כאשר באים לבחור את המשכנתא המתאימה לכם, זכרו שקיימים בשוק מספר מסלולי משכנתאות שונים, המתאימים לצרכים שונים. בואו נבדוק מהם המסלולים הקיימים, על מנת שברגע האמת, על סף רכישת בית חלומותיכם.

מומלץ להיוועץ ביועץ חיצוני שלא קשור לבנק על מנת שיוכל לתת לכם את הייעוץ האובייקטיבי בשבילכם. העלות היא שולית אל מול החיסכון.

ריבית קבועה

הריבית קבועה, אבל משתנה. אחד המסלולים הפופולריים ביותר לנטילת משכנתאות בישראל נקרא "ריבית קבועה". הסיבה פשוטה: המלה "קבועה" אמורה למנוע הפתעות מיותרות, והצרכן הישראלי - ולא רק הוא - שונא סיכונים ואי-ודאות.

הלקוח התמים שבחר במסלול "ריבית קבועה" מסיק מכך, שאם הריבית לתקופה של 15 שנה עומדת כיום על 3.7% בממוצע, זו בדיוק הריבית שישלם על ההלוואה שלקח. נכון? לא נכון.

המונח "קבועה" מתייחס רק לריבית, ולא להצמדה. בדרך כלל ההצמדה היא למדד המחירים לצרכן. סביר להניח כי מתישהו במהלך חיי ההלוואה האינפלציה תרים ראש. התוצאה עלולה להיות כואבת במיוחד. מדד של 4%-3% בשנה הוא לא חזיון תעתועים, ובמיוחד כשהוא מחושב כמדד דמדד. אבל ספק אם יש מי שלוקח את זה בחשבון כאשר הוא ממהר להצטרף למסלול ה"קבועה"

ריבית משתנה

במסלול זה הריבית אשר אתם משלמים על המשכנתא צמודה לריבית במשק. לרוב הבנקים יציעו לכם להתחיל לשלם בריבית נמוכה יותר מהריבית במשק, אך עם הזמן תוצמד הריבית למדד המחירים לצרכן והיא צפויה לעלות או לרדת. מומלץ לקחת מסלול זה במידה ואתם לוקחים את המשכנתא בתקופה בה הריבית גבוהה במיוחד, כאשר אתם יודעים שהיא תרד בקרוב.

ריבית הפריים

ריבית הפריים מחושבת לפי ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%. בהלוואה במסלול של ריבית פריים נלקח מרווח מסוים נמוך מריבית הפריים (למשל פריים מינוס 0.5%). מרווח זה נקבע בכל בנק. מסלול זה מגלם מצד אחד סיכון של עליית ריבית. מצד שני מגלם מסלול זה יתרון של הלוואה גמישה בריבית נמוכה. מסלול הפריים הנו מסלול שקלי, כלומר שאינו צמוד למדד, אשר מאפשר מעבר למסלולים אחרים ללא עמלת פירעון מוקדם.

מסלול מט"ח

מאפשרת ליהנות מתנאי הריביות בחו"ל אשר בדר"כ עומדות על שיעור נמוך מזה של הריבית בישראל. הבנקים נותנים את ריבית חו"ל בתוספת מרווח מסוים. למשל, הריבית על היין היפני +2%.

תחנות יציאה ופירעון מוקדם

חשוב לבדוק בטרם קבלת ההחלטה על ההלוואה שתילקח, מהן תחנות היציאה מההלוואה, והאם מתאפשר פירעון מוקדם. המסלולים השונים שמציעים הבנקים, אינם נבדלים זה מזה רק בשיעורי הריבית, ובשיטות ההצמדה השונות.

פרמטר חשוב נוסף, הוא מספר תחנות היציאה האפשריות, וכן היכולת לפרוע את ההלוואה בזמן מוקדם בלא עמלה נוספת.

לעתים הלוואה שתינתן בריבית מעט גבוהה מהלוואה אחרת, תהיה עדיפה על זו האחרונה, משום שתאפשר יותר גמישות בתחנות היציאה, וכן יציאה ללא עמלת פירעון. שיקול זה הופך למשמעותי יותר, אם הלווה צופה כי בעתיד, ובטרם יסיים להחזיר את ההלוואה, יקבל כספים ממקור כזה או אחר, בהם ירצה להשתמש לצורך פירעון ההלוואה. כאשר הלווה פורע חלק מהמשכנתא, הוא יכול לקצר את תקופת ההחזר, או לחלופין להקטין את התשלום החודשי.

בכל פירעון מוקדם המחייב עמלת פירעון, יש לשקול לעומק את הכדאיות הכלכלית, בהתאם לתנאי ההלוואה ולעלות הפירעון. יש לקבוע, האם משתלם כלכלית לשלם את עמלת הפירעון, או שמא עדיף להמתין לתחנת יציאה. ההחלטה צריכה להתקבל גם על בסיס שיעור הריבית שניתן לקבל בעת ההמתנה לתקופת היציאה, על הסכום שיועד להחזר

הפירעון.

אז מה כדאי לקחת?

נוטלי משכנתא רבים מתקשים להחליט באיזה מסלול ריבית כדאי להם לקחת את המשכנתא שלהם.המסלולים הנפוצים של פריים, ריבית משתנה וריבית קבועה מוצאים להם כאשר במקרים רבים מסיתים אותם לקחת משכנתא בריבית קבועה עם ריביות נמוכות ביותר.

משכנתא עם ריבית קבועה הינה משכנתא בה נקבעת הריבית לתקופת המשכנתא עם תוספת של הצמדה למדד. במסלול של ריבית קבועה עם הצמדה למדד אנו יכולים לראות עצמנו לאחר מספר שנים אם אותה ההלוואה שלקחנו ולפעמים עם סכום אפילו יותר גבוה ממה שנילקח.

במסלול הפריים ניתן היום ליהנות מריבית נמוכה לתקופה הקרובה ובמידה והפריים יעלה נוכל למחזר את חלק זה של המשכנתא ללא עמלות פירעון מוקדם.

דוגמא:

לווה שלקח משכנתא לפני 2-3 לתקופה של 25 שנים בריבית קבועה של 6.5% על סכום של 700,000 שקל עם עמלת פירעון של 14,000 שקל יוכל למחזר היום לריבית קבועה שהינה הרבה יותר נמוכה נכון להיום (בין 3%-4%) ולהכניס את מרכיב הפריים ויוכל לחסוך מעל ל- 50,000 שקל לתקופת ההלוואה הנוכחית.

נכתב ע"י: וידר מאיר יועץ משכנתאות