוריד 'בכח' את ההחזר החודשי. הדרך לעשות את זה היא לעבור למסלולים כמו 'קבועה צמודה' - מסלול שבו נוטל המשכנתא לוקח על עצמו סיכון גבוה יותר ביחס לאינפלציה מאשר במסלולים האחרים (קבועה שקלית), אבל 'בתמורה' הוא מקבל הפחתה מסוימת בריבית. 

אז ההחזר החודשי יוצא אומנם, נמוך יותר אבל הבעיה הגדולה היא שהתשלום הכולל של המשכנתא רק הולך וגדל. לוקח המשכנתא מאריך את משך חיי המשכנתא, כלומר משלם אותה במשך יותר שנים, ולכן עלות המשכנתא הכוללת גבוהה יותר - כלומר מי שלוקח את המסלול הזה בוחר בעצם לשלם הרבה יותר כסף, כי הוא לא מצליח לעמוד בהחזרים הנוכחיים. מדובר על תוספת של עשרות אלפי שקלים, ואפילו יותר, לתשלום הכולל של המשכנתא, רק שזה לא מורגש בתחילת הדרך. ה'חשבון' יוגש - בעתיד.

במילים של בנק ישראל זה נשמע כך: "פריסת ההלוואה לתקופה ארוכה יותר מקטינה את קצב סילוק הקרן ומגדילה כפועל יוצא את סך תשלומי הריבית לאורך כל חיי ההלוואה. בשונה מריבית בנק ישראל, שמשפיעה באופן ישיר על הריבית במסלול הפריים ועל סכום ההחזר החודשי, ההצמדה למדד משפיעה על יתרת הקרן לסילוק (יתרת ההלוואה שטרם שולמה) ועל תשלומי הריבית, כך שהשפעתה על סכום ההחזר החודשי נמוכה, שכן היא נפרסת לאורך כל יתרת חיי ההלוואה". אבל - לאינפלציה יש השפעה מהותית יותר בראי כלל ההלוואה, שאינה מקבלת בהכרח ביטוי באמצעות השינוי בסכום ההחזר החודשי. החל מהמחצית השנייה של 2022 חלה עלייה במשקל ההלוואות במסלול ריבית קבועה צמודה, כך שהשפעת האינפלציה צפויה להיות משמעותית יותר עבור הלוואות אלה בעתיד".

במילים יותר פשוטות - כשהאינפלציה במשק הייתה אפס זה לא ממש עניין אף אחד. מה זה משנה אם לוקחים את סיכון האינפלציה? ממילא היא אפס. אבל עכשיו זה לא כך, האינפלציה היא כבר 5%. הבעיה עם אינפלציה שהיא מצטברת. היא לא יורדת עם השנים אלא לכל היותר 'עולה פחות'. היעד של הבנקים המרכזיים בעולם, כולל בנק ישראל, זה להגיע למצב של אינפלציה קטנה בכל שנה, 1% עד 3% בשנה. אבל זו לא ירידה. כלומר, תשלומי המשכנתא ברכיב שצמוד למדד המחירים לצרכן - עולה עם השנים. מתווסף עוד ועוד כסף שצריך להחזיר, רק כי זו הצורה שבה הכלכלה בעולם עובדת. אם ריבית בנק ישראל יכולה לעלות ויכולה לרדת, אז באינפלציה כמעט אין מצב של ירידה. הכיוון הוא אחד: התייקרות, וזה מתגלגל למשכנתא.

• מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
• ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לכן, כנראה שהגדלת הרכיבים שתלויים באינפלציה ומתייקרים יחד איתה, אמור להיות מוצא אחרון. רק אם אין ברירה אחרת.

האם יש מסלול במשכנתא שבו אתם משלמים ומשלמים אבל זה לא מספיק כדי להוריד את החלק הזה במשכנתא?

והנה נתון מעניין מאוד, או מפחיד מאוד, של בנק ישראל: "עלתה במהלך התקופה יתרת הקרן עבור חלק מההלוואות שניטלו בשנים 2022-2021 אף מעל לסכום ההלוואה (קרן) במועד נטילת ההלוואה וזאת על רקע הצמדתה למדד. כלומר, התשלומים על הקרן (קצב "סילוק" ההלוואה) היו נמוכים מהתוספת לקרן בגין מנגנון ההצמדה למדד המחירים לצרכן".

