האדריכל גיל שנהב: "חייבים לבנות לגובה, אנחנו מתחננים למדינה שייתנו לנו לאשר תכניות בזמן סביר"
קולם של האדריכלים המעצבים את הבניינים בהם אנו חיים, המחליטים עבורנו מה יהיה גודל החדרים בדירתנו וקובעים כיצד ייראה מרכז הקניות השכונתי לרוב נבלע ומועבר באמצעות יזמי הנדל"ן. בשיחה עם Bizportal מנתח האדריכל גיל שנהב את מגמות שוק הדירות, מעודד מיוזמות הבנייה הירוקה ומותח ביקורת נוקבת על התנהלות המדינה בנושאי תכנון ובנייה.
השכונות המוקמות כיום נראות זהות אחת לשנייה ולעיתים קשה להבדיל אם נמצאים בנתניה או בראשון לציון, שנהב אומר כי "לאור מגבלות התב"ע יש אתגר אדיר לנסות לעשות משהו קצת אחר, לכן אנחנו מתכננים את הדירה מבפנים החוצה, אני מעדיף לשלם את מחיר החזית. הלקוח הוא הדייר העתידי של הדירה, היזם הוא מזמין העבודה הלקוח האמיתי הוא רוכש הדירה".
הרוכש הישראלי שמרן
"השינויים בתחום הבנייה למגורים נעשים בתהליך אבולוציוני ולא מהפכני, הקהל הוא שמרן ו-30 אחוז שינוי ומעלה יניבו כישלון לפרויקט" אומר שנהב, "צריך להטמיע שינויים באופן איטי. ניקח לדוגמה את פתח תקווה, עיר שלפני 10 שנים הייתה הכי פחות מבוקשת בגוש דן, כיום המקום הפך למבוקש ביותר, תכננו לדוגמה את שכונת לב הסביונים הכוללת 1,500 יחידות דיור, אנחנו מתכננים שכונות נוספות ומשתדלים כי בכל תקופה תעשה התפתחות מסוימת כדי שלא כל הבניינים ייראו אותו הדבר".
שנהב מציין כי למרות שמרנותו של הישראלי, לעיתים הוא צמא לרעיונות חדשים: "בפרויקט White בראשון לציון לדוגמה היו מגבלות תכנוניות הנובעות ממיקום בעייתי צמוד לכביש גהה, החלטנו להקים בניין לופטים, ראינו כי תצורת הלופטים תופסת וכתוצאה ניתן לראות כיום יותר ויותר יזמים הבונים מספר דירות לופטים מיוחדות".
בעבר היו אומרים location location כיום אומרים timing timing
"אינני צופה ירידה של יותר מ-5 עד 10 אחוז במחיר הדירות", מכריז שנהב וטוען כי רכישת הדירות המאסיבית היא תוצאה של המשבר, דירת מגורים בישראל היא אלמנט פסיכולוגי המקנה בטחון כלכלי. "אני זוכר שלפני 20 שנה השותף שלי תכנן את בניין המגורים בגן העיר בתל אביב והציע לי דירה ב-250 אלף דולר, חשבתי שמדובר במחיר שערורייתי, כבר עשר שנים כל דירה בבניין שווה כמיליון דולר. מי צפה שדירה בבאר יעקב שעלתה לפני שנתיים 700 אלף שקל תימכר היום ב-1.2 מיליון שקל? בעבר היו אומרים location location location, כיום אומרים timing timing timing. אני מאמין כי אם הממשלה הייתה משווקת באופן מיידי קרקע עבור 50 אלף דירות השוק היה מתקרר, מדינת ישראל זקוקה ל-35 אלף יחידות דיור בשנה לפחות".
