בנייה. קרדיט: צלי אהרוןלמה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
תאגידי כוח האדם והקבלנים בפנייה לשרי השיכון, העבודה והפנים בבקשה להיפטר מתשלום עבור העובדים הזרים. בעיקר עם הטענה שלא התבצעה העבודה בפועל - בעקבות המלחמה; וגם - שבריריות מודל הבנייה בישראל מתבררת, ולא בפעם הראשונה
תאגידי כוח האדם והקבלנים פנו אתמול לשרי השיכון, העבודה והפנים בבקשה להקלות זמניות בהעסקת עובדים זרים, על רקע ההשבתה החלקית של אתרי הבנייה בתקופת הלחימה. הדרישה המרכזית: להפחית
את השכר המשולם לעובדים בתקופות שבהן לא מתקיימת עבודה בפועל, ולאפשר יציאה לחופשה כפויה של עד 12 ימים בשנה. בנוסף, מבקשים הקבלנים פטור זמני מתשלום האגרות הממשלתיות הכרוכות בהעסקת העובדים.
הבקשות נובעות מהעובדה שבמסגרת ההסכמים הקיימים בענף,
מעסיקים מחויבים לשלם לעובד הזר שכר מינימום חודשי בצירוף 54 שעות נוספות, גם אם בפועל הוא לא עבד כלל בתקופה שבה האתר היה מושבת. מדובר בהוצאה משמעותית עבור הקבלנים, במיוחד כאשר מדובר באלפי עובדים ובאתרים סגורים בהוראת פיקוד העורף.
בשטח, המשמעות היא
תשלום מלא עבור עבודה שלא מתקיימת, תוך פגיעה בכושר התזרימי של החברות. ברקע הדברים נמצא גם מודל ההעסקה עצמו: שוק הבנייה בישראל נשען על תיווך של תאגידי כוח אדם, חוזים קשיחים ואגרות ממשלתיות, שמייצרים מערכת יקרה וקשה לתמרון.
בימי שגרה המערכת הזו כבר
מתקשה לעמוד בביקוש, ובמצבי חירום, היא כמעט ומשותקת. כעת, כאשר הדרישה לשיקום גוברת והעיכובים מצטברים, הפערים נחשפים בעוצמה. המצוקה מחמירה על רקע המחסור הכולל בכוח אדם בענף. מאז אוקטובר 2023 נאסרה כניסת פועלים מהשטחים, ובעקבות כך נוצר חוסר של כ-15 עד 20 אלף
עובדים. בעיקר בתחומי התשתיות והשיפוצים, אותם תחומים הקריטיים לשיקום נזקי הלחימה.
במקביל, מבקשים התאגידים להאריך את הסדרי היבוא הפרטיים של עובדים זרים, ולדאוג להביאם אל ישראל ואל אתרי הבנייה.
האם צריך את המתווכים?
בעוד הדרישה המרכזית מתמקדת בהקלות נקודתיות, עולה הצורך לדון גם בסוגיות המבניות: האם נכון להמשיך ולהסתמך על תאגידים מתווכים? האם יש לאפשר העסקה ישירה מצד הקבלנים? והאם לא הגיעה העת להשקיע בהכשרה מואצת של עובדים ישראלים לענף, דווקא ברגע שבו הביקוש
לידיים עובדות נמצא בשיא?
האופן שבו יתמודד הענף עם השאלות האלו עשוי לקבוע לא רק את קצב השיקום של הדירות שנפגעו, אלא גם את הסוגייה המעניינת: איך יראה שוק הבנייה בשנים הקרובות.
פגיעה כפולה: גם בבנייה וגם במחירים
מעבר להשלכות הישירות על הקבלנים ועובדיהם, להשבתה החלקית של אתרי הבנייה עלולה להיות השפעה רחבה ומשמעותית על שוק הדיור כולו. כאשר אין פתרון מיידי למחסור בכוח אדם, והעלויות ממשיכות להאמיר - יותר ויותר יזמים בוחרים להשהות התקדמות בפרויקטים, לדחות
מועד תחילת ביצוע, ולעיתים אף להקפיא תכניות שהיו על סף יציאה לדרך.
המשמעות בפועל היא האטה בהתחלות הבנייה. דווקא בתקופה שבה המדינה זקוקה להגדלה מואצת של ההיצע, על רקע הפגיעה באלפי דירות באזורים שנפגעו מירי ישיר. בפרויקטים קיימים אשר בהם העבודות כבר
יצאו לדרך, המצב חמור אפילו יותר: מחסור בפועלים גורר עיכובים בביצוע, גרירת לוחות זמנים. ובמקרים מסוימים, גם פיצוי לקבלנים מצד רוכשים או יזמים.
במקביל, יוקר כוח האדם, תוצאה של דרישות חוזיות שלא הותאמו למצבי חירום - עלול להתגלגל ישירות אל מחירי הדירות.
כך נוצר מצב שבו הציבור עלול להיפגע פעמיים: ראשית, הירידה בהתחלות בנייה מצמצמת את היצע הדירות החדשות; מצד שני, העלייה בעלויות עשויה להוביל להתייקרות של דירות קיימות, בשל היעדר אלטרנטיבה ראויה בטווח הקצר.
מדובר באיום ממשי על היעדים הלאומיים ליציבות
בשוק הדיור. כל האטה מתגלגלת באופן מצטבר: קצב שיווק הדירות מואט, הצעות מחיר לקבלנים מתייקרות, ומלאי הדירות הזמינות מצטמצם – גם באזורי הביקוש וגם באזורי השיקום.
שבריריות מודל הבנייה
בזמן שהממשלה מגבשת תוכניות לשיקום תשתיות, יישובים
ואזורים שלמים שנפגעו מהלחימה, מתברר שמנועי השיקום המרכזיים: ענף הבנייה והעובדים בו. מצויים בעצמם במשבר תפעולי עמוק. המחסור החריף בכוח אדם, לצד השבתות אתרים והתלות המוחלטת בעובדים זרים, מעלים את השאלה האם בכלל קיימת למדינה תוכנית
מגירה למצב שבו שוק העבודה פשוט לא יוכל לספק את הידיים העובדות הדרושות כדי להניע את השיקום בזמן.
זוהי אינה הפעם הראשונה שבה מצבי חירום חושפים את שבריריות המודל הנוכחי: כבר במשבר הקורונה ובמבצעים צבאיים קודמים התריעו גורמים בענף על ההסתמכות
העודפת על עובדים זרים, על היעדר גמישות רגולטורית, ועל כך שאין תשתית אמיתית להכשרת עובדים מקומיים.
כעת, כשהבעיות חוזרות על עצמן כמעט באותו תסריט, מתחדדת התחושה שלמרות הכול, הלקח - לא באמת נלמד.
- 1.לימור 24/06/2025 17:31הגב לתגובה זוגם אם אתר הבנייה היה סגור.
איך המדינה לוקחת מעל 50% ממחיר הדירה? כי היא יכולה
המדינה גובה מעל 50 מיליארד שקל מדי שנה משוק הדיור, והופכת את הזכות הבסיסית לדירה ובית עבור האזרחים - לפרה החולבת של קופת האוצר; כל זאת על חשבון הזוגות הצעירים, הקבלנים והיזמים
בהמשך לטור של צלי אהרון רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80 - אוסיף ואציין כי בהמשך להסבר על שוק הדיור וכיצד חלק ניכר ממחיר הדירה נגזר מהחלטות המדינה ולא רק מעלות הקרקע, החומרים או העבודה. אני מוסיף את עמדתי בתור מי שעומד בראש התאחדות הקבלנים בוני הארץ. המסר לי הוא שידע כל זוג צעיר שרוכש דירה חדשה שממשלת ישראל לוקחת לכיס מעל 50% מהמחיר שהוא ישלם. כל דירה שנמכרת בישראל מושפעת ישירות מכמות הכסף שדורשת המדינה עבורה.
בטור הדעה כאמור נאמר בין היתר כי בענף הנדל"ן מתגלעת בימים אלו מחלוקת חריפה סביב חיובי מע"מ בעסקאות דירות עם מבצעי מימון. מדובר במבצעים נפוצים מהשנים האחרונות – 80/20, 90/10 ודומיהם - שבהם הרוכש משלם חלק קטן ממחיר הדירה עם החתימה, ואת היתרה רק במסירה. יזמים טוענים כי המחיר האמיתי של העסקה נמוך מהמחיר הנקוב, משום שהם למעשה סיפקו "הנחה מימונית" לרוכש.
רשות המסים מנגד דורשת לגבות מע"מ על מלוא המחיר הרשום בחוזה, כולל רכיב ההנחה המימונית - כאילו מדובר בהכנסה רגילה של היזם. לטענת יזמים, ובראשם חברת אפגד שהגישה תביעה ייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל, מדובר באפליה. זאת משום שבעסקאות "הלוואת קבלן" – שבהן המימון ניתן ישירות על ידי הבנק ומגובה בידי היזם – רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. אבל כאשר היזם עצמו מעניק לרוכש את פריסת התשלומים, רשות המסים מחשיבה את הריבית הגלומה כחלק ממחיר העסקה.
המשמעות היא שהיזם נושא במס גבוה יותר על רכיב שאינו מהווה מבחינתו רווח אמיתי.ההיקף הכלכלי של המחלוקת עצום: קרוב ל־30 אלף דירות נמכרו בשנים האחרונות במבצעי מימון כאלה. אם עמדת רשות המסים תתקבל, המשמעות היא חיוב מס נוסף של מאות מיליוני שקלים על יזמים, דווקא בתקופה שבה השוק נמצא בקיפאון ומכירות הדירות בירידה. היזמים טוענים כי מדובר במצב פרדוקסלי: ככל שהם מעניקים לרוכשים תנאי מימון נוחים יותר, כך נוצר להם חיוב מס גבוה יותר.
