הדרך של משקיעים קטנים להיות חלק מדברים גדולים
Real Estate Investment Trust - REIT. קרנות הריט החלו את דרכן בשוק האמריקני ב-1960. הרעיון היה לבנות מכשיר שיאפשר למשקיעים קטנים להיות שותפים בנכסי נדל"ן מניבים. לרובו של הציבור אין די משאבים פיננסיים כדי לרכוש באופן ישיר נכסים מניבים הנחשבים לאחת מההשקעות הטובות ביותר הקיימות בשווקים הפיננסיים. ההשקעה בנכסים מניבים (הכוונה היא לכל נכס המושכר לטווח ארוך ומבטיח דמי שכירות ידועים מראש) כרוכה בגיוס של סכומי כסף גדולים. מסיבה זו, רק חברות גדולות ואילי-הון יכולים להרשות לעצמם לרכוש נכסים מניבים.
לכן הקימו יישות משפטית חדשה וייחודית הנקראת ריט. הריט זו קרן שעיקר משאביה הכספיים מושקע בנכסים מניבים. היא חייבת לחלק את מרבית רווחיה למשקיעים במועד שנקבע מראש. בנוסף, היא ובעלי המניות שלה נהנים מהטבות מס. הקריטריונים לקבלת מעמד של קרן ריט משתנים ממדינה למדינה, בכפוף לשיקולי מיסוי ורגולציה מקומיים ואזוריים.
החל משנת 2006 התאפשרה בישראל הקמת קרנות ריט שירשמו למסחר בבורסה ויזכו למעמד מיסויי מיוחד. שיעור המינוף הפיננסי של קרנות אלו יוגבל והן יחויבו בפיזור נאות של משקיעים.
תקנות קרנות הריט בישראל כוללות מספר הגבלות וביניהן:
נכסים : לפחות 75% מתיק הנכסים, בהיקף של לפחות 200 מיליון ש' יושקעו בנדל"ן מניב. לפחות 75% מהנכסים יהיו בישראל. לפחות 95% מהנכסים יושקעו במקרקעין והשקעות פיננסיות.
דרישות חלוקה : לפחות 90% מהרווח השוטף ו-100% מרווחי ההון יחולקו כדיבידנד.
בעלות : מעל 50% מהקרן תוחזק על ידי יותר מחמישה משקיעים.
מבנה פיננסי : שיעור המינוף הפיננסי יוגבל לעד 60% בגין נדל"ן, ועד 20% בגין נכסים אחרים.
מדד מקובל לבחינת ביצועיהן של קרנות הריט הוא ה-FFO- Funds from Operation. מדד המבטא רווח נקי בנטרול הכנסות והוצאות חד פעמיות, לרבות רווחים (או הפסדים) ממכירת נכסים, נטרול שינויים בשווי ההוגן של נכסי נדל"ן להשקעה ונטרול מיסים נדחים והכנסות או הוצאות אחרות נוספות אשר אינן תזרימיות באופיין.
תשואת הקרן
בסופו של דבר, מה שמעניין את המשקיעים בקרנות הריט זוהי תשואת הקרן. תשואה זו מורכבת משני חלקים: הדיבידנד וערך המניה.
לדוגמה, ריט 1:
קרן ריט 1 הוקמה בשנת 2006. היא קרן ההשקעות בנדל"ן הראשונה בישראל. נכון ליום 30 בספטמבר 2011, לחברה 19 נכסים מניבים בשווי כ-1.7 מיליארד ש' בשטח של כ-213 אלף מ"ר. שיעור התפוסה בנכסי החברה הינו כ-98%.
מרבית נכסי החברה ממוקמים באזורי ביקוש, בעיקר במרכז הארץ ובגוש דן ומשמשים ברובם למשרדים ומסחר. חלק מהנכסים הינם בבעלות מלאה של החברה וחלקם בשותפות עם אחרים (נכסי החברה אינם משועבדים). הנכסים מושכרים לכ-330 שוכרים בחוזים לטווחים שונים.
החברה מממנת את פעילותה בעיקר באמצעות הון עצמי שמקורו בגיוסי הון, הנפקות של אגרות חוב והלוואות מבנקים וגופים מוסדיים. בהתאם לכללים החלים על קרנות ריט, מחוייבת החברה שסך הלוואותיה לא יעלה על 60% משווי נכסיה המניבים. בנוסף, התחייבה החברה כלפי הבנקים המממנים לעמוד במגבלות פיננסיות נוספות. שער המניה עומד כיום על 6.75 ש' ומשקף לחברה שווי של כ-660 מיליון ש'. החברה התחייבה לחלק בשנת 2011 מעל 39 מיליון ש' כדיבידנד לבעלי מניותיה (0.44 ש' למניה) המשקפים במחיר הנוכחי תשואת דיבידנד של כ-6.5%.
