מניבים - תחזית ל-FFO בטווח 102-106 מיליון שקל ב-2022
קרן הריט מניבים המחזיקה ב-19 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-240 אלף מ"ר, כ-58 אלף מ"ר שטחי חניה וכן קרקע וזכויות בניה להקמת נכסים מניבים, מדווחת על תוצאות טובות לרבעון הראשון של השנה. ה-NOI הסתכם ב-34 מיליון שקל, לעומת NOI בסך של כ-26.4 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2021 - גידול של כ-29%. הגידול ב-NOI נובע בעיקר מהגידול בהכנסות מדמי שכירות.
Same Property NOI - ברבעון הראשון של 2022 הסתכם ב-30.2 מיליון שקל, עלייה של 14.5% לעומת כ-26.4 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2021. הגידול נובע הן מגידול שיעור התפוסה במגדל מניבים (בסך של 2.2 מיליון שקל); והן מעליית דמי שכירות ושיעורי התפוסה ביתר הנכסים הקיימים.
שיעור התשואה המשוקלל (Cap Rate) הנגזר מהנדל"ן להשקעה המושכר עמד על כ-6.85%, בעוד עלות החוב המשוקללת של החברה הינה כ-1.4% (צמוד מדד). נתונים אלה מבטאים מרווח של כ-5.45%.שיעור המינוף נטו הינו כ-38%.
ה-FFO הריאלי (לפי גישת ההנהלה) הסתכם בכ-24.7 מיליון שקל, לעומת כ-18.2 מיליון שקל ב-2020 - גידול של כ- 35%. סך שווי הנדל"ן המניב של החברה לסוף הרבעון מסתכם ב-2.35 מיליארד שקל. ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.42 מיליארד שקל,
- על רקע האזהרות ממיתון בארה"ב - חברות בוול סטריט מגדילות דיבידנד
- תקדים בעליון: מבחן הרווח לצורך חלוקת דיבידנד לא יתחשב בהפסד עתידי
הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול הסתכמו בכ-37.3 מיליון שקל, לעומת-כ 28.9 מיליון שקל - גידול של כ-29%. הגידול בהכנסות נובע מרכישת נכסים חדשים בעכו, אור יהודה, קיסריה ובני ברק (תוספת הכנסות בסך של כ-4 מיליון שקל); מאכלוס מגדל מניבים כפר סבא (תוספת הכנסות בסך של כ-2.6 מיליון שקל); והיתרה מעליית דמי שכירות בנכסים הקיימים. שיעור התפוסה בנכסי החברה עלה לכ-91.2% וכ-92.5% נכון למועד פרסום הדוח הכספי. נתוני התפוסה כוללים את מגדל מניבים בכפר סבא ואת המבנה באור יהודה שנמצאים בהליכי שיווק.
עסקאות בולטות של מניבים מגדל מניבים - נכון למועד הדוח הושכרו כ-60% משטחי מגדל מניבים ומתנהלים משאים ומתנים נוספים. עד כה חתמה מניבים על הסכמי שכירות, הכוללים בין היתר, הסכם עם חברת חללי העבודה המשותפים ריג'ס (Regus) מקבוצת IWG, קבוצת אבנון, נופר אנרגיה, Rivulis, חברת התחבורה הציבורית מטרופולין ועוד. הסכמי השכירות נחתמו בממוצע לתקופות של 3-5 שנים עם אפשרויות הארכה שונות. דמי השכירות במגדל מניבים הינם 80-90 שקל למ"ר לחודש בגמר מלא. מניבים דיווחה כי ה-NOI (ההכנסות התפעוליות נטו) השנתי הצפוי מהמגדל בתפוסה מלאה, בגמר מלא, מוערך בכ-25 מיליון שקל.
רכישת 50% מנכס בקיסריה ומזכויות בעלות במקרקעין בפרדס חנה - בחודש ינואר 2022 השלימה החברה עסקה לרכישת 50% ממתחם תעשיה ומשרדים בקיסריה ו-50% ממגרש המיועד להקמת פרויקט תעסוקה ומסחר בסמוך לתחנת רכבת קיסריה-פרדס חנה בתמורה כוללת של כ-84 מיליון שקל (לא כולל הוצאות רכישה). החברה מעריכה כי ה-NOI השנתי הצפוי מהשכרתו המלאה של הנכס הראשון צפוי להסתכם בכ-4.25 מיליון שקל (חלק החברה). בנכס השני, החברה פועלת עם המוכרת לייזום והקמת מבנה משרדים ומסחר, כשכל אחד מהצדדים יחזיק ב-50% מהפרויקט.
