הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

המטרו בגוש דן: הפקעות בתל אביב, פיצויים של עד מיליון שקל

היכן השטחים שיופקעו, מהי נוסחת הפיצוי לבעלי הנכס ומה היקף המשפחות והעסקים שיקבלו פיצוי?

עמית בר | (2)
נושאים בכתבה מטרו הפקעה

פרויקט המטרו בגוש דן, אחד מפרויקטי התשתיות הגדולים והמורכבים ביותר בתולדות ישראל, מתקדם לשלבים מעשיים הכוללים הפקעת קרקעות ונכסים. המטרה היא להקים שלושה קווי מטרו תת-קרקעיים (M1, M2 ו-M3), באורך כולל של 150 קילומטרים ועם 109 תחנות. עלות הפרויקט מוערכת ביותר מ-150 מיליארד שקלים, והוא צפוי לשנות באופן משמעותי את פני התחבורה בגוש דן.

הפקעות הקרקעות והנכסים

במסגרת התקדמות הפרויקט, החלו שליחי נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים) לשלוח הודעות הפקעה לבעלי נכסים בתוואי קו M2. ההודעות נשלחו לכ-50 בעלי דירות ו-50 בעלי חנויות בפינת הרחובות המלך ג'ורג' ואלנבי בתל אביב, שם תוקם תחנה מרכזית שתשמש הן את קו המטרו M2 והן את הקו הסגול של הרכבת הקלה.

מלבד תל אביב, הפקעות משמעותיות מתבצעות גם בערים נוספות כמו פתח תקווה, בני ברק וחולון, שם צפויים להקים תחנות, מסילות ומתקני תחזוקה. השטחים המיועדים להפקעה כוללים אזורי מגורים, מסחר ותעשייה. כך למשל, בפתח תקווה יופקעו כ-1,200 דונם לצורך הקמת מתחם תחזוקה מרכזי למערכת המטרו.

פיצויים לבעלי הנכסים

כדי לעודד את בעלי הנכסים להסכים להפקעה במהירות ולמנוע הליכים משפטיים ממושכים, המדינה מציעה פיצוי מוגדל. בעלי דירות וחנויות בתוואי ההפקעה יכולים לקבל תוספת של 25% על שווי הנכס, עד תקרה של מיליון שקלים. לדוגמה, נכס בשווי 4 מיליון שקלים עשוי לזכות בפיצוי מוגדל של 5 מיליון שקלים.

בנוסף, בעלי קרקעות מסוימים יכולים לבחור באפשרויות נוספות כגון המרת הפיצוי בזכויות בנייה באזורים חלופיים, או קבלת זכויות יזמות על חלק מהקרקע שהופקעה. מדובר במנגנון חדשני שנועד להפחית התנגדויות ולהקל על בעלי נכסים שמאבדים את רכושם לטובת הפרויקט.

השלכות ההפקעות על שוק הנדל"ן

פרויקט המטרו צפוי להשפיע באופן משמעותי על שוק הנדל"ן בגוש דן, הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך. בטווח הקרוב, בעלי הנכסים המופקעים ייאלצו לחפש דיור חלופי, מה שעשוי להביא לעלייה בביקוש לדירות להשכרה ולרכישה במרכז תל אביב ובערים הסמוכות. כמו כן, עסקים קטנים הנמצאים בתוואי ההפקעה עשויים לחוות קשיים כלכליים בשל העתקת מקומם.

בטווח הארוך, התחנות החדשות של המטרו יהפכו למוקדי נדל"ן אטרקטיביים, והערים שבהן יעבור הפרויקט יזכו לעלייה משמעותית בערך הנכסים. אזורים שבעבר היו פחות מבוקשים עשויים להפוך לאזורים בעלי ביקוש גבוה, במיוחד בסמוך לתחנות המטרו המרכזיות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

מטרו קינג ג'ורג' (הדמייה נת

אתגרי הפרויקט והמשך הדרך

למרות הפוטנציאל העצום של המטרו, הפרויקט מתמודד עם אתגרים משמעותיים. לצד הצורך בהפקעת קרקעות ובפיצוי בעלי נכסים, ישנם אתגרים רגולטוריים, הנדסיים וכספיים. הליכי התכנון והביצוע מצריכים שיתוף פעולה בין משרדי הממשלה, הרשויות המקומיות, חברות הביצוע וגורמים פרטיים.

כמו כן, מתמודדת נת"ע עם התנגדויות מצד בעלי נכסים שמרגישים כי הפיצוי המוצע להם אינו הוגן. תביעות משפטיות בנושא עלולות להאט את קצב ההתקדמות של הפרויקט ולגרור עיכובים משמעותיים.