נתונים עיקריים מתוך הדוחות לסוף הרבעון השלישי (מיליוני ש'):
**FFO בתוספת הוצאות מימון בגין הפרשי הצמדה.
לסיכום,
השקעה בריט 1 מאפשרת "לחוסך הקטן" חשיפה לשוק הנדל"ן המניב בישראל. התמחור כיום בהחלט נוח, החברה נסחרת בשווי נמוך מהונה העצמי וזאת על אף שהקרן מציגה גידול ושיפור מתמשך לאורך השנים ברוב הפרמטרים. המשקיעים בקרן זוכים לתשואת דיבידנד גבוהה. בנוסף, עתידה ריט להיכנס בעדכון המדדים הקרוב למדד ת"א 100, דבר אשר ישפר את הסחירות במניה ויגדיל את העניין בה.
* NOI - הכנסות תפעוליות נטו: רווח לאחר ניכוי הוצאות התפעול ולפני ניכוי מיסים וריבית.
רביב רזניק, מנהל השקעות בכיר בטאלנט
- 4.כריש אדום 07/12/2011 18:55הגב לתגובה זוקרנות ריט מוכיחות פעם אחר פעם שהן משתלמות אפילו בעיתות משבר
- 3.יוסי מהקרנות 07/12/2011 18:55הגב לתגובה זומחקת אותי בקרנות ועכשיו בנדל" ן אתה רוצה למחוק אותי?? הרי שוק הנדל" ן בארץ בשיא מה אתה רוצה מאיתנו רביב? למצוא אותנו ברחוב?
- 2.נדל" ן מניב בארה" ב - תעודת סל מבט ריט נדל" ן (ל"ת)מבט ריט נדל" ן 07/12/2011 11:16הגב לתגובה זו
- 1.טל 07/12/2011 10:43הגב לתגובה זוכתבה מעניין, בדיוק לפני יומיים היתה לי שיחה עם חבר בנושא, מוצר ייחודי ומעניין שלא מקבל מספיק חשיפה !
ניהול סיכונים כושל של בנק ישראל
בנק ישראל מחזיק ברזרבות מט"ח של 235 מיליארד דולר - מה התשואה שהוא משיג על הסכום הזה ולמה הפיזור מסוכן?
קרוב ל-80% מרזרבות המט"ח של ישראל חשופות לנעשה בבורסות זרות. כלומר, במקרה של קריסת הבורסות הללו וזה יכול להיות מסיבות שונות ומגוונות כמו פלישת סין לטאיוואן או רוסיה למזרח אירופה, רזרבות המט"ח של ישראל תפגענה באופן חמור ביותר שעלול לייצר למדינת ישראל הפסד של עשרות של מיליארדי דולרים, שווה ערך למחיר של מלחמה.
ניתן לגדר את הסיכון הזה ע"י העברת השקעות מהבורסות לפקדונות בבנקים מרכזיים וע"י רכישת זהב ומתכות אחרות, אך עד כה דבר לא נעשה.
צריך לזכור שזה הכסף של כולנו וזה מעורר חשש לניהול סיכונים כושל של בנק ישראל. עוד לא הזכרנו את התשואה הנמוכה אותה השיג הבנק על רזרבות המט"ח האלו ב-5 השנים האחרונות.
לבנק ישראל שלושה תפקידים מרכזיים: שמירה על אינפלציה נמוכה, פיקוח על מערכת הבנקאות וניהול רזרבות המט"ח של המדינה. את החלק הראשון הוא עושה ע"י החזקת הריבית גבוהה מדי לזמן ארוך מדי, זאת לפחות ע"פ רוב הכלכלנים ואנשי שוק ההון - ואת החשבון משלמים לוקחי האשראי במשק. את החלק השני הוא עושה היטב ע"י הבטחה שמערכת הבנקאות הישראלית היא אמנם אולי הכי יציבה פיננסית בעולם, אך זאת במחיר של רווחיות גבוהה מאד על חשבון הציבור. בכל הנוגע לחלק השלישי הבנק המרכזי מחזיק ומנהל יתרות מט"ח אדירות בהיקף 230 מיליארדי דולרים, שהם 735 מיליארדי ש"ח. יתרות אלו הן השלישיות בגובהן בעולם ביחס לתוצר והן אחד מהפקטורים המרכזיים שמשקיעים זרים בוחנים בהחלטות ההשקעה שלהם. היקפי מט"ח אלו מבטיחים שישראל היא מדינה מאד יציבה פיננסית. אלו הן היתרות הכספיות במט"ח של מדינת ישראל ולכן למעשה של כולנו.
- אפקט העושר: תיק הנכסים של הציבור בשיא של 6.9 טריליון שקל
- גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו- מה משותף להם?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תשואה נמוכה על תיק רזרבות המט"ח
בנק ישראל כשלוח שלנו לא עשה בשנים האחרונות עבודה מדהימה בכל הקשור לתשואה על הכסף הזה. ביצועי העבר של התיק המנוהל הזה שמושקע בעיקר באג"ח ובמניות היו נמוכים - תשואה שנתית ממוצעת של 3.1% ב-5 השנים שבין 2020 ל-2024 (התשואה היא במונחי סל מטבעות). גם במונחים שקליים המצב רחוק מלהיות מזהיר: 3.3% בלבד, בממוצע שנתי, בחמש השנים הללו.