- פרויקט חדש בלב הרצליה פיתוח: מגדל בן 30 קומות במקום בית קורקס
- היישובים נחשפים: כך יחולקו המגרשים למילואימניקים ונכי צה"ל
- תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
מגדלי שקל" בבני ברק - בחודש ינואר 2022 השלימה החברה רכישת מלוא הזכויות במבנה משרדים ומסחר בבני ברק, הידוע בשם "מגדלי שקל", בתמורה לסך של 177 מיליון שקל (לא כולל הוצאות רכישה בסך כ- 11.5 מיליון שקל). למבנה צמודות זכויות בנייה נוספות של כ-5,000 מ"ר ברוטו המאפשרות תוספת משרדים, לרבות באמצעות הקמת מבנה סמוך נוסף. ה-NOI השנתי הצפוי מהחוזים החתומים נכון למועד פרסום הדוח הרבעוני עודכן לכ-11.75 מיליון שקל לעומת 11 מיליון שקל במועד רכישת הנכס, ולהערכת החברה, לאחר השכרתו המלאה הוא צפוי לעמוד על כ-12.5 מיליון שקל.
אירועים לאחר תקופת הדוח: רכישת 50% מבית האבות הסיעודי "נוף הגפן" – בחודש מאי 2022, דיווחה החברה על עסקה ראשונה בתחום בתי האבות הסיעודיים, במסגרתה תרכוש 50% מבית האבות "נוף הגפן" שבחיפה בתמורה ל-23.25 מיליון שקל, בתוספת הוצאות עסקה בסך של כ-1.5 מיליון שקל. הרכישה נעשית במשותף עם שוכר הנכס המשמש כמפעילו, חברת טנדר לאבינג קאר, המפעילה רשת בתי אבות סיעודיים, שתרכוש בעסקה את יתרת (50%) הזכויות בנכס. הנכס מושכר לתקופה של כ-20 שנה (עד אוקטובר 2042), ומניב NOI שנתי בסך של כ-2.95 מיליון שקל (חלק החברה 50%), המבטא תשואת NOI נוכחית של כ-6.3%. העסקה טרם הושלמה.
תחזיות NOI ו-FFO לשנת 2022 אומדן ה-NOI המעודכן הצפוי מהפעלת הנכסים הקיימים לשנת 2022 הינו כ-140-144 מיליון שקל. האומדן המעודכן של ה-FFO הריאלי הצפוי מהפעלת אותם נכסים לשנת 2022 הינו כ-102-106 מיליון שקל. כמו כן צופה החברה כי תחלק דיבידנד בסך של כ-70-73 מיליון שקל בגין שנת 2022. עוד העריכה החברה, שה-NOI השנתי הצפוי מנכסי החברה בתפוסה מלאה הינו כ-164-166 מיליון שקל, ה-FFO הצפוי בהתאם הינו כ-126-128 מיליון שקל.
עופר אברם, מנכ"ל מניבים, אמר על רקע התוצאות: "הרבעון הראשון של 2022 עמד בסימן המשך מגמת הצמיחה והמשך שיפור בכל הפרמטרים התפעוליים. במהלך הרבעון הגדלנו את ה-NOI וה-FFO בשיעורים ניכרים של כ-29% וכ-35% בהתאמה, הודות לרכישות שביצענו, המשך אכלוס מגדל מניבים בכפר סבא ועליית דמי שכירות, הצמודים למדד, בנכסים קיימים. בשל הרכישות בתקופת הדוח, בסכום כולל של מעל 260 מיליון שקל, רשמנו הוצאות רכישה חד פעמיות, שנכללו בתוצאות הרבעון. עם זאת, התחזיות לשנת 2022, הכוללות הנבה מלאה של הנכסים שנרכשו, משקפות את הערכת החברה להמשך התרחבות וצמיחה. נמשכת מגמת הגידול בשיעור התפוסה בכלל נכסי החברה, עם ההתקדמות בשיווק מגדל מניבים החדש ובית המניפה באור יהודה. אנו ממשיכים לאתר נכסים חדשים לרכישה התואמים את האסטרטגיה שלנו, כדוגמת עסקת רכישת בית האבות הסיעודי בחיפה שבוצעה לאחרונה".
