ראיון

לקנות או לא לקנות: "יזמים מנפחים מחירים, מי שבונה רק על עליית שווי הדירות - פשוט טועה"

כך אומר מיקי ורדי, לשעבר יו"ר מנהל מקרקעי ישראל וכיום מנהל השקעות בקרן ריאליטי, בראיון ל-Bizportal. "הייתי מודאג מעצמי אם הייתי מנסה לארגן קבוצת רכישה, ואני בתחום משנת 1984"
לירן סהר |

גורמים רבים בתחום הנדל"ן מבקרים את סקרי המחירים של השמאי הממשלתי הראשי ומשרד האוצר, ביניהם ניתן למצוא את ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין ואת עדינה חכם, מנכ"לית רשת שיווק הנדל"ן אנגלו סכסון. בראיון ל-Bizportal, מצטרף מיקי ורדי, לשעבר יו"ר מנהל מקרקעי ישראל וכיום מנהל ההשקעות הראשי בקרן ריאליטי, למבקרים, מאמין בהשבחת קרקעות לאורך זמן ומביע מורת רוח מתופעת קבוצות הרכישה. "לא הייתה עלייה של 30 אחוז במחיר הדירות בתל אביב כפי שדיווח השמאי הממשלתי, הייתה עליה של גג 10 אחוז" אומר ורדי ומוסיף כי מעוותים את המספרים. "בפרויקט שלנו בחצרות יפו, דירת 3 חדרים גדולה נמכרת ב-1.35 מיליון שקל, אני לא מכיר את המחירים שכתובים בעיתון. הדבר אינו נובע מרוע לב, מכניסים דירות מאזור יהודה מכבי לדוגמה שמעלות את רף המחירים, בשכונת יד אליהו לא הייתה עליה של 30 אחוז". ורדי אומר כי הפרט לא יכול להעיד על הכלל, כשבודקים דירות בודדות לא ניתן לשקף באמצעותן את רמת המחירים בכלל השכונה. "אני בטוח שקבוצת הרכישה שקנתה קרקע ליד גימנסיה הרצלייה הקפיצה את המחירים באזור, אולם כמעט ולא התבצעו עסקאות בשכונה. אם בודקים שכונה שלמה, דוגמת אם המושבות בפתח תקווה, אז ניתן להסיק כי אכן התרחשה עליית מחירים". ורדי אינו בונה על עליית מחירים: "עברתי תקופות בהן המחירים עלו ותקופות בהן הם ירדו, מי שבונה רק על עליית מחירים לא ירוויח. אני לא חושב שיש בועה, אך אני מרגיש שהביקוש יותר נמוך ממה שמפרסמים וזו טעות אדירה להכליל את כל השוק". ורדי מציין כי מחיר סביר לדירת 3 חדרים באזור המרכז הוא 900 אלף שקל עד 1.2 מיליון שקל, 7000 דולר למ"ר וצפונה הוא מחיר המתחיל להיות מסוכן. "ביפו, קרית אונו ואפילו בדרום תל אביב אנשים רוכשים דירה בשביל לגור, איזה משמעות יש לעלייה או לירידה מלבד ההרגשה? הבעיה יכולה להיות במקומות כמו פארק צמרת, היכן שהרבה אנשים רכשו דירה להשקעה". ורדי זועק מהמניפולציות שמבצעים יזמי הנדל"ן המשלהבים את שוק הדירות ואומר כי הטריק הוא משחק במספרים: "כשרוצים לנפח את מחיר הדירה מחלקים בשטח נטו, כשמעוניינים להראות כמה זולה הדירה מחלקים בשטח ברוטו. בפרויקטים היוקרתיים ברמת אביב ובפארק צמרת היחס בין המחיר נטו למחיר ברוטו גדול. כלומר, כשאכתוב בעיתון אחלק את מחיר הדירה בברוטו ובמציאות אחלק בנטו". ורדי עומד בראשה של קרן ההשקעות קרן ריאלטי העוסקת בגיוס הון לצורך השקעה בנדל"ן בישראל. "היתרון של הקרן", מציין ורדי, "הוא שהיא מבצעת רכישת קרקעות או פרויקטים בעלי יתרון כלשהו בהשבחה. אדם רגיל בונה על כך שיביא חלק מכספו ויקבל הלוואה, בנקים לא אוהבים כשרוכשים קרקע עם בעיות של פולשים, תב"ע ישנה וכו'. ורדי מוסיף כי "לרוב הקבוצות יש כסף, אך לנו יש את היכולת הכלכלית לשלם עבור הקרקע, לחכות למימושה שלוש-ארבע שנים ולהחליט הלאה. החברות הגדולות מעוניינות בפרויקטים זמינים ולא ממתינות להשבחה". לפני מספר חודשים רכשה הקרן מתחם בשטח של כ-33 דונם ברחוב הרצל בדרום העיר תל אביב אשר נרכש מחברת בזק בתמורה ל-44.5 מיליון שקל. ורדי מציין כי בדרום תל אביב אין כמעט חטיבות קרקע ללא פולשים. "בהרצל הצלחנו לרכוש קרקע פנויה מפולשים ואנחנו מחכים כעת לאישורה של תב"ע חדשה. כל האזור הולך להתפתח, העירייה תומכת, אך תהליך האישור ייקח זמן, היתרון שלנו הוא הסבלנות. הקרן נכנסת לתחום נישה, רכשנו קרקע שצריכים לבצע בה את כל פעולות ההשבחה ומגיעים למצב של בנייה". בנוסף לאמור, רכשה הקרן, במכרז של מנהל מקרקעי ישראל, חטיבת קרקע ברחוב סלמה, המיועדת לבניית דירות גדולות של 100 מ"ר. "בקרקע יש בעלים המחזיק ב-4 אחוז משטחה ופולש. הבנו שבשיתוף עם עיריית תל אביב נוכל להגיע להרבה יותר דירות. התמודדנו עם הפולש, נתמודד עם בעלי ה-4 אחוז. אנחנו לא נרכוש קרקע שמראש הרשות המקומית מתנגדת לכך. אנחנו נבנה באזור דירות 2, 3 ו-4 חדרים, נכון לרגע זה מגיעה לאזור אוכלוסייה ייחודית, לא משפחות". ורדי חרד מתופעת קבוצות הרכישה ומפחד מהמתלהבים שנעים אחר העדר. "ישנן קבוצות הכוללות עורכי דין המבינות בנושא, קבוצת ב.ס.ר לדוגמה, אולם רבים אינם מבינים דבר בתחום. מה יקרה אם תהיה סטייה במחירים? אם עלויות הברזל יעלו? הדיירים יצטרכו לספוג זאת, הייתי מודאג מעצמי אם הייתי מנסה לארגן קבוצת רכישה ואני בתחום משנת 1984".

