טרנד חולף או שינוי מגמה? בשנת 2009 כחמישית מהדירות החדשות נרכשו ע"י קבוצות רכישה
תופעת קבוצות הרכישה שהשתלטה על כל חלקה טובה זוכה לראשונה לסיקור מקיף של מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר. לפי הסיקור, בשנת 2009 נרכשו כ-4,300 דירות באמצעות קבוצות הרכישה.
מספר יחידות הדיור שנמכרו במסגרת קבוצות רכישה זהה לרבע מכלל הדירות שנמכרו על ידי קבלנים באותה שנה. משמע, כחמישית מהדירות החדשות בשנת 2009 נרכשו באמצעות קבוצות רכישה, לא כולל דירות הנבנות בבנייה עצמית שלא באמצעות קבוצות רכישה.
על פי הממצאים, שיעור המשקיעים, רוכשים שבבעלותם כבר דירה אחת לפחות, מבין הרוכשים דירה באמצעות קבוצות רכישה, הינו 26% ברמה הארצית ובת"א שיעור זה גבוה ועומד על 44%.
המינהל מעריך את הפסד ההכנסות ממיסים הנובע מרכישה באמצעות קבוצות רכישה (מס רכישה ומע"מ על רכישת הקרקע) בכ-211 מיליון שקל.
המינהל מציין כי בנושא השפעות על שוק הנדל"ן, ההערכה היא כי עליית מחירי הדירות החדשות הושפעה בעיקר מהגידול החד בביקוש על רקע השפל בשערי הריבית, וניתן להניח שהשפעת עליית מחירי הקרקעות על מחיר הדירה הינה מועטה. כן עולה מהעבודה, כי ככל הנראה קבוצות הרכישה מגבירות את התחרות בשוק הנדל"ן ואינן הגורם לעליית מחירי הדירות.
רו"ח פרידה ישראלי, הממונה על הכנסות המדינה במשרד האוצר, מסרה: "תופעת קבוצות הרכישה מעוררת עניין רב בציבור, אך עד היום לא נערכו אומדנים מסודרים לגבי הקיפי הפעילות ומאפייניה. הממצאים מעידים על התרחבות פעילות הקבוצות לאזורים שלא התאפיינו בעבר בסוג פעילות זה, כאשר האזור הבולט ביותר הוא ירושלים, בו נרכשו ב-2009 כ-820 דירות בדרך זו. בנוסף, ניתן ללמוד מהדוח שגם רמות ההכנסה של האוכלוסייה שלוקחת חלק בקבוצות הרכישה השתנו. לדוגמא קבוצת רכישה בירושלים כוללת בממוצע 98 רוכשים ששכרם החודשי הממוצע הוא כ-10,000 שקל".
המינהל מצא כי סך היקף רכישת הקרקעות של קבוצות רכישה, המונות לפחות עשרה חברים, בשנת 2009 נאמד ע"י מינהל הכנסות המדינה בכ-1.9 מיליארד ₪. שווי העסקאות של קבוצות הרכישה, בהתחשב במחיר הסופי של הדירה, נאמד בכ-5.4 מיליארד שקל.
עוד נמצא כי אחד המאפיינים הבולטים של קבוצות הרכישה בשנת 2009 הוא השיעור הנמוך יחסית של משקיעים שעמד על 26% בלבד. שיעור המשקיעים גבוה יחסית באזור ת"א ובאזור השרון (44%) והוא נמוך בירושלים (25%). השיעור הנמוך יחסית של משקיעים בא לידי ביטוי בהתרחבות קבוצות הרכישה לאזורים שלא היו מאופיינים בעבר בפעילות מסוג זה, כמו גם אוכלוסיות שבעבר לא נמנו על קבוצות רכישה, כאשר האזור הבולט ביותר הוא ירושלים. אזור זה מאופיין במיעוט של קבוצות רכישה, אבל הגודל הממוצע של קבוצה גבוה משמעותית בהשוואה ארצית, 98 רוכשים לעומת 26, בהתאמה.
השווי הממוצע של קרקע שנרכשה עמד על 478 אלף שקל, כאשר השונות גבוהה בין האזורים: באזור ת"א השווי הממוצע לקרקע שנרכשה עמד על כ-790 אלף שקל ואילו באזור רחובות עמד הממוצע על 226 אלף שקל בלבד.
מבדיקה שערך המינהל נמצא כי מרבית הקרקעות עליהן הוקמו הפרויקטים כלל לא נרכשו בשנת 2009. "גם אם חלה עליה במחירי הקרקעות בשנה האחרונה היא עדיין לא הייתה אמורה להביא לעליה משמעותית בעלות הקמת הדירה . המשמעות היא שהעלייה החדה במחירי הדירות בשנת 2009 נבעה באופן חלקי בלבד מהגידול בעלויות הקרקע והיא הושפעה בעיקר מהגידול החד בביקוש, על רקע השפל בשערי הריבית".
