נדל"ן

לוי יצחק: "לדעתי הגענו לגבול העליון של מחירי הדירות - לא יהיו עוד עליות"

בשיחה עם Bizportal מתייחס לוי יצחק למצב מחירי הדירות בישראל. איפה בכל זאת כדאי לקנות דירות כעת. 5 שאלות ל'האיש והמחירון'

אמיר נהרי | 31/01/2014 11:02 (32)

נושאים בכתבה דיור לוי יצחק מחירי הדירות

חודש לתוך שנת 2014, והשיח הציבורי סביב מחירי הדיור המאמירים מסרב לדעוך. היום צריך יותר מ-140 משכורות בכדי לקנות דירה ממוצעת בישראל, ולא נראה כאילו הממשלה מצליחה לעשות משהו בעניין, או בכלל מנסה. למעשה, רק אתמול פורסם כי יזמים שילמו פי-3 ממחיר המכרז על קרקעות מדינה בגליל ים. bizortal שוחח עם האיש והמחירון, לוי יצחק, ושמע מה יש לו לומר בנושא:

זו הממשלה שאשמה?

"הידיים של כולם בתוך העניין. כל מי שעוסק בבנייה מעורב בזה - בעליית מחירי הדיור. אנחנו מדינה חופשית וזה שוק חופשי, ולכן אי אפשר להגביל את המחיר שהקבלן מבקש אם יש מי שמוכן לשלם אותו. לפני 30 שנה היה ניסיון להקפיא את מחירי הדיור. קבלן שהיה רוצה לקבל יותר על דירה היה צריך לעלות לירושלים ולשכנע כדי שירשו לו לבקש יותר. זה לא עבד והממשלה הפסיקה, זה לא משהו שיקרה היום".

אתה חושב שהממשלה יכולה להוריד את המחירים?

"הממשלה לא יכולה לעשות כלום כדי להוריד משמעותית את מחירי הדירות בטווח הקצר. אפילו אם המדינה תקצה 20 מיליארד דולר להקמת דירות או תוזיל את מחירי הקרקעות, זה ייקח שנתיים-שלוש עד שהדירות הללו ייבנו. בינתיים התנאים בשוק משתנים - איך אפשר לדעת אם זה בכלל יועיל עד אז? ועל השוק של היום זה בטח לא יכול להשפיע".

אז אתה מאמין שהמחירים ימשיכו לעלות?

"אני מאמין שהגענו לגבול העליון של מחירי הדירות מפני שכוח הקנייה של עם ישראל לא מאפשר עלייה נוספת. אני לא יכול ולא רוצה להתנבא על מה שהולך להיות. חיזוי כלכלי דומה לאנשים שנוסעים בהר גבוה ותלול ביום ערפל. אולי אחד יצליח להגיע לפסגה. לפי איך שהדברים נראים, אני מאמין שהמחירים ינועו בשנה הבאה בתנודה של 3% - למעלה או למטה. לא יותר מזה".

זה זמן טוב לקנות היום דירה להשקעה?

"אני אגיד באופן כללי, מבחינת דירה להשקעה, תמיד התשואה תהיה יותר טובה בדירה זולה ולכן כהשקעה עדיף לחפש דירות זולות עם שכירות סבירה מאשר את הדירות היקרות. השכירות בדירות היקרות לא תחזיר את ההשקעה כל-כך מהר".

ולזוגות צעירים, כדאי לקנות היום דירה?

"לזוגות צעירים זה אותו רעיון, אבל - קודם כל היות ומשרד התחבורה הצליח להביא להנגשת ה'פריפריה', ועל זה אני חייב לתת לו את כל הכבוד הראוי, אני ממליץ לצעירים לחפש שם. לבדוק איפה יש יותר נגישות או תכניות מדינה לבניית תשתית תחבורה ולהתרחק מהמרכז. הם לא חייבים להיות קרובים להורים. במקומות בהם הולכת להיבנות תשתית - המחירים יעלו ולכן כדאי לבדוק ולקנות במקומות הללו. הרי היום מדובר בנסיעה של חצי שעה או שעה לכל היותר מהפריפריה למרכז".

"דבר שני, יש מקומות טובים מאוד, אפילו בת"א, בהם ניתן לרכוש דירות לא יקרות אבל יד שניה. כמובן שצריך לשפץ ב-200 אלף ואין מעלית, אבל יש דירה במקום טוב. לא תמיד צריך דירות חדשות. קשה לי להאמין שאין הבדל במחיר בין דירות חדשות ליד שניה, אפילו אחרי שיפוץ".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

"בשנת 2013 65% מרוכשי הדירות קנו דירה חדשה ורק 35% רכשו יד שנייה. שנה קודם לכן שיעור רוכשי הדירות החדשות עמד על 40% בלבד. זוגות צעירים רוצים לקנות חדש ולא מוכנים להתפשר על יד שנייה".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(32):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

