הקו החם - שוק הנדל"ן: כיצד ומתי תשפיע הרפורמה של נתניהו על מחיר הדירות?
אמש הכריז ראש הממשלה בנימין נתניהו על
נושא חם:
Bizportal פתח הבוקר 'קו חם!' וריכז שאלות גולשים בעניין הרפורמה שגובשה אתמול. להלן תשובות לשאלות שנשלחו נבחרות שנשלחו .
1.האם ומתי, להערכתכם, צעדי הממשלה יתחילו להשפיע על המחירים בשוק? שמאי המקרקעין אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות' משיב: "שוק הנדל"ן שונה משוק ניירות הערך שבו התגובות הן מהירות. בשוק הנדל"ן התגובות איטיות וזהו תהליך הדרגתי שיתחיל להשפיע לאורך זמן. מכל מקום ההשפעות הפסיכולוגיות מתחילות מיד כאשר הציבור ממתין לראות כיצד הרפורמה תשפיע, ולכן הביקושים מתמתנים, דבר שעשוי להשפיע על ירידת מחירים".
עו"ד יעקב אטרקצ'י, בעלים משותף ומנכ"ל חברת אאורה ישראל משיב: "לדעתי הם ישפיעו, בשוליים. אני רואה השפעה מאוד קטנה כי הצעדים הללו ישחררו מעט מאוד מגרשים ובמיוחד באזור המרכז סביב תל אביב היכן שיש קרקעות בבעלות פרטית. אם אכן ישפיעו הצעדים, זה ייקח שנה או יותר".
2. ברשותי מגרש בקבוצת רכישה לבנייה רוויה אשר רכשתי לפני שנה . בקרוב אנו עולים לקרקע, האם יש באפשרותי למכור את הדירה בזמן הבנייה לפני סיומה במהלך השנה הקרובה בפטור מלא ממס שבח?
עו"ד אריאל נדלר, ראש מחלקת נדל"ן במשרד ברנע ושות' משיב: "אחד התנאים לקבלת פטור ממס שבח, בגין מכירת דירת מגורים מזכה, הוא שבניית הדירה הושלמה והיא ראויה למגורים, בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה (למשל: קבלת טופס 4, חיבור לתשתיות ועוד). בנסיבות האמורות, התשובה לשאלה היא שלילית ובמידה והשואל רוצה ליהנות מהפטור, עליו להמתין לסיום הבניה".
3. אשתי הטריה ואני מתכננים לרכוש בית ברחובות בהשקעה של כ-900 אלף שקל האם הרפורמה החדשה צפויה לחול על דירות אשר נמצאות כיום בשיווק באופן אשר יוזיל את מחירן? האם עדיף להמתין עד לכניסתה של הרפורמה בציפייה לירידת מחיר? המאירי משיב: "קבלנים לעולם לא מורידים את המחירים, אלא כאשר יש תחרות בשוק והביקושים יורדים, ולכן לא נראה את התגובה בצורה מהירה אלא הדרגתית. ברגע שהקבלנים יראו שהביקושים יורדים, יתכן ונצפה גם בירידת מחרים. (מתי זה צפוי לקרות- נתון לנביאים...)"
4. לאחרונה רכשתי מגרש מהמינהל המיועד לבניה לשתי יחידות מגורים. ברצוני למכור את המגרש טרם הבניה. מה שיעור מס שבח ? מס שולי ? % 20 ? % 25 ? האם הרפורמה החדשה של נתניהו משנה במשהו את שיעורי מס שבח ?
נדלר משיב: "ראשית יש לבדוק, האם על פי תנאי ההסכם עם המינהל יש בכלל אפשרות למכור את המגרש, לפני סיום הבניה ובאילו תנאים. לגוף השאלה, בהנחה ומדובר ביחיד שאינו עוסק ו/או חברה בע"מ ושעיסוקו אינו עסקאות נדל"ן, שיעור המס החל בגין מכירת המגרש שנרכש לאחר 7.11.2001 הינו 20% מהשבח הריאלי. בנסיבות אלה, הרפורמה, כפי שהוצגה בתקשורת, אינה רלוונטית למקרה זה".
אטרקצ'י משיב: "אם אתה אדם פרטי, אז מס השבח עומד על 20% על הרווח (מחיר המכירה בהפחתה על מחיר המכירה). אם הרוכש הוא חברה בע"מ אז מס השבח הוא 25%. לגביך הרפורמה החדשה לא תשנה כלל".
5. אני אחד מיורשים של מגרש בהרצליה המיועד לבניית בית פרטי, מבנה שיש בו זכויות לבניית בית פרטי של כ-300 מ"ר. במידה והרוכשים ירצו למכור את המגרש בשנת 2011, מה יהיה שיעור ההנחה במס השבח?
נדלר משיב: "שיעור המס אשר יחול במכירת המגרש, תלוי, בראש ובראשונה במועד רכישתו על ידי המורישים וכן במועד פטירתם (למורישים שנפטרו לפני שנת 1981) וזאת ללא כל קשר לרפורמה. לגבי הרפורמה, יש לבדוק האם המגרש עומד בתנאים, שייקבעו לצורך קבלת ההטבה במס. יש להשוות את שיעור המס על פי הרפורמה, ככל שרלוונטית, לשיעור המס ללא ההטבה, כפי שהוסבר לעיל ובהתאם לכך, לכלכל את הצעדים".
6. מתי הזמן הכי נכון לקנות דירה להשקעה? האם כל מחירי הדירות עכשיו בשיא? או שכדאי לחכות ולראות האם הצעדים שהממשלה נוקטת יורידו את מחירי הדירות?
