"כדי שהרפורמה תעבוד יש להטיל סנקציה כספית על ועדות שלא יעמדו בזמנים"
היום
אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', אינו מעריך שהרפורמה תביא להורדת מחירי הדירות בארץ "נכון שהיא תקל על אזרחים המעוניינים לבנות וילה או לסגור מרפסת, וככל הנראה הבירוקרטיה תפחת, אולם הבעיה האמיתית היא מחסור בקרקעות לבניה בהיקפים גדולים וסגירת מרפסת או הוספת פרגולה אינם פקטור בהורדת מחירים."
לדברי המאירי, "הרפורמה תתן לוועדות המקומיות סמכות לאשר תכניות מתאר קטנות של עד 20 יחידות דיור, אבל צריך להבין ש-20 יחידות דיור זה בניין של 5 קומות ושניצול יעיל של קרקע זה בנייה לגובה של 10-30 קומות. כלומר, התכנית לא תזרים לשוק כמויות משמעותיות של יחידות דיור שיביאו להורדת מחירים. מדובר בהקלה שולית ביותר שלא פותרת את בעיית הכמויות הגדולות. גם היום בחוק התכנון והבניה קיימת הגדרה של פרקי זמן ומועדים לאישורי תכניות, ואף אחד לא עומד בהם. השאלה היא אם עכשיו יהיו סנקציות נגד הוועדות שלא עומדות בלוחות הזמנים".
"הפתרון לבירוקרטיה בוועדות התכנון טמון בייעול הוועדות ובאכיפת החוק", אומר עו"ד צבי שוב, מומחה בדיני תכנון ובניה. "גם אם התיקונים המוצעים בחוק נראים לכאורה טוב יותר הרי שללא אכיפה לא נראה שיפור. יש להטיל סנקציות על ועדה שלא עומדת בזמנים הקבועים בחוק. כמו שיש היום ביקורת ופיקוח על התנהלות שופטים כך צריך להיות מנגנון ביקורת ופיקוח על גופי התכנון השונים כולל סנקציות מצד אחד ותמריצים מצד שני לוועדה שמצליחה לעמוד בזמנים הקבועים בחוק. לדוגמא יש לבחון חבות נזיקין על ועדות שלא עומדות בזמנים וקביעת פיצויים לבעלי קרקעות או יזמים שנפגעים כתוצאה מעיכוב ההליכים."
שוב מוסיף שכבר היום חוק התכנון והבניה הקיים קובע מועדים לאישור תוכניות אולם מרבית הועדות לא עומדות בהן. "בחינה מדוקדקת של החוק מעלה כי תכנית בניין עיר בישראל על כל שלביה, הפקדה, שמיעת התנגדויות, דיונים וכיוצ"ב, צריכה להימשך בין שנתיים לשנתיים וחצי. בפועל אנחנו רואים תוכניות שאישורן נמשך בממוצע בין 8 ל- 10 שנים ואף יותר".
לדברי ורד צרפתי, סמנכ"לית בחברת צרפתי שמעון: "כל רפורמה שתפחית את הבירוקרטיה היא מבורכת, אך מעבר לכך צריך לבדוק האם הממשלה תקצה את המשאבים ליישום הרפורמה. כיום לוקח לאשר פרויקט בוועדה המחוזית חמש שנים בגלל שאין מספיק כוח אדם בוועדות. האם הממשלה תתקצב את הרפורמה ותוסיף לוועדות כוח אדם? בנוסף, על פי התרשמותי הממשלה לא הגבילה את לוחות הזמנים לגורמים נוספים שאחראים על מתן אישורים כמו כיבוי אש, הג"א ופקיד היערות שגם הם מתלוננים על מחסור בכוח אדם".
- 2.אלי - חובה לקרא 21/07/2013 21:23הגב לתגובה זוסנקציה על הוועדה, תשלמו את זה בעליית ארנונה אין כסף. צריך לקבוע תאריך במידה והוועדה לא נתנה יתחילו לבנות ואז הוועדה תשלים בהמשך את הדברים שלה.
- 1.גם קנסות לקבלנים שמעמידים שטחים הניתנים לבניה (ל"ת)cd4levi 21/07/2013 17:14הגב לתגובה זו
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
