מתעלמים: למנהל מקרקעי ישראל לוקח חצי שנה לפתוח מכתבי אזרחים
תסכול, מחרפן, אטימות. אלו מקצת הביטויים שהוטחו היום (ד') באנשי מינהל מקרקעי ישראל, בישיבת הוועדה לביקורת המדינה. יו"ר הוועדה, ח"כ אמנון כהן (ש"ס) נדהם מגילויו של ראש המינהל בנצי ליברמן, כי מכתבי-פונים נפתחים במינהל - באיחור של חצי שנה. "המינהל חייב להקים בדחיפות מחלקה לפניות הציבור. תסכולי הציבור לסחבת גורמים לפגיעה בתדמית ולחשד בשחיתות. דווקא האזרח הפשוט והקטן צריך לקבל מענה, כי הוא נשחק. עורכי הדין העשירים יודעים איך להגיע למינהל, ואיך להזיז דברים".
תפקוד המינהל עמד במרכז דו"ח המבקר בעניין יחסי שר השיכון וראש המינהל, ונציג המבקר , שמואל גולן, טען כי השר הקודם אריאל אטיאס התערב עד פרטי פרטים בעבודת רשות מקרקעי ישראל יתר על המידה. ח"כ מיקי רוזנטל (העבודה) הוסיף כי "אסור שפגישות השר עם ראש המינהל, ייעשו בחדרי חדרים כדי שלא ייחשד בשחיתות. עליו לעשות זאת באמצעות מועצת הרשות, ובנוכחות אנשים נוספים. כולם מתכוונים לטובה, כולל השר הנוכחי והקודם, אך עצם האפשרות היא קרקע פורעה לבעיות".
אטיאס: "לא ניתן לקדם מדיניות - בלי לטפל במקרים פרטניים"
על כך ענה שר השיכון לשעבר אטיאס, כי למשרדו היו מאות אזרחים מתקשרים מדי שבוע בגלל מצוקתם במינהל מקרקעי ישראל. "אי אפשר להתעלם מזעקתם ולא ניתן לקדם מדיניות - בלי לטפל במקרים פרטניים. הכי מחרפן היא העובדה שהמינהל פשוט לא עונה לאזרחים. השר לעיתים חסר אונים מולם. אנחנו נבחרי ציבור, והוא רואה בנו כתובת".
השר הנוכחי, אורי אריאל ציין עם-זאת כי "ניכר שיפור רב בעבודה, וסוגיות שהיו תקועות עשר ועשרים שנה יסתיימו בעוד כחודשיים. יש עדיין מקום רב לשיפור, בעיקר בקשר עם האזרח". אריאל הוסיף כי מקרים פרטניים רבים אינם נכללים בשום הגדרה, "כשכולם מסכימים שהמצב לא תקין, האם השר לא צריך לטפל בכך ולתת תשובה?!". אריאל הבטיח לקבוע נוהל-פנימי להתייעצות ולקשר בין השר למינהל, והוא יועבר לעיונם של אנשי מבקר המדינה.
- "החיים קשים, צריך מזומן": רשות המסים ביקרה במרפאות. אלה התגובות
- העונש המצחיק לרואה חשבון עבריין - 5,000 שקל קנס בלבד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ראש המינהל, בנצי ליברמן הוסיף וגילה, כי 20 אלף תיקים ממתינים לטיפולו, אך במקביל יש שינוי רב לטובה ועובדי הרשות עושים ככל יכולתם. "חיסול סוגיות שלא טופלו במשך שנים, הוא תהליך ארוך , עבודת המינהל בשיווק קרקעות לבנייה הוכפלה בשנים האחרונות, אך יש לנו חוסר עמוק בעובדים. ברשות הטבע והגנים לבדה יש יותר עובדים". ליברמן הדגיש כי מעורבות השר הנוכחי והקודם היו בסוגיות הכרחיות, כדי לפתור חסמים ממשלתיים, ומעולם הם לא פנו אליו בעניינים אישיים. "העובדה ששר השיכון הוא יו"ר מועצת מקרקעי ישראל הוא יתרון אדיר לעבודה השוטפת", אמר.
- 5.מרדכי כרסנטי 12/01/2015 18:04הגב לתגובה זוהמינהל הרס אותי הביא אותי אל פי התהום
- 4.ביבי: אל תדאגו בבחירות הבאות הביא את כחלון, הצביעו ביבי (ל"ת)ביבי: זו טעות 26/12/2013 10:45הגב לתגובה זו
- 3.ביבי: מחירי 2007 כבר ב 2030 (ל"ת)ביבי: אדבר עם לפיד 26/12/2013 10:44הגב לתגובה זו
- 2.ביבי: מחר מחר בבוקר אני מביא פטיש 10 קילו וסופרטנקר (ל"ת)ביבי: מה באמת!? 26/12/2013 10:44הגב לתגובה זו
- 1.אשר וינשטיין 25/12/2013 13:52הגב לתגובה זושלום, רק אתמול, אחרי שהתרגזתי מאד, שלחתי מכתב תלונה חריף בדואר רשום (עם "אישור קבלה") למח' המטפלת לכאורה בעייננו, זאת עקב אי התייחסות ראויה, מאז ינואר 2013, כולל הצגת אסמכתאות ובכלל זה פניותיה של עו"ד שלנו, שגם הן לא נענו !!! .העתק ממכתבי נשלח גם אל "הקברניט" ה"ה בנצי ליברמן !. לדעתי (הסובייקטיבית) כל "סיפורו האגדות", לגבי המאמץ וההשתדלות של עובדי ארגון "נפוח" זה, הם רק לצורכי "כיסויי תחת" של האחראים למחדל המתמשך, ואשר מכריחים את האדם מן היישוב להשתמש בלית ברירה בשירותיי "המאכרים" הנסמכים על שולחנם..., יש לשים לכך סוף !!! . אשר וינשטיין, משורר לילדים יזם חברתי ועסקי
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