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
ורד חיימוביץ׳ סמנכ״לית מערכי מל״ט, אלביט מערכות, צילום מסך מכנס אוניברסיטת ת"אורד חיימוביץ׳ סמנכ״לית מערכי מל״ט, אלביט מערכות, צילום מסך מכנס אוניברסיטת ת"א

"80% משעות הטיסה של חיל האוויר - כטב"מים" - על לקחי המלחמה ועסקת הענק של אלביט

משרד הביטחון ירכוש מאלביט חימושים ב־900 מיליון שקל; ורד חיימוביץ' סמנכ"לית באלביט חשפה אמש את היקף השימוש בכטב"מים, האתגרים המבצעיים והשלב הבא - כשכטב"מים ומל"טים יקבלו החלטות תקיפה בעצמם

מנדי הניג |

משרד הביטחון חתם על שתי עסקאות נפרדות עם אלביט בהיקף כולל של כ-900 מיליון שקל, לאספקת חימושים אוויריים מתקדמים. ההזמנה כוללת בין היתר טילי רמפייג', שפותחו לתקיפות מדויקות מעומק השטח, ומסוגלים לפגוע במטרות במרחק רב, מבלי להיחשף לטווח הפגיעה של מערכות ההגנה האווירית. לפי פרסומים זרים, טילים אלה שימשו בתקיפה רחבת היקף על אדמת איראן במבצע "עם כלביא" לפני כחודשיים, שגם כללה פגיעה במתקני גרעין ובמפעלי ייצור של טילים בליסטיים. צה"ל גם מזמין כטב"מים בכמות הולכת וגדלה מאלביט ומהתעשייה הביטחונית. 


ורד חיימוביץ': "80% משעות הטיסה של חיל האוויר - על ידי מל"טים"

יום לפני ההודעה על העסקה, הופיעה ורד חיימוביץ’, סמנכ"לית מערכי מל"ט באלביט מערכות, בכנס "עם כלביא" שנערך באוניברסיטת תל אביב, שם הציגה סקירה רחבה שכינתה "אבולוציית מערכי הכטב"ם בלחימה". חיימוביץ’, שמנהלת את היחידה העסקית למל"טים באלביט וצברה ניסיון של מעל 25 שנה בפיתוח כלי טיס בלתי מאוישים, חיברה בין ההתפתחות ההיסטורית של המערכים לבין השימושים המבצעיים של השנים האחרונות, ובייחוד אלה שהגיעו לשיאם באירועי התקיפה באיראן. "היום כבר 80% מהשעות טיסה בצה"ל, בחיל האוויר, נעשות על ידי המלטים – שזה נתון מדהים בפני עצמו", אמרה.

היא חזרה להתחלה, בשנות השמונים ובראשית שנות התשעים, כאשר גובש המערך זה היה במחשבה לתת מענה אפשרי למתקפות על השריון ברמת הגולן. "המערכים האלה כמעט ולא שימשו לייעוד שלשמו הם נוצרו, וזה מה שיפה במערכי המלטים - הם יועדו למטרה אחת, ומבצעים היום הרבה משימות אחרות, כולל משימות עצמוניות מדהימות". לדבריה, ההתפתחות נבעה מהבנה שמל"ט הוא לא רק פלטפורמה טכנית אלא מערכת שלמה, עם יכולת לבצע משימות מגוונות ולהתפתח עם הצרכים המשתנים של שדה הקרב.