שאלות ותשובות

מהו פרויקט המטרו בגוש דן?

פרויקט המטרו הוא מערכת רכבות תחתיות שתופעל בגוש דן, עם שלושה קווים (M1, M2, M3) שיחברו 24 רשויות שונות. מטרת הפרויקט היא להקל על עומסי התחבורה, להפחית את השימוש ברכב פרטי ולשפר את איכות החיים באזור המרכז.

כיצד נקבע גובה הפיצוי לבעלי הנכסים המיועדים להפקעה?

גובה הפיצוי נקבע בהתאם להערכת שמאי, עם תוספת של 25% או עד מיליון שקלים למי שיסכים לפינוי מרצון וללא התנגדות משפטית. חלק מהנכסים המופקעים עשויים גם לזכות בזכויות בנייה חלופיות.

מה יקרה לנכסים שיופקעו?

הנכסים שיופקעו ייהרסו כדי לפנות מקום לתחנות המטרו ולמתקני התחזוקה. בחלק מהמקרים, ההפקעות כוללות גם קרקעות ציבוריות או שטחים בבעלות העיריות.

כיצד הפרויקט ישפיע על שוק הנדל"ן?

בטווח הקצר, הפרויקט צפוי לגרום לעלייה בביקוש לדיור חלופי ולשינוי במפת המסחר בערים שבהן מתבצעות ההפקעות. בטווח הארוך, נכסים בקרבת תחנות המטרו צפויים לעלות בערכם ולהפוך למוקדי פיתוח והשקעה.

מהם האתגרים המרכזיים של הפרויקט?

האתגרים המרכזיים כוללים את הצורך בהפקעת קרקעות רבות, ההתמודדות עם התנגדויות משפטיות, העלויות הגבוהות של הפרויקט ואתגרי הביצוע ההנדסיים. בנוסף, ישנו צורך בתיאום בין גורמים ממשלתיים, עירוניים ופרטיים כדי להבטיח שהפרויקט יצא לפועל בזמן.

פרויקט המטרו הוא יוזמה שאפתנית שנועדה לשדרג את התחבורה הציבורית בגוש דן ולהפוך אותה ליעילה יותר. עם זאת, מדובר גם באתגר משמעותי עבור אלפי בעלי נכסים ותושבים, שייאלצו להסתגל לשינויים מרחיקי לכת במרחב העירוני


תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    יואב מתא 09/03/2025 10:05
    הגב לתגובה זו
    פרוייקט הרכבת הקלה שסחט מיליארדים רבים והרס את תשתיות גוש דן יתברר כשיתממש כפיל לבן . בגללו פרוייקט המטרו לא יתממש ב 20 השנים הבאות .
  • 1.
    תל אביבי 2 05/03/2025 11:54
    הגב לתגובה זו
    מי לא ישמח לקבל אקסטרה מיליון שקל על חשבון משלם המיסים תכלס זה כמו לזכות במחיר למשתכן רק הפעם על הדירה שלנו בתא. אחלה אחלה אקזיט.מי שיפקיעו לו זכה בלוטו.
התחדשות עירונית
צילום: ליאור פתאל

יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?

"מצטערים, העלויות גדלו - תוסיפו כסף, או שתוותרו על תוספת של 10 מ"ר, אחרת הפרויקט יבוטל" - המגמה החדשה בהתחדשות עירונית

עמית בר |
נושאים בכתבה התחדשות עירונית

עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.  

התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט. 


היזמים מציעים פחות

היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים.  זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.  

בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה -  היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.

במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
אאורה יהוד
צילום: סטודיו 84

יולי אוגוסט בשוק הדירות - הנחות גדולות ויותר עסקאות

בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה  

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות אאורה

הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים שלהם. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בפועל. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.


הירידה בפועל היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ והם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים הם מדברים על "שפיפות" ביקושים ומדברים על חזרה לקצב מכירות מרשים ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות מבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול)  הם מעל 400, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?

זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה עם מועדון חבר ועוד. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר ותקבלו הנחה נוספת שהיא ששכנעה את הרוכשים לקנות. 

גם חברות נוספות מדברות על עלייה ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה, כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הם לא משלמים עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הלקוחות הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.


אז הקבלנים יגידו לכם - יש הסתערות על הדירות, בואו מהר לקנות לפני שיהיה מאוחר מדי. אבל אין הסתערות. מה שכן יש - זו ירידת מחירים שמביאה יותר קונינם, זה שוק רגיל, וכשיש ירידות במחיר ברור שתהיה עלייה בכמות, במיוחד אחרי שפל עסקאות כל כך עמוק.