חן, שגיא ודביר. קרדיט: עופר חגיובלבנות קמפיין על טראומה לאומית: בנק מזרחי עם מענקים לילדים שנולדו לאחר ה-7.10.23
מזרחי-טפחות הודיע כי ילדים שנולדו מאז ה-7 באוקטובר 2023 יקבלו מהבנק מענק של 1,000 שקל שיופקדו בפיקדון עבורם; למטרת הקמפיין גייסו מזרחי את שורד השבי שגיא דקל חן, שהצטרף לחן אמסלם ולדביר בנדק; מהלך של אופטימיות ותקווה או ציניות של אנשי שיווק? התשובה ברורה
בנק מזרחי בנק מזרחי טפחות מספר לנו שהוא מספק מחווה מרגשת לציבור, הנה המילים שלו - "בנק מזרחי טפחות יוצא במהלך אנושי ומרגש: מענק של 1000 ש"ח, לילדים שנולדו מאז ה־7 באוקטובר, בהובלת שורד השבי שגיא דקל חן". זה לא שקר, אבל זה מאוד קרוב לכך. זה טשטוש של האמת. בנק מזרחי טפחות צריך לתת הטבות לציבור, אז הוא בחר בדרך הזו כי ככה הוא מרוויח את "הלב שלכם". זה ציני, כי הוא בעצם עושה קמפיין על חשבון מי שבאמת צריך את ההטבות ממנו - האנשים שמקבלים אפס על עמלת העו"ש. האנשים שמקבלים ריבית רצחנית על הלוואות. הציבור משלם מחירים מאוד גבוהים - ריביות ועמלות שמייצרים לבנקים רווחים עצומים וזה קורה בזמן המלחמה כשהקשב של הציבור נמוך מאוד. זה קורה כשסמוטריץ' העלה לפני שנתיים מס על הבנקים. אבל המס הזה התגלגל אליכם. עכשיו הוא שוב רוצה להטיל מס וזה שוב יחזור ללקוחות.
שר האוצר מנסה להשיג רווח פוליטי, המצב שלו בסקרים רע מאוד והוא רוצה קולות. אבל הפתרון שלו לא יעיל, והדוחות הכספיים לצד העמלות והריביות של הבנקים מוכיחים זאת. הפתרון היעיל נמצא בידי הפיקוח על הבנקים. הפיקוח לא רוצה לעשות שום דבר עד הסוף כי כולם חברים של כולם - גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו - מה משותף להם והאם דני חחיאשווילי יצטרף לקבוצה? בסוף אנשים חושבים על הג'וב הבא, ולמה להם לריב עם הבנקים שאולי יעסיקו אותם בהמשך בתפקיד נוח ומשכורות של מיליונים.
ובמקביל לשחיתות המובנית הזו, בבנק מזרחי טפחות כמו בנקים אחרים מנסים "לשחק לכם במוח". הם מציגים פרסומות, דיווחים, כתבות על כמה שהם טובים ונהדרים ועוזרים לציבור בזמן המלחמה. תזכרו תמיד שמה שבאמת צריך זו תחרות, מה שבאמת צריך זה שהמפקח על הבנקים יורה להם לשלם 2% על העו"ש, זה הכל, זה שווה פי 50 בערך מכל הקמפיינים והטבות שהם "נותנים לנו". אגב, הם לא נותנים. מזרחי מדבר על הטבה לציבור, אבל זה חלק מהחבילה שהוא צריך לתת.
לפני כחצי שנה, בנק ישראל פרסם מתווה וולנטרי, שבמסגרתו תחזיר המערכת הבנקאית סכום מצטבר של 3 מיליארד שקל לציבור, 1.5 מיליארד שקל מדי שנה, החל מהרבעון השני של שנת 2025 ועד הרבעון הראשון של שנת 2027. ההצהרות היו מלוות באמירות כמו "טובת משקי הבית והעסקים הקטנים נמצאת כל הזמן מול עינינו" אבל בפועל, ביד אחת בנק ישראל מאשר לבנקים לגזור קופון ענק על הציבור - בריביות על פיקדונות, בריביות על הלוואות ובעיקר בריבית אפס על העו"ש - וביד שנייה מציג את עצמו כאביר הציבור, ופירסם מתווה שבו הבנקים צריכים להחזיר לציבור בסך הכל 4% מהרווחים שלהם.
- בנק מזרחי: מילואימניקים שלומדים לתואר יוכלו לקבל הלוואה ללא ריבית
- בנק מזרחי מעניק פטור מלא ממשכנתה לארבעה חודשים לתושבי העוטף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועכשיו, אנחנו עדים לאבולוציה נוספת של הציניות שבמהלך הזה. במסגרת המתווה של בנק ישראל, הבנקים אמורים לתת לנו, הציבור, הטבות והקלות אבל אם חשבתם שהבנקים פשוט יחזירו לכם כספים, טעיתם. הם יציגו לכם תמונה שמראה אותם באור כמעט קדוש, ולשם כך הם לא יבחלו באמצעים.
