מוטי בן משה
צילום: אניה בוכמן
דוחות

רבוע כחול: עליה בשורת ההכנסות והרווח. תחלק דיבידנד של 100 מיליון שקל

ה-NOI עלה ל-83 מיליון שקל, ה-FFO רשם גידול של 2% ל-59 מיליון שקל. יחד עם זאת, החברה רשמה ירידה של 46% ברווח הנקי בשנה כולה, בעיקר מקיטון בעליית ערך השווי של נדל"ן להשקעה ועלייה בהוצאות המימון
איציק יצחקי |

עולה בשיעור ההכנסות והרווח: ה-FFO של חברת הנדל"ן המניב רבוע כחול רבוע נדלן 2.89% עלה ברבעון הרביעי של 2022 ל-59 מיליון שקל - גידול של 2% 58 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2021. ה-NOI ברבעון הרביעי של 2022 הסתכם בכ-83 מיליון שקל, גם כאן גידול של 2% לעומת NOI בסך 81 מיליון שקל ברבעון הרביעי של 2021. 

בשנה כולה, החברה סיימה עם גידול של כ-18% ב-FFO לכ-228 מיליון שקל, לעומת FFO בסך של 193 מיליון שקל בשנת 2021. ה-NOI בשנת 2022 הסתכם בכ-333 מיליון שקל, גידול של 6% לעומת NOI בסך 315 מיליון שקל בשנת 2021.

החברה חילקה בשנה שעברה דיבידנד בסך כולל של 80 מיליון שקל. יש לה מדיניות חלוקה דיבידנד בסכום שלא יפחת מ-25% מהרווח הנקי בשנה, אך שלא יעלה מעל 75% מהרווח הנקי (בנטרול רווחי שערוך).  החודש אישר דירטוריון החברה חלוקת דיבידנד מיוחד בסך של 100 מיליון שקל וזאת בגין רווחי החברה לשנת 2022.

הרווח הנקי של החברה הסתכם בשנת 2022 בכ-297 מיליון שקל, לעומת 557 מיליון שקל בשנת 2021 - 47%. השינוי נובע בין השאר מקיטון בעליית ערך השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה, ועלייה בהוצאות המימון המיוחסות להפרשי הצמדה בגין אגרות חוב שהנפיקה החברה.

עוד נתונים חשובים מהדוח לשנת 2022: ההכנסות מדמי שכירות גדלו בכ-7.1% לכ-377.5 מיליון שקל, ההכנסות ממכירת דירות צמחו ב-45%, הרווח הנקי בשנת 2022 הסתכם בכ-297 מיליון שקל. בנוסף, שיעור התפוסה בקניון TLV עלה בשנת 2022 לכ-90%, לעומת תפוסה ממוצעת של 82% ב-2021. שווי הקניון עלה לכ-1.776 מיליארד שקל.

עוד עולה כי ההכנסות מדמי שכירות בשנת 2022 הסתכמו בכ-361.8 מיליון שקל, גידול של כ- 7% לעומת כ-338.7 מיליון שקל בשנת 2021. העלייה בהכנסות משכירות לעומת התקופה המקבילה נובעת בעיקר מעלייה בהכנסות מהמרכזים המסחריים וחניון גבעון, כתוצאה מעלייה בשיעורי התפוסה וגידול בדמי השכירות. יצוין, כי חלק מהעלייה בהכנסות הושפעה גם מהעלייה במדד המחירים לצרכן. שיעור התפוסה בכלל נכסי הקבוצה, נכון ליום 31 בדצמבר 2022, עומד על כ-96%.

בדוחות ניכר כי החברה מאיצה פעילות בתחום ההתחדשות העירונית. היא מקדמת הקמת 6,200 יחידות דיור ברחבי הארץ. יחד עם צד שלישי פועלת החברה לאיתור, ייזום וביצוע פרויקטים בתחום ובכלל זה שני פרויקטי התחדשות עירונית המצויים בשלבי תכנון ראשוניים – פרויקט שפירא בגדרה ופרויקט קאליב בראשון לציון, הכוללים 1,065 יח"ד בתכנון. במקביל, נבחרה החברה על ידי נציגות הדיירים, כיזם להוביל פרויקטים המתעתדים להקים 5,135 יח"ד נוספות ב-12 מתחמים ברחבי הארץ, וסה"כ לחברה פרויקטים ב- 14 מתחמים.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

 

לחברה יתרות נזילות בהיקף של כ-1.4 מיליארד שקל, בכוונת החברה לשמור על נזילות שתאפשר לנצל הזדמנויות מחד גיסא ועל יתרות מזומנים לתקופה של 24 חודשים לפחות מאידך גיסא. שווי כלל נכסי הנדל"ן של החברה הם כ-7.2 מיליארד שקל, מהם נכסים לא משועבדים בהיקף של כ-3.8 מיליארד שקל. יש לה הון עצמי בסך של כ-3.03 מיליארד שקל, כ-34% מסך המאזן המורחב.

 

בסך הכל, בשש השנים האחרונות צמח ה-FFO  של החברה  מ-88 מיליון שקל ל-228 מיליון. זאת עלייה של כ-159%, עם ממוצע של כ-27% בשנה. נכון לפרסום הדוח לחברה יש 115 נכסים מניבים.

