נראה ירידת מחירים? ב-2015 אושרו כמעט 100 אלף דירות - שיא כל הזמנים
לפי נתוני משרד האוצר שפורסמו היום (א'), בשנת 2015 נשבר שיא באישור יחידות דיור, כאשר במוסדות התכנון אושרו כ- 99,400 יח"ד. בכך עקפו המוסדות את היעד הממשלתי שהוצב להם ועמד על 82,000 יחידות דיור.
אישור תכנית מפורטת ליחידות דיור הוא שלב הכרחי בשרשרת הייצור לבניית דירה. להיצע יחידות הדיור המאושר תפקיד משמעותי בהתמודדות עם משבר הדיור. ההיצע התכנוני משפיע באופן ישיר על התחלות הבניה ובאופן עקיף על התנהגות השוק במסר שהוא מעביר.
יצוין כי בוותמ"ל, שהחלה לפעול בחודש אוגוסט אשתקד, אושרו כ- 25,000 יח"ד, המהווים כרבע מכלל יח"ד שאושרו.
שר האוצר, משה כחלון: "ההישג הזה הוא תוצאה ישירה של ריכוז כל הסמכויות תחת קורת גג אחת. יצירת מלאי קרקעות זמין לבנייה והגדלת ההיצע הם היסודות לפתרון משבר הדיור. אנחנו פועלים לפתרון המשבר בכל הרבדים והחזיתות. אנחנו משקיעים מאמצים רבים בכדי לפתור את המשבר הזה גם בטווח הזמן המיידי, אך מוודאים כי לא ייווצר משבר נוסף בהמשך הדרך. חובתנו כמנהיגים לדאוג לדור העתיד. לא נאפשר שגם הנכדים שלנו יחיו במציאות של משבר בשוק הדיור".
מנהלת מנהל התכנון במשרד האוצר, בינת שוורץ: "התוצאות המדהימות נזקפות לזכותם של עובדי מנהל התכנון. למרות שנה סוערת שבמהלכה עברנו למשרד האוצר, הקמנו יחידת סמך ונאבקנו לשמירת זכויותיהם, מילאו העובדים את תפקידם בצורה מושלמת. לכשעצמי אני מודה על הזכות לנהל את המערכת הכי מיוחדת והכי מקצועית בממשלה״.
- כך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 9.תגיד לקבלנים 05/01/2016 12:04הגב לתגובה זושכל קבלן שזכה במכרז למשתכן שיתחיל לשווק ולבנות תוך חודש מרגע הזכייה ושיתחילו לבנות תוך חצי שנה!
- 8.ישראלי 31/12/2015 09:52הגב לתגובה זובדיחה, בראש העין בנו שכונה והבתים היו מוכנים בשעה שעוד לא הסתיים הפיתוח של תשתיות העל. אז אישרו, מתי ישווקו, יפתחו, יבנו. הביקוש לא עוצר ואם תהיה השהיית הביקוש אחריה שוב תהיה עלייה, כמו בתקופת ההמתנה למע"מ אפס של יאיר לפיד. אז מוקדם לנבא שתהיה ירידת מחירים, ואם כן זה עוד לא קרוב.
- 7.כחלון פשוט תותח. מבטיח ומקיים. ביצועיסט! (ל"ת)ביבי, תלמד! 31/12/2015 01:56הגב לתגובה זו
- 6.כל הכבוד כחלון! צריך לבנות הרבה במרכז! (ל"ת)מתן 30/12/2015 19:16הגב לתגובה זו
- 5.צריך להיות קבלן כדי לחשוב שהמחירים ימשיכו לעלות (ל"ת)ג'נט ילן 30/12/2015 17:42הגב לתגובה זו
- 4.חחחח כל אחד נותן מחמאות לעצמו והאזרחים אובדי עצות. (ל"ת)חיים 30/12/2015 16:48הגב לתגובה זו
- 3.כחלון כשלון. (ל"ת)צחי 30/12/2015 16:45הגב לתגובה זו
- 2.שר הכלכלה בספרד 30/12/2015 16:33הגב לתגובה זוגם בספרד בנו בלי הבחנה ...וגרמו לכל הכלכלה להיכנס למשבר ולאבטלה של 25%.....בישראל יש עודף דירות פנויות כיום רק המדינה צריכה למצוא דרכים ולחוקק חוקים כדי שישתחררו לשוק ...מיסוי ...ועוד דרכים - יש מספיק דירות בישראל ויקרה כאן בדיוק מה שקרה בספרד משבר כלכלי אדיר בגלל הבנייה הזו ......יש דירות סגורות כאן באלפים שהבעלים מגיעים אולי פעם בשנה למס ימים ....יש כאן משקיעים שמחזיקים 10 דירות וגם יותר ...לכל הדירות האלה צריכים לגרום להיפלט לשוק המקומי ....אם הבנייה המאסיבית הזו תימשך תוך 5 שנים מחיר הבתים ייחתך כאן בחצי האבטלה תעלה למעל 10% וגם יותר ויהייה כאן משבר
- שר הבלבלה 30/12/2015 16:57הגב לתגובה זוהמשבר בספרד הוא לא בגלל דיור אלא בגלל חוסר היכולת של ספרד להתמודד עם התחרותיות העולמית ללא יכולת מדיניות פיסקאלית ( עממה חברות בגוש האירו ) הנדלן הוא סימפטום של אופוריה שנוצרה בעקבות החבירה לגוש. לגבי הנדלן ,ההיצע היה בעיה אבל הוא לא הגורם לבועה , הבועה תתפוצץ כאשר יעלו את הריבית , יש לטפל בנושא הביקוש על ידי כך , היום כמעט כל אחד יכול יכול לקחת משכנתא של מיליון שח בריבית 0 . השאלה מה יקרה כשיעלו את הריבית רק ל 1% ( מ 0.1% ל 1% זה פער של 1000%.. )
- 1.דוד 30/12/2015 16:22הגב לתגובה זוסוף סוף יש מישהו שמכניס סיכה בבלון הנדלן
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
