היכן נמכרה דירת 3.5 חד' בשטח 97 מ"ר ב-850 אלף שקל?
Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף:
הרצליה
מיני פנטהאוז 4.5 חדרים ברחוב האנפה, 125 מ"ר 22, קומה 3 מתוך 4 עם מעלית וחניה, נמכר ב- 2 מיליון שקל
דירת 3 חדרים ברחוב הבעל שם טוב, 90 מ"ר, קומה2 מתוך 3 ללא מעלית, עם חניה, נמכרה ב- 1.5 מיליון שקל
אנגלו סכסון הרצליה
כפר סבא
קוטג' 5 חדרים ברחוב השלום, על שטח של 318 מ"ר, נמכר בתוך ארבעה חודשים ב-3,163,000 שקל. מחיר מבוקש: 3,390,000 שקל.
דופלקס 6 חדרים בקומה השביעית בבניין ברחוב שושנה דמארי, 266 מ"ר 60 מ"ר מרפסת, כולל שני מקומות חניה ומחסן, נמכרה בתוך ארבעה חודשים ב-3,250,000 שקל. מחיר מבוקש: 3,325,000 שקל.
דירת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב בית הסד, 94 מ"ר, נמכרה בתוך ארבעה חודשים ב-1,210,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,320,000 שקל.
רי/מקס ONE
רעננה
דירת 4 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב הזית, 108 מ"ר, כוללת מחסן וחניה, נמכרה בתוך שלושה חודשים ב-2,050,000 שקל. מחיר מבוקש: 2,100,000 שקל.
מגרש בגודל 560 מ"ר בצפון-מרכז העיר נמכר בתוך חמישה חודשים ב-3,400,000 שקל. מחיר מבוקש: 3,650,000 שקל.
רי/מקס ONE
חולון
דירת 2.5 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב ליאון בלום, 60 מ"ר, נמכרה ב-1,095,000 שקל.
רי/מקס אבניו
מודיעין
דירת 4 חדרים ברחוב חשוון בשכונת הכרמים, 110 מ"ר 15 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, עם מעלית ו- 2 חניות, נמכרה ב- 1.720 מיליון שקל
דירת 5 חדרים ברחוב עמק חרוד בשכונת הכרמים, 140 מ"ר 55 מ"ר מרפסות, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית, עם חניה, נמכרה ב-1.780 מיליון שקל
דופלקס גן 5.5 חדרים ברחוב שבטי ישראל בשכונת השבטים, 166 מ"ר 80 מ"ר גינה, קומה 2 מתוך 3 , ללא מעלית, עם חניה, נמכרה ב-2.740 מיליון שקל
דירת 3 חדרים, ברחוב מגדל דוד בשכונת הנחלים, 110 מ"ר 6 מ"ר מרפסת, ללא מעלית, עם חניה, נמכרה ב-1.480 מיליון שקל
אנגלו סכסון מודיעין
ירושלים
בית 5 חדרים ברחוב הגלבוע, שכונת נחלאות, 230 מ"ר, כולל שלושה חדרי אמבטיה גדולים ושתי מרפסות, נמכר ב-5,750,000 שקל.
דירת 5 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב בר כוכבא, שכונת הגבעה הצרפתית, 125 מ"ר, כוללת חניה מקורה, נמכרה ב-2,290,000 שקל.
רי/מקס חזון
מבשרת ציון
שכירות
דירת 3 חדרים ברחוב חרמון, 85 מ"ר 12 מ"ר מרפסת, קומה 4 ללא מעלית , עם חניה, משופצת, הושכרה ב- 4,000 שקל לחודש.
דירת גן 4 חדרים ברחוב חרמון, 135 מ"ר גינה 150 מ"ר עם מחסן ו- 2 חניות, הושכרה ב- 5,600 שקל לחודש
אנגלו סכסון מבשרת ציון
אשדוד
דירת 3.5 חדרים ברחוב קיבוץ גלויות ברובע ב', 97 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, עם חניה, ללא מעלית, משופצת, נמכרה ב-850,000 שקל
אנגלו סכסון אשדוד
- 5.טיפ ענק למביני עניין 26/12/2015 23:59הגב לתגובה זובעקבות התחלת פרויקט רכבת הקלה בתל אביב, התחילו משקיעים ואזרחים חכמים לקנות דירות בקרבת הרכבת באזורים שהיו מרוחקים כשעה וחצי ממקום העבודה ולאחר חיבור הרכבת הקלה לרכבת הראשית המרחק למקום העבודה יתקצר בפחות מחצי שעה. השיטה של המשקיעים חוזרת שוב והיא זכורה לי משנת 2008 כאשר באו אלי כנציג ועד הבית בעיר בחדרה וביקשו ממני לשכנע כמה שיותר דייירים למכור את דירתם במחיר של 10% מעל השוק . אז חשבתי שהמשקיעים פריירים היום אני מבין שעשו עיסקה מעולה. אז תכלס לטיפ: להלן הרחובות בחדרה ליד הרכבת שהתעניינות הולכת וגוברת לפי סדר איכות הדירות, איכות אוכלוסיה ואיכות הסביבה: הכי טוב רחוב פרנק (קנטרי קלאס) לאחר מכן רחוב עין גב ואחרון רחוב חסידה בכולם הפוטנציאל עצום וכל הקודם יעשה את עיסקת חייו. אני קניתי מה אתכם?
- מלמד 27/12/2015 17:38הגב לתגובה זוחפש תחום אחר.
- 4.עליה גדולה מצפה לנו והמחירים יקפצו בעשרות אחוזים (ל"ת)עוד מתחתנים/מתגרשים 26/12/2015 23:25הגב לתגובה זו
- מינימייז 27/12/2015 17:38הגב לתגובה זויש מספיק דירות.
- 3.ציקי האדום 26/12/2015 20:46הגב לתגובה זווזה מתקרב
- 2.היכן בתל אביב 26/12/2015 12:31הגב לתגובה זוואף כלב לא מתקרב כבר 3 חודשים
- יש גבול לטרוף. לא ? (ל"ת)שמשון 27/12/2015 05:34הגב לתגובה זו
- 1.קולע בול 26/12/2015 11:10הגב לתגובה זובישראל ממש היגזימו במחיריםאסור לתת לתושבי חוץ ליקנות ושזה יקפיץ מחירים
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
