כשבחוץ הכל סוער: KBW מסמנים את "ההזדמנות הטובה ביותר לגידור"
בימים סוערים כמו היום, כשחוסר הוודאות בוושינגטון משפיע לא רק על וול סטריט אלא על השווקים הגלובליים כולם, כדאי לגדר את האיום מתהפוכות פוליטיות על ידי קרנות mREITs, כך לפי אנליסטים בבית ההשקעות האמריקני KBW. קרנות אלו סבלו השנה מירידות של עשרות אחוזים וכעת נסחרות בדיסקאונט של 15% על השווי המאזני.
קרנות Mortgage REITS הן קרנות ריט שמשקיעות במשכנתאות על נכסי נדל"ן ומלוות כסף לרכישת נדל"ן, לקניית משכנתאות קיימות, ולהשקעה בניירות ערך מגובי משכנתאות. בדומה לקרנות ריט "הרגילות", האקוויטי ריט, גם קרנות אלו מחויבות לחלק לבעלי המניות 90% מהרווח ולכן המשקיעים נהנים מתשואת דיבידנד גבוהה מאוד. קרנות אלו נפלו חזק השנה בעקבות החשש שצמצום תכנית רכישות האג"ח של הפד תחל בקרוב, מה שהביא לעליית תשואות האג"ח הממשלתי וכתוצאה מכך לקפיצה בריבית על המשכנתאות. כעת סוברים האנליסטים שהפסימיות בקרנות הריט הייתה מוגזמת.
"רבעון שני חלש ואופק ריבית לא ברור השאירו את קרנות ה-mREITs בהלם קרב ומודאגות באשר לרווחי הרבעון השלישי. החששות מעלייה נוספת בריביות הותירה את הקרנות במכפיל המאזני הנמוך ביותר מזה שנים", כותבים האנליסטים מייקל ווידנר ושון טילמן. "אבל אנחנו מצפים מקרנות הריט מגובות המשכנתאות לתת טון חיובי הרבה יותר בדיווחי הרבעון השלישי אחרי שבנו את תיקי הנכסים מחדש, הוסיפו גידור והורידו מינוף".
"השוק כבר תמחר את החדשות הרעות של הורדת הדיבידנד הצפוי, וכעת כשהמשקיעים מעריכים אותן מחדש אנחנו מצפים שרבים מהם יראו בקרנות הריט הזדמנות", הסבירו האנליסטים ב-KBW. "וכמובן, מדובר בגידור מצוין כנגד מצב כלכלי לא ברור".
מכפיל מאזני נמוך = דיסקאונט גבוה במחיר המניה
האנליסטים ממשיכים ואומרים ש"קבוצה זו של קרנות נסחרת בערך במכפיל מאזני של 0.85 על שווי הנכסים במאזן, ואנו מאמינים שיותר מדי פסימיות תומחרה כאן. מדובר בתיקי נכסים נזילים שנסחרים בדיסקאונט של 15%, מה שאנו מאמינים שלא מוצדק בהתחשב בשינויים שנעשו בחודשים האחרונים ובתחזית המתונה שלנו לריביות".
ב-KBW מסבירים שבניגוד למגמה בשוק, קרנות mREITs צפויות לתת ביצועים טובים כשהחששות מתקרת החוב וחדלות פירעון אפשרית של ארה"ב ברקע. הסיבה היא שלמרות שארגוני מימון המשכנתאות כמו פאני מיי (סימול: FNMA) ופרדי מאק (סימול: FMCC) נתמכים על ידי הממשלה, הם אינם תלוים במימון ממשלתי כדי לשלם ריביות וקרנות בזמן. "אם בכלל, אנחנו נצפה שכל חשש שיעלה מחדלות פירעון יוריד עוד יותר את הריבית על המשכנתאות, מה שיתמוך במחירי קרנות הריט".
באשר לקרנות המועדפות, האנליסטים מדרגים את CYS אינווסטמנטס (סימול: CYS) כ"קרן ה-mREIT שנמצאת בעמדה הכי טובה להרוויח משיעור ריבית שיורד במקום לעלות". קרן זו איבדה 31% מתחילת השנה ומחלקת דיבידנד בשיעור של 16.7%. עבור משקיעים שעוד חוששים מעלייה נוספת בריביות KBW מסמנים גם את אמריקן קפיטל אייג'נסי (סימול: AGNC) ואת קאפסטד מורגג' (סימול: CMO) כקרנות עם תיק הנכסים שהכי מגודר נגד עלייה בשיעורי הריבית על המשכנתאות בטווח הארוך. AGNC ירדה 22% מתחילת 2013 ומחלקת דיבידנד בשיעור של 14.2%, ו-CMO דווקא עלתה 2.5% השנה ומחלקת 10.5% דיבידנד.
האנליסטים של KBW מציינים גם מספר קרנות ריט היברידיות, כאלו שעוסקות גם בניהול נכסים וגם בהשקעה במשכנתאות, ובראשן MFA פייננשל (סימול: MFA) וגם אמריקן קפיטל מורגג' (סימול: MTGE). יש לציין שבקרנות אלו הסיכון מעט שונה.
