מטרו הבימה (הדמייה נת"ע)

המטרו בגוש דן: הפקעות בתל אביב, פיצויים של עד מיליון שקל

היכן השטחים שיופקעו, מהי נוסחת הפיצוי לבעלי הנכס ומה היקף המשפחות והעסקים שיקבלו פיצוי?

עמית בר | 04/03/2025 08:29 (2)

פרויקט המטרו בגוש דן, אחד מפרויקטי התשתיות הגדולים והמורכבים ביותר בתולדות ישראל, מתקדם לשלבים מעשיים הכוללים הפקעת קרקעות ונכסים. המטרה היא להקים שלושה קווי מטרו תת-קרקעיים (M1, M2 ו-M3), באורך כולל של 150 קילומטרים ועם 109 תחנות. עלות הפרויקט מוערכת ביותר מ-150 מיליארד שקלים, והוא צפוי לשנות באופן משמעותי את פני התחבורה בגוש דן.

הפקעות הקרקעות והנכסים

במסגרת התקדמות הפרויקט, החלו שליחי נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים) לשלוח הודעות הפקעה לבעלי נכסים בתוואי קו M2. ההודעות נשלחו לכ-50 בעלי דירות ו-50 בעלי חנויות בפינת הרחובות המלך ג'ורג' ואלנבי בתל אביב, שם תוקם תחנה מרכזית שתשמש הן את קו המטרו M2 והן את הקו הסגול של הרכבת הקלה.

מלבד תל אביב, הפקעות משמעותיות מתבצעות גם בערים נוספות כמו פתח תקווה, בני ברק וחולון, שם צפויים להקים תחנות, מסילות ומתקני תחזוקה. השטחים המיועדים להפקעה כוללים אזורי מגורים, מסחר ותעשייה. כך למשל, בפתח תקווה יופקעו כ-1,200 דונם לצורך הקמת מתחם תחזוקה מרכזי למערכת המטרו.

פיצויים לבעלי הנכסים

כדי לעודד את בעלי הנכסים להסכים להפקעה במהירות ולמנוע הליכים משפטיים ממושכים, המדינה מציעה פיצוי מוגדל. בעלי דירות וחנויות בתוואי ההפקעה יכולים לקבל תוספת של 25% על שווי הנכס, עד תקרה של מיליון שקלים. לדוגמה, נכס בשווי 4 מיליון שקלים עשוי לזכות בפיצוי מוגדל של 5 מיליון שקלים.

בנוסף, בעלי קרקעות מסוימים יכולים לבחור באפשרויות נוספות כגון המרת הפיצוי בזכויות בנייה באזורים חלופיים, או קבלת זכויות יזמות על חלק מהקרקע שהופקעה. מדובר במנגנון חדשני שנועד להפחית התנגדויות ולהקל על בעלי נכסים שמאבדים את רכושם לטובת הפרויקט.

השלכות ההפקעות על שוק הנדל"ן

פרויקט המטרו צפוי להשפיע באופן משמעותי על שוק הנדל"ן בגוש דן, הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך. בטווח הקרוב, בעלי הנכסים המופקעים ייאלצו לחפש דיור חלופי, מה שעשוי להביא לעלייה בביקוש לדירות להשכרה ולרכישה במרכז תל אביב ובערים הסמוכות. כמו כן, עסקים קטנים הנמצאים בתוואי ההפקעה עשויים לחוות קשיים כלכליים בשל העתקת מקומם.

בטווח הארוך, התחנות החדשות של המטרו יהפכו למוקדי נדל"ן אטרקטיביים, והערים שבהן יעבור הפרויקט יזכו לעלייה משמעותית בערך הנכסים. אזורים שבעבר היו פחות מבוקשים עשויים להפוך לאזורים בעלי ביקוש גבוה, במיוחד בסמוך לתחנות המטרו המרכזיות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

מטרו קינג ג'ורג' (הדמייה נת

אתגרי הפרויקט והמשך הדרך

למרות הפוטנציאל העצום של המטרו, הפרויקט מתמודד עם אתגרים משמעותיים. לצד הצורך בהפקעת קרקעות ובפיצוי בעלי נכסים, ישנם אתגרים רגולטוריים, הנדסיים וכספיים. הליכי התכנון והביצוע מצריכים שיתוף פעולה בין משרדי הממשלה, הרשויות המקומיות, חברות הביצוע וגורמים פרטיים.

כמו כן, מתמודדת נת"ע עם התנגדויות מצד בעלי נכסים שמרגישים כי הפיצוי המוצע להם אינו הוגן. תביעות משפטיות בנושא עלולות להאט את קצב ההתקדמות של הפרויקט ולגרור עיכובים משמעותיים.

שאלות ותשובות

מהו פרויקט המטרו בגוש דן?

פרויקט המטרו הוא מערכת רכבות תחתיות שתופעל בגוש דן, עם שלושה קווים (M1, M2, M3) שיחברו 24 רשויות שונות. מטרת הפרויקט היא להקל על עומסי התחבורה, להפחית את השימוש ברכב פרטי ולשפר את איכות החיים באזור המרכז.

כיצד נקבע גובה הפיצוי לבעלי הנכסים המיועדים להפקעה?

גובה הפיצוי נקבע בהתאם להערכת שמאי, עם תוספת של 25% או עד מיליון שקלים למי שיסכים לפינוי מרצון וללא התנגדות משפטית. חלק מהנכסים המופקעים עשויים גם לזכות בזכויות בנייה חלופיות.