21.
מסכים לגמרי, בגלל זה מכרתי 4 מתוך 5 הדירות שהיו בבעלותי (ל"ת)
אייל 04/02/2014 19:23
הגב לתגובה זו
20.
סמי 01/02/2014 22:58
הגב לתגובה זו
ואלוהים שישמור מה יהיה פה !
19.
חי 01/02/2014 21:01
הגב לתגובה זו
אכן לא צריך להכריח אותם..קבלן שרוצה למכור מוריד בין 100-ל200 אלף שקל.אם רוצה למכור. הכל בלוף.. פרייר מי משלם מה מבוקש.. הכל פתוח למיקוח...
מעלים במיליון ואז נותנים "הנחה". לך תתמקח עם עצמך..... (ל"ת)
מתי 02/02/2014 07:49
הגב לתגובה זו
18.
נתי 31/01/2014 20:26
הגב לתגובה זו
רק הולך ומתרחב. החדשות עולות בהתמדה, קצת יותר, קצת פחות, אבל עולות. הישנות מאבדות אחוזים ניכרים במחיר עם השנים וקשה יותר ויותר לשדרג לחדשה, אבל שוק משפרי הדיור קיים וער, שוק יד 2 הולך ומצטמצם, אלא אם כן מדובר בת"א.
17.
משה 31/01/2014 17:28
הגב לתגובה זו
אם אנשים מוכנים ומשלמים סכומי עתק כאלה כניראה שיש להם הרבה יותר ולכן המחירים מוצדקים כי מי שאין לו מוצא לו פיתרון אחר או בשכירות או אצל ההורים או בהגירה זה שוק חופשי ומדינה פתוחה
16.
כלכלן בכיר 31/01/2014 16:12
הגב לתגובה זו
האמת מאחורי המחירים של הדירות היא באמת בגלל אוזלת יד הממשלה שימו לב כאשר אתם קונים בית אתם משלמים על מוצר מוגמר , שזה אומר שכל החומרים שהקבלנים קונים הם משלמים עליהם מס ומע"מ כל העובדים בבניה משלמים מס מהמסכורת ובנוסף על הברזל המלט המטבחים ועל הכל הממשלה מכניסה את ידה ולוקחת מס גם על הקרקע וגם על הדירה המוגמרת משלמים מס ! (למי שקונה בית חדש משלם למדינה סכום לא קטן של 18 אחוז , אם המדינה הייתה באמת רוצה להוריד את המחירים היא הייתה מבטלת את המס לכל מי שרוכש דירה פעם ראשונה ולמי שמוכן לבנות לבד יהיה זקאי להטבות על הקרקע במחיר ובנוסף להקלה במיסים על קבלנים וחומרי בניה , אם המדינה תקבע מחיר לקבלן בפיקוח , ממש כמו שנכה קונה רכב חדש הוא לא משלם מס המדינה לא מפסידה בזה אלא היא פשוט לא מרוויחה מה שהיא הייתה מרוויחה ממי שהוא לא נכה , בעצם אם המדינה רואה שקבלן מוכר דירה חדשה כולל מעם ב 1250000 ומידוך זה המעם הוא 18 אחוזים מחיר הדירה יורד ל-1025000 אז יוצא שדירה חדשה תעלה כמו מחיר של דירה ישנה ולכן הדירות הישנות ירדו אוטומטית יש לדאוג שהקבלנים לא יקפיצו את המחיר שניקבע מראש! והרווח ישאר אצל הקונה
כפיר 03/02/2014 11:16
הגב לתגובה זו
כל עוד יהיו אנשים שישלמו המחירים ישארו גבוהים אתם לא הייתם מוצר שלכם במחיר הכי גבוה שניתן-ברור שכן זו התשובה למה המחירים גבוהים
לקלקלן הגאון, ומה עם הזקאות(???) של מי שקונה יד 2??? (ל"ת)
נתי 31/01/2014 20:27
הגב לתגובה זו
15.
צביקה דורון יועץנדלן 31/01/2014 14:10
הגב לתגובה זו
אם לזוג צעיר יש 200,000 הוא יכול לקנות דירה ב 800,000 עם 75% הון עצמי, אבל אם ההורים נותנים עוד 300,000 אז הוא כבר קופץ לדירה של 1.500,000, לכן המשך עליות המחירים תלוי בסיוע של ההורים ולא במשכורות השוטפות של הצעירים. הבנת את זה ?
14.
מני 31/01/2014 13:42
הגב לתגובה זו
הוא עושה יד אחת עם עליית מחירי הדירות
13.
ציון 31/01/2014 13:40
הגב לתגובה זו
הדירות החדשות לזכאים דירה ריאשונה על המדינה האחריות ליצור את האפשרות לכך אך היא בעצמה הגורם למחירים המטורפים בספסרות בקרקע ובמיסים ישירים ועקיפים בלי להיתחשב בזכאים דרוש הפרדה במחיר לזכאי ומחיר לכלל השוק רק כך הזכאים יזכו לפיתרון וכלל השוק לא יפגע והממשלה תהנה גם מהכנסות במיסים וקרקע