לגבי קניון TLV, שנמצא בבעלותה המלאה - שיעור התפוסה בקניון עלה לכ-90%, לעומת שיעור תפוסה ממוצע של 82% בשנת 2021. כתוצאה מהעלייה בדמי השכירות הממוצעים והתקדמות באכלוס של השטחים, שווי הקניון עלה לכ-1.776 מיליארד שקל, נכון ליום 31 בדצמבר 2022, על בסיס הערכת שווי עדכנית שבוצעה על ידי מעריך חיצוני, לעומת שווי של 1.72 מיליארד שקל ביום 31 בדצמבר 2021. החברה ממשיכה להתמקד בהשבחת תמהיל השוכרים בקניון.. מתחילת שנת 2022 ועד מועד פרסום הדוחות נחתמו הסכמי שכירות, תוספות והארכות להסכמי השכירות, ומזכרי הבנות בנוגע לשטח כולל של כ-8,900 מ"ר, שכ"ד ממוצע של כ- 390 ש"ח למ"ר.

שווי השוק של רבוע כחול עומד על 2.4 מיליארד שקל (מכפיל 8). מחיר המניה על 197 שקל. היא ירדה ב-27% בשנה החולפת וב-6% השנה.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
שווקים מסחר (AI)שווקים מסחר (AI)

תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?

המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - מי באמת צודק? הנה התשובה  

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה תחזית

אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהן לא הכו את השוק. השוק היכה אותן. בעיה שלישית, קטנה יותר, היא שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות"  ולא ילכו על מניות קטנות. 

אלו הם כללי המשחק שלהם. ואגב, מה שיותר מאכזב שהם לא רק בינוניים במה שהם אומרים בתקשורת, הם בינוניים בתשואות - אתם אולי מאוד מרוצים כי התשואות בשמיים, אבל האמת היא שביחס לבנצ'מרק, מעטים הצליחו להכות את השוק. כשאתם רואים תשואות של 20%, 22% בקרן השתלמות המנייתית, השאלה היא מה עשה השוק - והוא עשה יותר. גם בהשוואה למסלולים מעורבים השוק עושה יותר. הם מנהלים אקטיביים שאמורים לייצר תשואה טובה, וזה לא כך - במסלול כללי שמחולק לרוב 60% אג"ח והיתר מניות, הרווחתם כ-13-14%, אבל אם הייתם מחלקים את הכסף בין קרנות מחקות, קרנות סל על אגרות חוב ומסלולים מנייתיים הייתם מרוויחים יותר.
בסוף, היכולת של גופים מנהלים להכות את השוק, במיוחד שרוב הכסף שלהם באפיק מנייתי, במניות בחו"ל - היא קטנה, גם בגלל דמי הניהול שמורידים את התשואה שלכם. הרגולטור צריך לספק לחוסכים יכולת להשקיע בחסכונות ארוכים לפנסיה, גמל במכשירים עוקבי מדד בעלויות נמוכות. כשזה יהיה, התשואה שלכם תהיה גבוהה יותר, אבל כמובן שזה לא יהיה פשוט,  מדובר כאן בכסף גדול: דמי הניהול בכל האפיקים המנוהלים מסתכמים בעשרות מיליארדים בשנה. 

ובחזרה לתחזיות. התחזיות של המוסדיים הן תחזיות מלוטשות, יחסית בטוחות, אבל במבחן ההיסטוריה לא פוגעות. התחזיות הטובות יותר הן... שלכן. חוכמת ההמונים, ויש על זה מחקרים רבים, מצליחה לנצח. זה לא אומר שאין חשיבות למומחים, בטח שיש, אבל יש הבדל בין פרשנות-ניתוח של מומחה לעיתון-אתר ובין מה שהוא עושה בפועל. אנחנו מכירים לא מעט מנהלי השקעות שהורידו את הרף המנייתי בחודשים האחרונים בהשקעות האישיות שלהם. הם אומרים לנו שהם לא יכולים לעשות את זה בכספים שהם מנהלים כי זה לפי מחויבות תשקיפית, אבל הם חושבים שהשוק גבוה - כמעט ולא תראו את זה בתחזיות החוצה של הבית שלהם. ולכן, אנו מביאים את הסקר שלכם (הנה הסקר של שנה שעברה). בואו להצביע ולהשפיע. בסקר אתם עונים על כיוון השווקים, הנדל"ן, הדולר, וככל שהמדגם גדול יותר, כך הוא מקבל תוקף חזק יותר: 


 התחזית של גולשי ביזפורטל ל-2026




הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

מניות הביטוח מאבדות 2.1% - המדדים בעליות של עד 0.5%

ירוק במדדי הדגל, אדום בפיננסים, אדום בוהק בביטוח שממשיך במומנטום השלילי מחמישי; אנחנו בעיצומו של יום ראשון האחרון שבו ייערך מסחר לפני מעבר למתכונת שני-שישי; אנרג'יקס מתממשת קלות - איך המוסדיים הרוויחו מההנפקה? ג'ין טכנולוגיות מדווחת על מו"מ עם גוף ביטחוני ישראלי ומזנקת, למה עיכוב בתשלום מפיל את חלל תקשורת?

מערכת ביזפורטל |

סנטה קלאוס התעכב השנה ועדיין לא הגיע לוול סטריט, שסיימה את השבוע שטוחה. אבל אולי דווקא לתל אביב הוא נזכר להגיע, באיחור קל. אחרי הירידות החזקות של יום חמישי, היום השווקים בהתאוששות מסוימת. אם לזקוף את זה לסנטה או להתרגשות מהעובדה שזהו היום הראשון-האחרון שבו נערך מסחר השבוע, קשה לדעת, אבל נראה שהשחקנים רוצים שנישאר עם 'טעם טוב' מהיום הזה. מדדי הדגל מטפסים. ת"א 35 מוסיף 0.6%, ת"א 90 סביב האפס עם נטייה קלה לעליות. ועדיין, לא כולם שותפים למגמה החיובית. סקטור הביטוח ממשיך במומנטום השלילי. זו לא הצניחה של 6.8% שראינו בחמישי, אבל זו ירידה של 2.4% שמקרבת את הסקטור לחיתוך מצטבר של כ-9% בעשרת ימי המסחר האחרונים.


חלל תקשורת חלל תקשורת  צונחת. החברה מודעיה על דחייה משמעותית בתשלום המקדמה (כ-1.6 מיליון דולר) מצד לקוח אסטרטגי בפרויקט ה-LEO (לוויינים נמוכי מסלול) של OneWeb. עבור חברה שנמצאת בשנים האחרונות במאבק הישרדותי ומתמודדת עם הסדרי חוב מורכבים מול מחזיקי האג"ח, כל עיכוב בתזרים המזומנים ובמימוש מנועי צמיחה חדשים מתפרש בשוק כסיכון מהותי. המשקיעים, שקיוו כי הפעילות החדשה תסייע לחברה לייצר יציבות לאחר אובדן לוויינים בעבר ושחיקה בערך נכסיה, מגיבים בחשש לכך שהסכמים מהותיים נותרים "על הנייר" בלבד, מה שמכביד עוד יותר על יכולת השירות של חובות העבר של החברה.


מניית אפקון החזקות 1.89%  זינקה בלמעלה מ-90% השנה, ואחרי שזינקה גם בשנה שעברה בכ-85% בשנתיים האחרונות היא הניבה למשקיעים כמעט 240% והיא נסחרת בשווי שוק של 1.86 מיליארד שקל, מה שעומד מאחורי הזינוק הזה הוא הפקת לקחים, גמישות והרבה מאוד יצירתיות. במשך עשורים, אפקון הייתה מזוהה עם קבלנות תשתיות מסורתית. תחת המטריה של קבוצת שלמה (שמלצר), החברה פעלה במגוון רחב של תחומים, מחשמל ובקרה ועד לבנייה קבלנית מסיבית. אבל, המודל העסקי של שנות ה-2000, שהתבסס על צמיחה דרך פרויקטי "בטון ושלד" היה בעייתי. המרווחים בתחום צרים מאוד בין 2-4%. טעות בתכנון, עיכוב קטן בלוחות זמנים וכל עליה בתשומות היו הורסים את כל הערך הכלכלי של הפרויקט. שינויים כאלה גררו בפועל את הקבוצה להפסדים תפעוליים במגזר ההנדסה האזרחית, שקיזזו את הרווחים מפעילויות הליבה האחרות. דודי הראלי מנכ"ל הקבוצה מסביר בראיון מיוחד למה זו רק תחילת הדרך: "אנחנו בונים את הקפיצה הבאה"


אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהם לא הכו את השוק. השוק היכה אותם. בעיה שלישית, קטנה יותר שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות" ולא ילכו על מניות קטנות. המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - אז מי באמת צודק ולמי אפשר להאמין (אם בכלל)? הנה התשובה: תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?


היום יהיה זה יום הראשון האחרון שבו יתבצע מסחר ומשבוע הבא נעבור לשבוע של שני עד שישי, שבוע המסחר על הדרך יקוצר גם בכשעתיים כשבשישי הבורסה תיסגר בשעה 14:00. המעבר של הבורסה בתל אביב למתכונת מסחר של שני-שישי אמנם נועד לסנכרן אותנו עם השווקים הגלובליים, אבל יש לו גם מחיר יקר, איבוד היתרון היחסי של ישראל כ'מגיבה ראשונה'. עד היום, ימי ראשון בישראל שימשו כ'סייסמוגרף' ברמה גלובלית לאירועים שהתרחשו במהלך סוף השבוע. היכולת של משקיעים מקומיים וזרים להגיב בזמן אמת, בזמן שוול סטריט ואירופה סגורות, הפכה את תל אביב לזירה אסטרטגית שמרכזת עניין וזרימת כספים ייחודית. בביטול יום ראשון, אנחנו מוותרים על הייחודיות שלנו והופכים לעוד גרורה של השוק האמריקאי, במקום להיות השוק שנותן את הטון הראשון לשבוע המסחר החדש.