לדברי חיימוביץ', המערכה באיראן הוכיחה את יכולתם של הכלים הללו לפעול גם בתנאים מאתגרים במיוחד. חיימוביץ' הציגה סרטון מחיסול משגרים באמצעות מל"טים שפורסם על ידי דובר צה"ל, וציינה כי "במלחמת חרבות ברזל, 60% מהתקיפות של חיל האוויר נעשו על ידי כטב"מים". היא הוסיפה כי במהלך הלחימה נאספו "עשרות מיליונים של קמ"ר של מידע חזותי ברזולוציה גבוהה גם מלוויינים כמובן, אבל גם ובעיקר ממל"טים, מידע שהוא נכס לא רק בזמן אמת אלא גם לניתוח עתידי".

האתגרים והלקחים

חיימוביץ' הצביעה על שלושה אפקטים עיקריים מהמערכה הנוכחית: "האפקט של הגודל והכמות, לא הכרנו כמות כזאת של משימות מעולם; העובדה שהדברים קורים בו זמנית ומשתנים כל הזמן; והצורך שהמערך יתאים את עצמו לתכונות האלה". מערך המל"טים פעל 24/7, והתעשייה נדרשה לתמוך בכך סביב השעון. "הפעילו מל"טים מכל הסוגים והגדלים זה לא רק כלים קטנים, כפי שנוצרה תפיסה בעקבות מלחמת אוקראינה אלא כלים בכל הגדלים, עם מגוון סנסורים ואפקטורים, שידעו לשאת משימות מגוונות".

דגל נורבגיה
צילום: Getty Images

הקרן הנורבגית מוכרת מניות ב-11 חברות ומפסיקה ניהול חיצוני בישראל

קרן ההשקעות הגדולה בעולם, עם נכסים של כ-2 טריליון דולר, הודיעה על מכירת החזקות ב-11 חברות ישראליות והעברת כלל הניהול לידי צוות פנימי, בעקבות בדיקה דחופה על רקע ההשקעה בבית שמש שעוררה סערה; הקרן מחזיקה מניות ב-61 חברות ישראליות וממשיכה לבחון מכירה במניות נוספות 

תמיר חכמוף |

קרן העושר הנורבגית, הגדולה בעולם עם נכסים בהיקף של כ-2 טריליון דולר, הודיעה היום כי היא מסיימת את ההתקשרויות עם מנהלי נכסים חיצוניים המנהלים את השקעותיה בישראל, ומעבירה את כל הניהול לידי הצוות הפנימי שלה. במקביל, הקרן מכרה בימים האחרונים את החזקותיה ב-11 חברות ישראליות ,צעד שננקט לאחר בדיקה דחופה בעקבות דיווחים בתקשורת כי הקרן הגדילה את חלקה בבית שמש בית שמש 3.4%  , יצרנית מנועי הסילון המספקת שירותים לחיל האוויר, כולל תחזוקת מטוסי קרב.

המהלך בוצע בעקבות בקשה רשמית של משרד האוצר הנורבגי לבחון את ניהול ההשקעות בישראל ולהציע צעדים נוספים לפי הצורך. הקרן נמצאת כעת בתהליך סקירה מואץ, בשיתוף מועצת האתיקה ובדיאלוג שוטף עם משרד האוצר, כאשר המענה הרשמי צפוי להינתן עד ה-20 באוגוסט.

בהודעת הקרן נמסר כי כלל ההשקעות בישראל שינוהלו מעתה באופן פנימי יוגבלו לחברות הכלולות במדד המניות שבו היא פועלת, אך לא בהכרח לכל החברות במדד. “מכרנו לחלוטין את הפוזיציות ב־11 החברות הללו, ואנו ממשיכים בבחינת חברות נוספות בישראל לשם מכירה אפשרית,” נכתב בהודעה. הקרן הבהירה כי ההחלטה מתקבלת "במצב קונפליקט מיוחד מאוד" על רקע "משבר הומניטרי חמור" ברצועת עזה, כהגדרת מנכ"ל הקרן ניקולאי טנגן.

הצעדים המעשיים כוללים מכירה מלאה של כל ההחזקות בחברות ישראליות שאינן במדד ההשוואה, העברת כלל ההשקעות המנוהלות על ידי מנהלים חיצוניים לניהול פנימי, וסיום ההתקשרויות עם כל מנהלי הנכסים המקומיים. המהלך, לדבריהם, נועד לפשט את ניהול ההשקעות בשוק זה ולהפחית את מספר החברות שעליהן נדרש פיקוח צמוד של הקרן ומועצת האתיקה.

נכון לסוף יוני 2025, החזיקה הקרן מניות ב-61 חברות ישראליות, כאשר בסוף 2024 המספר עמד על 65 חברות, בשווי כולל של כ-1.95 מיליארד דולר. בשנה האחרונה היא כבר מכרה את החזקותיה בחברת אנרגיה ובקבוצת תקשורת ישראליות, עקב שיקולים אתיים, אחרונה דיווחה סוכנות רויטרס כי ועדת האתיקה של הקרן בוחנת גם את השקעותיה בחמשת הבנקים הגדולים בישראל.