לקנות או לא לקנות: "יזמים מנפחים מחירים, מי שבונה רק על עליית שווי הדירות - פשוט טועה"
גורמים רבים בתחום הנדל"ן מבקרים את סקרי המחירים של
"לא הייתה עלייה של 30 אחוז במחיר הדירות בתל אביב כפי שדיווח השמאי הממשלתי, הייתה עליה של גג 10 אחוז" אומר ורדי ומוסיף כי מעוותים את המספרים. "בפרויקט שלנו בחצרות יפו, דירת 3 חדרים גדולה נמכרת ב-1.35 מיליון שקל, אני לא מכיר את המחירים שכתובים בעיתון. הדבר אינו נובע מרוע לב, מכניסים דירות מאזור יהודה מכבי לדוגמה שמעלות את רף המחירים, בשכונת יד אליהו לא הייתה עליה של 30 אחוז".
ורדי אומר כי הפרט לא יכול להעיד על הכלל, כשבודקים דירות בודדות לא ניתן לשקף באמצעותן את רמת המחירים בכלל השכונה. "אני בטוח שקבוצת הרכישה שקנתה קרקע ליד גימנסיה הרצלייה הקפיצה את המחירים באזור, אולם כמעט ולא התבצעו עסקאות בשכונה. אם בודקים שכונה שלמה, דוגמת אם המושבות בפתח תקווה, אז ניתן להסיק כי אכן התרחשה עליית מחירים".
ורדי אינו בונה על עליית מחירים: "עברתי תקופות בהן המחירים עלו ותקופות בהן הם ירדו, מי שבונה רק על עליית מחירים לא ירוויח. אני לא חושב שיש בועה, אך אני מרגיש שהביקוש יותר נמוך ממה שמפרסמים וזו טעות אדירה להכליל את כל השוק".
ורדי מציין כי מחיר סביר לדירת 3 חדרים באזור המרכז הוא 900 אלף שקל עד 1.2 מיליון שקל, 7000 דולר למ"ר וצפונה הוא מחיר המתחיל להיות מסוכן. "ביפו, קרית אונו ואפילו בדרום תל אביב אנשים רוכשים דירה בשביל לגור, איזה משמעות יש לעלייה או לירידה מלבד ההרגשה? הבעיה יכולה להיות במקומות כמו פארק צמרת, היכן שהרבה אנשים רכשו דירה להשקעה".
ורדי זועק מהמניפולציות שמבצעים יזמי הנדל"ן המשלהבים את שוק הדירות ואומר כי הטריק הוא משחק במספרים: "כשרוצים לנפח את מחיר הדירה מחלקים בשטח נטו, כשמעוניינים להראות כמה זולה הדירה מחלקים בשטח ברוטו. בפרויקטים היוקרתיים ברמת אביב ובפארק צמרת היחס בין המחיר נטו למחיר ברוטו גדול. כלומר, כשאכתוב בעיתון אחלק את מחיר הדירה בברוטו ובמציאות אחלק בנטו".
ורדי עומד בראשה של קרן ההשקעות קרן ריאלטי העוסקת בגיוס הון לצורך השקעה בנדל"ן בישראל. "היתרון של הקרן", מציין ורדי, "הוא שהיא מבצעת רכישת קרקעות או פרויקטים בעלי יתרון כלשהו בהשבחה. אדם רגיל בונה על כך שיביא חלק מכספו ויקבל הלוואה, בנקים לא אוהבים כשרוכשים קרקע עם בעיות של פולשים, תב"ע ישנה וכו'. ורדי מוסיף כי "לרוב הקבוצות יש כסף, אך לנו יש את היכולת הכלכלית לשלם עבור הקרקע, לחכות למימושה שלוש-ארבע שנים ולהחליט הלאה. החברות הגדולות מעוניינות בפרויקטים זמינים ולא ממתינות להשבחה".
לפני מספר חודשים רכשה הקרן מתחם בשטח של כ-33 דונם ברחוב הרצל בדרום העיר תל אביב אשר נרכש מחברת בזק בתמורה ל-44.5 מיליון שקל. ורדי מציין כי בדרום תל אביב אין כמעט חטיבות קרקע ללא פולשים. "בהרצל הצלחנו לרכוש קרקע פנויה מפולשים ואנחנו מחכים כעת לאישורה של תב"ע חדשה. כל האזור הולך להתפתח, העירייה תומכת, אך תהליך האישור ייקח זמן, היתרון שלנו הוא הסבלנות. הקרן נכנסת לתחום נישה, רכשנו קרקע שצריכים לבצע בה את כל פעולות ההשבחה ומגיעים למצב של בנייה".
בנוסף לאמור, רכשה הקרן, במכרז של מנהל מקרקעי ישראל, חטיבת קרקע ברחוב סלמה, המיועדת לבניית דירות גדולות של 100 מ"ר. "בקרקע יש בעלים המחזיק ב-4 אחוז משטחה ופולש. הבנו שבשיתוף עם עיריית תל אביב נוכל להגיע להרבה יותר דירות. התמודדנו עם הפולש, נתמודד עם בעלי ה-4 אחוז. אנחנו לא נרכוש קרקע שמראש הרשות המקומית מתנגדת לכך. אנחנו נבנה באזור דירות 2, 3 ו-4 חדרים, נכון לרגע זה מגיעה לאזור אוכלוסייה ייחודית, לא משפחות".
ורדי חרד מתופעת קבוצות הרכישה ומפחד מהמתלהבים שנעים אחר העדר. "ישנן קבוצות הכוללות עורכי דין המבינות בנושא, קבוצת ב.ס.ר לדוגמה, אולם רבים אינם מבינים דבר בתחום. מה יקרה אם תהיה סטייה במחירים? אם עלויות הברזל יעלו? הדיירים יצטרכו לספוג זאת, הייתי מודאג מעצמי אם הייתי מנסה לארגן קבוצת רכישה ואני בתחום משנת 1984".