מתי 02/02/2014 07:51
הגב לתגובה זו
2 או שנאבד את טובי המוחות שמחזרים אחריהם בחו"ל.
12.
נופר 31/01/2014 13:39
הגב לתגובה זו
להשקיע הרבה יותר מ-200000 ש"ח, ועדיין נשארים עם בנין ישן ותשתיות רקובות ומריבות שכנים על תחזוקה וחריגות בניה, ואין תשתיות בשכונה המזדקנת. בסוף התייאשנו, קנינו דירה על הנייר במחיר דומה ועוד כחצי שנה היא תהיה מוכנה. זו שכונה חדשה עם פיתוח אזורי, בניין חדש עם תקנים מתקדמים ואין בכלל מה להשוות. לדעתי זוג צעיר עושה טעות קשה אם קונה יד 2, זה לקנות חתול בשק ובד"כ עם מחלות חשוכות מרפא שלא רואים בהתחלה.
11.
השוק הזה הול ליפול ב 60% (ל"ת)
בועז 31/01/2014 13:37
הגב לתגובה זו
10.
מתווך 31/01/2014 13:34
הגב לתגובה זו
אין עיסקאות !!! יש קיפטון מוחלט !!! של עסקאות והקבלנים בלחץץץץץץץץץץץץץץץץץץץץ
בשנת 2013 נשבר שיא ברכישת דירות (ל"ת)
אל תשקר לעצמך 01/02/2014 05:26
הגב לתגובה זו
דמגוגיה בלוףלהרצת הפראייר=מיתון2014-17=בועה50%בפיצוץ!!! (ל"ת)
פרסום=בלוף לפראייר 01/02/2014 20:24
9.
קשקשן (ל"ת)
אחד מהעם 31/01/2014 13:22
הגב לתגובה זו
8.
מיותר 31/01/2014 13:06
הגב לתגובה זו
ואני אומר את שאמרתי כבר שנה ...לא, בעצם שנתיים....לא , בעצם 3 שנים, בואו נדבר על זה עוד קצת
7.
Alon 31/01/2014 12:54
הגב לתגובה זו
לוי טוען ש 65% מהרוכשים קנו דירה חדשה ב 2013. בישראל נבנות כ 40 אלף דירות וגם זה בקושי, סה״כ נעשות כ 110 אלף עיסקאות בשנה.
קונים לא רק בבניה, אלא גם על הנייר, הרבה יותר מ110000 (ל"ת)
נופר 31/01/2014 13:40
הגב לתגובה זו
6.
טלטל 31/01/2014 12:46
הגב לתגובה זו
יקרה באזורי הביקוש,מחיר הדירות לא ירד!קרקע כידוע לא ניתן ליבא.והתחבורה הציבורית היא כמו בעולם השלישי.מחיר הדלק והזמן היקר בנסיעות לא יתירו ברירה אלא לקנות דירות יקרות שמחירן יאמיר ככל שהמצב הכלכלי ישתפר.ירידה במחיר אם תהיה ,זה רק זמני והמחיר ימשיך לעלות!
5.
יצחק לוי אתה מדבר הרבה ובעצם לא אומר כלום ....חכם גדול (ל"ת)
lionav 31/01/2014 12:26
הגב לתגובה זו
אחד שלא מבין 31/01/2014 13:33
הגב לתגובה זו
שימו לב כמה מודעות יש ביד 2 לשכירות באזור גבעתיים רמת גן . כל שבוע המספר עולה. זה נראה לא טבעי המצב הזה.
נראה לי לא טבעי המצב לחיות שנים בשכירות ולקטר (ל"ת)
מתי 02/02/2014 07:53
4.
עוד מנותק 31/01/2014 11:56
הגב לתגובה זו
לא חייבים לגור ליד ההורים לגור רחוק אצלו הנסיעה היא חצי שעה ברכבת אבל מה עם להגיע לרכבת לאחר את הרכבת ולקחת אוטובוס לעבודה? מי יקח את הילדים הקטנים מהגן? ההורים עוזרים כשהם יכולים וזה כן שיקול. לדעתו גם כדאי לקנות דירות ולשפץ ב 200 אלף הוא מרויח בחודש את זה אז אין לו בעיה כשאנשים קונים דירות הם מוציאים את כל כספם ולא נשאר כסף לשיפוץ. זול זה יקר. הממשלה מנוולת והעם אדיוט אז תמשיכו לשמוע לעצות של אנשים שלא רוצים את טובתכם אלא את כספכם.
3.
קליפ 31/01/2014 11:45
הגב לתגובה זו
תמיד עדיף לקנות במרכז.יותר חינוך.עבודה.חברים
2.
המהדי האימם ה 12 31/01/2014 11:32
הגב לתגובה זו
אין שום צמיחה באירופה וארצות הברית בנקיה הצטרפו לאירופה הראשון סיטי שיקרוס
1.
דמגוגיה שיווק לפראייר=בועה50%בפיצוץ=היצע מוסתר=מיתון!!! (ל"ת)
נדלניסט=בלוף שיווק 31/01/2014 11:28
הגב לתגובה זו
שכחת לעדכן את השנה (ל"ת)
מתי 02/02/2014 07:54
הגב לתגובה זו

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן