המשכנתאות בעלייה - המחירים בירידה; איך מוסברת "הסתירה"?

שוק המשכנתאות ממשיך לרשום מספרים גבוהים, אבל בתוך הנתונים הגבוהים של כ-9.3 מיליארד שקל שנלקחו כהלוואות לדיור (משכנתאות) בחודש מאי, מסתתרת תופעה מדאיגה: עוד ועוד רוכשי דירות לוקחים הלוואות בלון או הלוואות בולט, הלוואות שבהן את עיקר התשלום הם לא משלמים עכשיו, אלא רק בעוד כשנתיים- שלוש, כשהדירה תהיה מוכנה.

לפי נתוני בנק ישראל, במאי נלקחו הלוואות בלון ובולט בהיקף של 1.487 מיליארד שקל. כ-16% מסך כל ההלוואות שניתנו החודש. מדובר בעלייה קלה לעומת חודש אפריל, שבו עמד שיעור ההלוואות מסוג זה על 15.8%, אך בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מדובר בזינוק חד: במאי 2024 שיעור של הלוואות מסוג בולט ובלון עמד על 10.3%, ובמאי 2023, רק 5.1%.

המסקנה - המשכנתאות המסוכנות בשיא של כל הזמנים, אבל היחס הזה צפוי להישאר על רקע מגבלת בנק ישראל. וזה מעביר אותנו למסקנות שעשויות להיות חשובות יותר. ברגע שהלוואות הבלון והבולט נחסמו באופן חלקי על די בנק ישראל המשמעות היא שיש עצירה ואולי אף ירידה במבצעי הקבלנים. זה אומר שהציבור חוזר לקחת משכנתאות רגילות. זה מסביר את המספרים הגבוהים של המשכנתאות במאי. אל תחשבו שמדובר בפריחה של שוק הדירות כי הוא לא פורח ולא צומח. הקבלנים רוצים להראות שזו התמונה, אבל השוק בדיכאון גם מבחינת מספר העסקאות וגם מבחינת המחירים. אחרי תקופה ממושכת שאנחנו כותבים שהמחירים יורדים, גם בנתוני הלמ"ס מאותתים שהנתונים יורידם. מדובר בנתונים בדיליי של חודשיים וחצי ועל פי הלמ"ס המחירים ירדו בכ-0.1% במרץ-אפריל. על פי הנתונים הם ירדו ב-0.6% באפריל וגם במרץ. נו, זו כבר ירידה - אם הלמ"ס מגלה ירידה למרות כל ההגנות ואי לקיחת ההנחות ומבצעי המימון - אז זו כבר ירידה והיא משמעותית. 

לסיכום המסר החשוב בנתוני המשכנתאות של בנק ישראל הוא שרוכשי דירות נאלצים לקחת מימון גדול יותר כבר עכשיו ולא בסוף הדרך, ולכן המשכנתאות בעלייה. פתאום הקבלנים אמרו - סטופ, קחו את כל המשכנתא עכשיו, אין מבצעים וזה משנה את תמונת המשכנתאות. בנוסף, צריך להזכיר היו מימושים של משכנתאות מבנייה של חודשים קודמים גם בנייה מסובסדת. העלייה בהיקף המשכנתאות לא מבטאת את מצב השוק ולא מבטאת את מצב המחירים. גם אם תראו מספרים גבוהים בהיקף המשכנתאות ביוני ובהמשך, אל תתפתו לחשוב שזה אומר משהו על השוק. בפועל, היקף העסקאות לרכישת דירה בשפל של מספר שנים.

• "מחירי הדירות יעלו בכ-5% השנה; היקף המשכנתאות יהיה כ-100 מיליארד שקל"
• היקף המשכנתאות: עלייה של 47% לעומת מרץ אשתקד

וכדי שזה יהיה יותר מוחשי, הנה דוגמה - נניח שאנחנו קונים דירה מקבלן. אם אנחנו קונים את הדירה במבצע, אנחנו צריכים לשלם 20%. לוקחים משכנתא של 20% מהבנק. אם אנחנו קונים שלא במבצע, אנחנו לרוב נתחייב למשכנתא גדולה יותר כבר בהתחלה כשבמקביל המשכנתא במקרים רבים מסובסדת (ההחזרים משולמים על ידי הקבלן). מעבר לכך, אם עוצרים את המבצעים - אז יש בחודש העצירה גל גדול של מממשי מבצעים וזה מסביר את העלייה בשני סוגי המשכנתאות - משכנתאות בסיכון (בולט ובלון) ומשכנתאות בכלל.   

משכנתאות בסיכון

אז מה זה בעצם הלוואת בלון? מדובר בסוג של הלוואה שבה לא משלמים את הקרן בכל חודש, אלא רק את הריבית. ובהלוואות מסוג בולט - גם את זה לא. את כל הסכום משלמים רק בסוף התקופה, לרוב ביום שבו מקבלים את הדירה לידיים. במילים אחרות, דוחים את הבעיה למועד אחר, מאוחר יותר.