מה יקרה לנכסים שיופקעו?

הנכסים שיופקעו ייהרסו כדי לפנות מקום לתחנות המטרו ולמתקני התחזוקה. בחלק מהמקרים, ההפקעות כוללות גם קרקעות ציבוריות או שטחים בבעלות העיריות.

כיצד הפרויקט ישפיע על שוק הנדל"ן?

בטווח הקצר, הפרויקט צפוי לגרום לעלייה בביקוש לדיור חלופי ולשינוי במפת המסחר בערים שבהן מתבצעות ההפקעות. בטווח הארוך, נכסים בקרבת תחנות המטרו צפויים לעלות בערכם ולהפוך למוקדי פיתוח והשקעה.

מהם האתגרים המרכזיים של הפרויקט?

האתגרים המרכזיים כוללים את הצורך בהפקעת קרקעות רבות, ההתמודדות עם התנגדויות משפטיות, העלויות הגבוהות של הפרויקט ואתגרי הביצוע ההנדסיים. בנוסף, ישנו צורך בתיאום בין גורמים ממשלתיים, עירוניים ופרטיים כדי להבטיח שהפרויקט יצא לפועל בזמן.

פרויקט המטרו הוא יוזמה שאפתנית שנועדה לשדרג את התחבורה הציבורית בגוש דן ולהפוך אותה ליעילה יותר. עם זאת, מדובר גם באתגר משמעותי עבור אלפי בעלי נכסים ותושבים, שייאלצו להסתגל לשינויים מרחיקי לכת במרחב העירוני

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

2.
יואב מתא 09/03/2025 10:05
הגב לתגובה זו
פרוייקט הרכבת הקלה שסחט מיליארדים רבים והרס את תשתיות גוש דן יתברר כשיתממש כפיל לבן . בגללו פרוייקט המטרו לא יתממש ב 20 השנים הבאות .
1.
תל אביבי 2 05/03/2025 11:54
הגב לתגובה זו
מי לא ישמח לקבל אקסטרה מיליון שקל על חשבון משלם המיסים תכלס זה כמו לזכות במחיר למשתכן רק הפעם על הדירה שלנו בתא. אחלה אחלה אקזיט.מי שיפקיעו לו זכה בלוטו.

צילום: שלומי יוסף

ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר | 23/12/2025 11:38

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.

להמשך הכתבה לחץ כאן

יגאל דמרי. קרדיט: עוזי אברהם

דמרי זכו במכרז של רמ"י ודירה להשכיר בפרויקט שכירות ארוכת טווח ביבנה

חברת י.ח דימרי הציעה 67 מיליון שקל כולל מע"מ והוצאות פיתוח, וזכתה במכרז לשכירות ארוכת טווח ביבנה, הכולל 200 יחידות דיור, מתוכן 142 לשכירות ארוכת טווח

רן קידר | 29/12/2025 13:40

נושאים בכתבה דירה להשכיר י.ח דמרי יבנה

חברת דירה להשכיר ורשות מקרקעי ישראל הודיעות על ההצעה הזוכה במכרז לשכירות ארוכת טווח ביבנה, ועל כך שחברת י.ח דימרי דמרי -3.23% זכתה במכרז בהצעה של 67 מיליון שקל, כולל מע"מ והוצאות פיתוח. המכרז, כולל 200 יחידות דיור, מהן 142 יחידות מיועדות להשכרה ארוכת טווח ו-58 יחידות למכירה. 50% מיחידות הדיור יושכרו בשכר דירה מופחת לזכאים.

במכרז השתתפו 3 חברות, מה שמהווה סימן נוסף להתעוררות בשוק השכירות ארוכת הטווח בישראל. זהו הפרויקט השני של חברת דימרי במסגרת תכנית דירה להשכיר, לאחר הפרויקט הראשון בסירקין פתח תקווה שכלל 339 יחידות דיור.

המכרז מהווה חלק מתכנית גדולה (תמא/1049) הממוקמת במזרח העיר יבנה, מדרום לכביש 42, ויוצרת מסגרת תכנונית להקמת רובע מגורים חדש הכולל כ-12,500 יחידות דיור, שטחי תעסוקה ומסחר, שטחים ציבוריים ופארק עירוני בהיקף של 100 דונם.

חברת "דירה להשכיר" ממשיכה במגמת הצמיחה וההתרחבות, עם השלמת מכרזים להקמת אלפי יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח במוקדי ביקוש מרכזיים ברחבי הארץ. המכרז ביבנה מהווה המשך ישיר למגמה זו, והזכייה של חברת י.ח דימרי משקפת את האמון הגובר של יזמים במודל ההשכרה ארוכת הטווח ואת הביקוש העולה לפתרונות דיור יציבים בישראל.

חיים פרוימוביץ', יו"ר דירה להשכיר: "הצלחת המכרז ביבנה ממחישה את היכולת של המודל המוסדי לשכירות ארוכת הטווח לתת מענה ממוקד לאוכלוסיות מגוונות - הן לזכאים עם 50% מהדירות בשכר דירה מופחת, והן לציבור הרחב בדירות להשכרה ארוכת טווח. אני מבקש להודות לרשות מקרקעי ישראל ולמשרד הבינוי והשיכון על האמון ועל קידום מכרזים שמאפשרים לנו להביא פתרונות דיור ארוכי טווח לציבור הישראלי בכל רחבי הארץ".

להמשך הכתבה לחץ כאן