המאירי משיב: "בוודאי שלא כדאי לקנות דירה כיום כאשר המחירים הם בשיא וכאשר הממשלה נוקטת בצעדים להורדת מחירי הדירות".
7. האם לדעתכם מתן הנחה על הקרקעות בשיעור של 15% לקבלנים שיבנו תוך זמן סביר באמת תגרום לירידת מחירי הדירות? האם כספים אלו יכנסו בסופו של דבר לכיסם של הקבלנים? כיצד ניתן לפקח על כך?
אטרקצ'י משיב: "הדבר לדעתי לא יביא לירידת מחרים. להערכתי בגלל הבירוקרטיה של הרשויות המקומיות בכל הנוגע להוצאת היתרי בניה וקבלת טופסי אכלוס, הנחת העבודה של היזמים/ הקבלנים תהיה שהסבירות לכך שהם יסיימו פרויקט תוך 30 חודשים נמוכה, ולכן בבואם לתמחר את הצעתם במכרזי המנהל הם לא ייקחו בחשבון את ההפחתה של 15% במחיר הקרקע. אם בכל זאת היזם יהיה יעיל ויצליח לגבור על הבירוקרטיה וכן לעמוד במסגרת ה- 30 חודשים אזי ההפחתה במחיר הקרקע תהיה שלו. אין בעיה לפקח על כך. הקבלן יצטרך להמציא העתק של היתרי הבניה וטופסי האכלוס והעתקי חוזים כדי להראות עמידה בקריטריונים".
המאירי משיב: "ההנחה על הקרקעות נותנת תמריץ לקבלנים להתחיל בבניה תוך זמן סביר ולסיים תוך 30 חודשים ולכן הציפייה היא שההיצע יגדל והמחירים ירדו, בהתאם. ודאי שהקבלנים חוסכים בעלויות אם נותנים להם הנחה של 15 אחוזים אבל על ידי כך הם יכולים להוזיל את מחיר הדירות ולא להפסיד כאשר הם רכשו קרקע במחירים גבוהים".
8. האם צעדיו של נתניהו יגרמו להוזלת מחירי הקרקעות בפריפריה? המאירי משיב: "הרפורמה חלה על כל הארץ ולכן הציפייה היא שזה יוזיל גם את מחירי הקרקעות בפריפריה למרות שמחירם היחסי הואר נמוך היום לעומת המחירים באזור המרכז".
אטרקצ'י משיב: "לא. אם תהיה השפעה היא תהיה מינורית והיא תחול דווקא באזור המרכז שם יש קרקעות פרטיות. בפריפריה לרב הקרקעות הן קרקעות מנהל, קרקעות המדינה, ואני לא רואה כיצד הרפורמה הזו תוזיל את המחרים על הקרקעות שם".
9. כיצד מתן האפשרות לרשויות המקומיות לגבות באופן ישיר את היטלי הפיתוח מהקבלנים לצורך בניית מוסדות ציבור ושטחי ציבור תוביל לזירוז הקמתן של שכונות חדשות? הרשויות עשויות להשתמש בכספים אלו למטרות אחרות מבלי לפתח שכונות חדשות
המאירי: "הבעיה העיקרית בתהליך של בניית שכונות חדשות היא שלרשויות המקומיות אין תקציב לפיתוח תשתיות ומוסדות חינוך ולכן כאשר ניתנת להם האפשרות לגבות היטלי פיתוח מהקבלנים הדבר יוביל לזירוז הקמת השכונות שהרשויות היו נמנעות מפיתוחן. על מבקר המדינה לבדוק אם אכן כספים שנגבו למטרות אלו אינם זורמים למטרות אחרות כגון כיסוי משכורות של עובדי הרשויות המקומיות".
אטרקצ'י משיב: "הרשויות עשויות להשתמש בכספים אלו למטרות אחרות מבלי לפתח שכונות חדשות. לדעתי ההקלה הזו יכול להיות שתעודד רשויות להקל ולהוציא היתרי בניה וטפסי אכלוס מהר יותר מהמצב הקיים כיום והדבר הוא חיובי, אבל באשר לפיקוח על הרשויות המקומיות פה יכול להיות קושי בפיקוח, במיוחד עם הרשויות הקטנות לדעתי יהיה קשה מאוד לפקח על השימושים שלהם בתקבולים בעניין הזה. רק פיקוח הדוק של משרד הפנים יכול לפתור את העניין".
10 יש לי בית בנוי בשטח 70 מ"ר, באחרונה ניתנה אפשרות להרחיב את הבניה עד 250 מ"ר. אני מעונין למכור את הבית, על שטח שאני גר אין מס שבח (דירה יותר מארבע שנים) אבל פטור (על אי מכירת דירה ביותר מ-4 שנים) של מס שבח על זכויות בניה לא חל. האם לפי ההצעה החדשה תחול גם הורדה במס שבח?
נדלר משיב: "בהתאם לפרסומים, ההקלות במס שבח בשנת 2011 יינתנו רק לגבי מכירת קרקעות המיועדות לבניה מיידית. לא נראה כי המקרה נשוא השאלה המצ"ב רלוונטי, שכן מדובר בו על מכירת דירת מגורים שהתמורה בגינה מושפעת מקיומן של זכויות בניה נוספות (הסעיף הרלוונטי הוא 49ז לחוק מיסוי מקרקעין). שיעורי המס בעניין זה לא השתנו".
** אין בכתבה זו משום המלצה לבצע פעולות כזו או אחרת בשוק הנדל"ן. העושה זאת פועל על סמך שיקול דעתו בלבד