הלוואות כאלה נפוצות במיוחד במבצעי קבלנים, שבהם הרוכש משלם 20% ממחיר הדירה עכשיו, ואת יתרת ה־80% הוא משלם באכלוס. בינתיים הוא לוקח הלוואת בלון, לפעמים בסיוע או מימון חלקי מצד הקבלן. מתוך הנחה שבעתיד יוכל למחזר אותה או למכור את הדירה ברווח. חשוב לציין - הוא יוכל למחזר אותה רק כאשר זה ישתלם לו ויהפוך את ההלוואה לזולה יותר. אבל זה לא יקרה כל עוד הריבית נשארת גבוהה, אז בעצם הוא לוקח על עצמו את הסיכון שההנחה הפשוטה לא תתממש והריבית תמשיך להיות גבוהה. וזה מסוכן.

הרוכש בעצם דוחה את ההתחייבות הגדולה לעתיד, בלי לדעת מה צפוי לקרות בדרך: אולי הריבית תעלה או תישאר ללא שינוי, אולי מחירי הדירות ירדו, ואולי הוא פשוט לא יצליח לקבל משכנתא חדשה. במצב כזה, הוא עלול למצוא את עצמו עם חוב גדול ויקר, שאין לו איך להחזיר. הבעיה שלא מדובר רק באדם אחד. אלא בשוק שלם שמתבסס על מבצעי הקבלן השונים. 

כשכ־16% מההלוואות בשוק ניתנות במסלול כזה, זה מצביע על תופעה רחבה של רוכשים שנכנסים לעסקאות נדל"ן במינוף גבוה מאוד. כלומר עם מעט מאוד הון עצמי ועם התחייבויות גדולות לעתיד. מדובר על סיכון כולל של שוק הנדל"ן בכלל ושל שוק הדיור בפרט.

• נזק לדירה בלי פגיעה ישירה? כך תפעלו
• דירות ליד הקריה בת"א - האם המלחמה תגרום לירידת מחירים?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

20/80 - פתרון אטרקטיבי?

מבצעי הקבלנים נראים על פניו כמו פתרון אטרקטיבי: 20% עכשיו, את היתרה רק כשמקבלים מפתח לדירה. אבל מתחת למבצע המושך הזה, הדחייה של התשלום עולה ביוקר, ולפעמים ביוקר כבד. הרבה רוכשים נכנסים לעסקאות עם הלוואת בלון או בולט, כשהם לא משלמים כמעט כלום לאורך הדרך, ומסתמכים על כך שבעוד שנתיים-שלוש הריבית תרד, או שיצליחו למכור את הנכס או למחזר את ההלוואה.

אבל, הזמן עובר, והריבית ממשיכה לרוץ. נניח רוכש שלוקח הלוואת בולט של 1.5 מ' שקל לתקופה של שנתיים, בריבית של 5% (בממוצע) לשנה. הוא לא מחזיר שקל מהקרן, ובמקרה הזה גם לא משלם ריבית שוטפת. אלא את הכול הוא דוחה לסוף התקופה.

בסיום התקופה, כשהוא יקבל את הדירה, הוא יידרש לשלם תוספת בסביבות ה-160 אלף שקל - רק על הריבית. לפני שהתחיל בכלל להחזיר את הקרן. וזה תרחיש שבו הריבית לא עלתה לאורך הדרך. אם הריבית תמשיך להיות גבוהה,  או תעלה עוד. והלווה לא יצליח למחזר את ההלוואה, הסכום עלול להתנפח עוד יותר. הרבה רוכשים לא לוקחים את העלות הזו בחשבון כשהם חותמים על חוזה.

זה אולי נראה פשוט ואפשר להיות רגועים כי "נתמודד עוד שנתיים". אבל בפועל הרוכשים עלולים למצוא את עצמם עם הלוואה יקרה יותר, בתנאים פחות נוחים, ובחוסר ודאות כלכלית משמעותי. הלוואה מסוג בולט היא לא פסק זמן, אלא דחיית הבעיה עם תג מחיר. באופן כללי - לכל דבר יש מחיר. ולומדים את זה בשיעור ראשון בכלכלה : "אין ארוחות צהריים חינם".

ועוד דבר - כאשר הריבית במשק גבוהה, כל חודש שעובר בלי החזר אמיתי עולה הרבה מאוד כסף. בשוק שבו 16% מהמשכנתאות נלקחות במסלול כזה, ולא מעט מהן על ידי רוכשים שנכנסים ממילא עם הון עצמי נמוך, הציבור בעצם קונה דירה שהוא לא בטוח שיוכל לשלם עליה בעתיד, בתקווה שמשהו ישתנה. אבל אין שום ודאות שזה באמת יקרה. ולגבי מי שטוען שהוא בעצם קנה אופציה, אז לא ממש - ואם כן, אז האופציה הזו הייתה מאוד יקרה.

לשלם על דירה ממוצעת חצי מיליון שקל שבעצם "זה רק אופציה"? לגבי האופציה -  זה לא כדאי כלכלית בשום מצב עולם. לא מדובר על כל העסקאות 20/80 כמובן, אולי יש כאלו שכן משתלמות. בעיקר לאלו שמגיעים ויודעים שיש להם את ההון הנדרש כדי להשלים את העסקה.