- מחירי הדירות יורדים, אבל תשכחו מירידת מחירים חדה
- דירה במחירי סוף עונה? הקבלנים בלחץ - האם זה הזמן לקנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפרה החולבת של האוצר
לכן חשוב לי להדגיש כי שוק הדיור הפך ל'פרה החולבת' של קופת האוצר על גבם של רוכשי הדירות ובעלי חברות הבנייה, קבלנים ויזמים. המדינה גבתה בשנים האחרונות יותר מ-50 מיליארד שקל בכל שנה, משוק הדיור במיסים ומכירת קרקע, היא זו שמעלה בלי הספק את מחירי הקרקעות ויוצרת שרשרת שמגיעה לכל בית בישראל תרתי משמע. מעל חצי ממחיר כל דירה חדשה בישראל זורם ישירות לקופת המדינה. נכון, לכאורה זו הזדמנות לשפר את מצבה של הקופה הציבורית אבל כאן האבסורד.
גבעת שמואל. קרדיט: אפריקה מגוריםבין סתם גבעה לגבעת שמואל - על האזור החדש מול הישן ואיך להרוויח יותר?
בוותיקה - דירת 5 חדרים שנקנתה ב-1.8 מיליון שקל נמכרה ב-2.7 מיליון, עם תשואה של כ-50% בעשור (4% שנתי). לעומתה, ברמת הדר החדשה - דירת 4 חדרים שנרכשה בכ-1.7 מיליון נמכרה ב-2.9 מיליון, עם תשואה מצטברת של כ-72% ותשואה שנתית כמעט כפולה; וגם - האם הפוטנציאל של פינוי בינוי באזור הישן יותר מפצה על הפער בתשואות למשקיעים?
ההבדל הזה בין “העיר הישנה” ל“עיר החדשה” בגבעת שמואל בא לידי ביטוי גם ובעיקר במחירי הדירות ובתשואות שהניבו למשקיעים. כך למשל, בעיר הוותיקה שכוללת את השכונות גבעת יהודה, גיורא, רמת אילן הישנה נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים בשטח של כ-95 מ"ר בקומה הרביעית, שנרכשה בשנת 2015 ב-1.8 מיליון שקל. ארבעת היורשים שמכרו אותה קיבלו כעת 2.7 מיליון שקל - מה שמבטא רווח של כ-900 אלף שקל, שהם כ-50% תשואה בעשור, ואם מסתכלים על כך ברמה השנתית - בחישוב של ריבית דריבית. התשואה שמתקבלת בעסקה עומדת על כ-4.1%. במונחי מחיר למ"ר מדובר בקפיצה מכ-19 אלף שקל בעת הרכישה לכ-28.5 אלף שקל כיום.
לעומתה, ברמת הדר החדשה נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של כ-90 מ"ר בקומה ה-12, שנרכשה לפני כ-12.5 שנים בסכום של 1.689 מיליון שקל ונמכרה לאחרונה ב-2.9 מיליון. במקרה הזה מדובר בתשואה מצטברת של כ-72% ובתשואה שנתית כמעט כפולה מזו שהשיגו היורשים. כ-8% לשנה בממוצע.
המחיר למ"ר עלה מכ-18.7 אלף שקל בעת הרכישה לכ-32.2 אלף שקל במכירה, פער של יותר מ-13 אלף שקל למ"ר. במילים אחרות, המשקיע ברמת הדר השיג רווח שנתי גבוה כמעט פי שניים מזה של היורשים בעיר הוותיקה, מה שממחיש היטב את הפער בין השקעה בשכונה מתבגרת להשקעה בשכונה חדשה בראשית דרכה.
הסיבה לפער הזה נעוצה בכמה גורמים. מי שנכנס מוקדם לשכונה חדשה לוכד את “פרמיית ההבשלה” - ההפרש בין מחיר התחלתי של דירה בשכונה שעוד לא נבנתה לגמרי לבין המחיר אחרי שנפתחו פארקים, קניונים ומוסדות חינוך והאזור קיבל זהות עירונית מגובשת. זה רק יכול להצית את דמיון הרוכשים האחרונים שביצעו עסקה באחד מפרויקטי היוקרה בשדה דב.
- ההתחדשות העירונית צוברת תאוצה - אזורים תכניס 7.4 מיליארד שקל מהתחום
- הנדל"ן בגבעת שמואל עלה פחות מהממוצע הארצי - אז למה היא עדיין אטרקטיבית?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נוסף על כך, בשכונות חדשות הסנטימנט חיובי יותר, והמשקיעים מוכנים לשלם ׳מכפילים׳ גבוהים יותר כשהוודאות העירונית עולה. בנוסף, יש הבדל בין משקיע פרטי שמנהל את מועד המכירה באופן מחושב לבין יורשים שמעדיפים למכור במהירות ולחלק את התמורה, גם במחיר של רווח מתון יותר.