מה שבבנק ישראל אומרים כאן זה שבחלק מהמסלולים (קבועה צמודה למשל), מי שלוקח את המסלולים האלה חושב שהוא מקטין את המשכנתא שלו כאשר הוא משלם כל חודש את תשלומי המשכנתא - אבל בגלל האינפלציה הגבוהה, המספר של הקרן (סכום הכסף המקורי שלקחתם) רק הולך וגדל. לקחתם 300 אלף שקל במסלול הזה והחזרתם בו כל חודש 1000 שקל? אז אחרי שנה החזרתם 12 אלף שקל, אבל המסלול הזה התייקר ב-15,000 שקל ל-315 אלף שקל ובעצם - עוד לא התחלם להחזיר כמעט שום דבר. כאמור, לא רואים את זה בהחזר החודשי, אבל זה בהחלט יבוא לידי ביטוי לאורך שנות המשכנתא - ביתרה שנשארה לשלם לבנק לאורך השנים.

ובכל זאת, אנשים עוברים למסלול הזה כדי להקטין את ההחזר החודשי. על הצרות שכרוכות בכך - הם יחשבו, אולי, בעתיד. על פי הנתונים, מסלול הקבועה צמודה קפץ ל-17.5% מהרכב המשכנתא הממוצעת, לעומת 11-12% לפני שנתיים ושלוש שנים.

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

הרכב המשכנתא הממוצעת - לפי מסלולי החזר. מקור: בנק ישראל

בינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:

מבשרת ציון

דירת 3 חדרים בשדרות החושן, 75 מ"ר + 18 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית וללא חניה, מחסן 10 מ"ר, נמכרה ב-2.23 מיליון שקל 

נתניה

דופלקס 7 חדרים, ברחוב ברוך רם, 209 מ"ר + 25 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 5 עם מעלית, חניה, נמכרה ב-4 מיליון שקל

דירת 5 חדרים, ברחוב שדרות ניצה, 125 מ"ר, קומה 2 מתוך 11, עם מעלית, חניה, מחסן ונוף לים. נמכרה ב-2.6 מיליון שקל   

קרית מלאכי

דירת 4 חדרים, רחוב ויצמן, 100 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב- 1,230,000 שקל 

דופלקס 5 חדרים, רחוב ספרא, 110 מ"ר, מרפסת 50 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 1,300,000 שקל 

תל אביב

דירת 4 חדרים, רחוב שמואל יוחננוף, שכונת קריית שלום, 94 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 7 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,850,000 שקל 

באר שבע

דירת 3 חדרים, רחוב שדרות יעלים, שכונה ה', 85 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 685,000 שקל 

דירת 2.5 חדרים, רחוב רבי עקיבא, שכונה ד', 62 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, נמכרה ב- 695,000 שקל 

דירת 3 חדרים, רחוב רוטנברג, שכונה ג', 57 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, נמכרה ב- 720,000 שקל 

דירת 4 חדרים, רחוב העליה, שכונה ה', 96 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב- 815,000 שקל 

דירת 3 חדרים, רחוב טבנקין, שכונה ה', 98 מ"ר, מרפסת 17.5 מ"ר, קומה 4 מתוך 6, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,610,000 שקל 

כפר סבא

דירת 4 חדרים, רחוב הגר"א, מרכז העיר, 116 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, חנייה, נמכרה ב- 2,800,000 שקל 

רעננה

דירת גן 5 חדרים, רחוב שרה אהרונסון, שכונת 2005, 135 מ"ר, גינה 60 מ"ר, קומה 1 מתוך 6, חניה, מעלית, נמכרה ב- 5,100,000 שקל 

קריית אונו

דירת 4 חדרים, רחוב יגאל אלון, 107 מ"ר, קומה 7 מתוך 13, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,800,000 שקל

דירת 3 חדרים, רחוב חרמון, 80 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,350,000 שקל 

שוהם

מיני פנטהאוז, 5 חדרים, רחוב לימון, 140 מ"ר, מרפסת 38 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, חניה, מעלית, נמכר ב- 4,590,000 שקל 

חולון

דירת 3 חדרים, רחוב ארלוזורוב, 80 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,150,000 שקל 

דירת 4 חדרים, רחוב החרצית, 100 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 7 מתוך 9, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,690,000 שקל