שנהב טוען כי בעקבות פרשת הולילנד יואט קצב אישור תכניות בוועדות התכנון והבנייה, גורם שיוביל לעליית מחירים נוספת: "פרשת הולידיי היא הסימפטום ולא המחלה, הליכי התכנון בארץ הם הכי מסורבלים בעולם, אוסף של חוקים ממספר שיטות משפט. אם ניתן היה להוציא היתר בנייה תוך שנה והחוק היה ברור אף אחד לא היה משלם שוחד. בעקבות הולילנד יפסיקו לאשר תכניות, עוד לא פוטר אף עובד שלא אישר שום דבר, יידרש גיבוי ויבוצעו יותר בדיקות לפני כל אישור וכתוצאה מכך המחירים ימשיכו לעלות". שנהב מוסיף כי "לאף אחד אין אינטרס לומר שאושרו 35 אלף דירות לביצוע מיידי, למדינה אין מדד כמה קרקעות אושרו ובוצעו, מונהגת גישה בולשביקית של רגולציה, טיפול בסימפטומים במקום לטפל במחלה".
כל קומה במגדלי צמרת חוסכת דונם פרדסים באבן יהודה
"המדינה צריכה לשקול מה טוב עבורה ולא מה רע עבור הקבלן הבודד" מציין שנהב ומוסיף כי "המדינה החליטה שלקבלנים אסור להרוויח, לכן הם השקיעו עשרות מיליארדים בפרויקטים בחו"ל, פיתחו את התשתיות ב-95 מדינות במקום בישראל".
שנהב מזהיר כי אם תמשך מדיניות הבנייה הנוכחית נהיה המדינה הכי צפופה בעולם המערבי, מגלופוליס אחד גדול: "חייבים לבנות לגובה, תנועת אדם טבע ודין, המתנגדת לבנייה לגובה במרכזי הערים מבקיעה לעצמה "גול עצמי" כי הימנעות מבנייה לגובה תפגע בשטחים הירוקים, כל קומה של 4 דירות במגדלים בפארק צמרת חוסכת הרס של דונם פרדסים באבן יהודה. האתגר הוא כיצד לבנות מגדל שיהיה שווה לכל נפש, שיהיה זול לתחזוקה. אסור לבנות רק מגדלי יוקרה וחייבים להתמקד גם בבניית בניינים עממיים בהם עלות וועד הבית לא תחרוג מ-250 שקל בחודש, הדרך לעמוד במשימה זאת היא על ידי הקמת חברות ניהול נכסים עבור מעמד הביניים". "ההתחדשות העירונית היא לב ליבו של התכנון האורבני", מכריז שנהב, "הקמנו את 'החברה לפיתוח והתחדשות עירונית' אשר מארגנת את הדיירים ב-10 מתחמים ואחר כך יוצאת במכרז למציאת קבלן לפרויקט, יצאנו עד כה במתחמים ברמת גן ורמת השרון. שנהב אומר כי אם נזניח את היוזמה לא יוותרו שטחים פתוחים ופארקים: "אנחנו מתחננים ומבקשים מהמדינה- תנו לנו לאשר תכניות בזמן סביר, אנחנו לא מבקשים עזרה, רק אל תפריעו. מצב אידאלי יהיה כאשר ניתן יהיה לסיים את אישור התכנית תוך שנתיים- שנה בוועדה מקומית ושנה במחוזית, כיום גם אחרי 7 שנים ספק אם ניתן להתחיל לבנות".
מתכננים שלושה מגדלים עם טורבינות רוח שנהב אומר כי משרדו, כנען שנהב אדריכלים, החל בשנים האחרונות לעסוק בתכנון ירוק. "קיבלנו השראה משכונות הולנדיות, בבנייה ירוקה יש סקאלה של פרמטרים: שימוש בחומרים ירוקים וממוחזרים, בידוד תרמי ואקוסטי משופר, שימוש במינימום אנרגיה בהקמת הבניין, שימוש בפחות אנרגיה לצורך חימום ומיזוג, שימוש במי מזגנים להשקיית גינות. אנחנו כעת מתכננים שלושה מגדלים עם טורבינות רוח לייצור חשמל". שנהב מציין כי תוך זמן לא רב לא ניתן יהיה לקבל היתר בנייה ללא עמידה בתקן בנייה ירוק, "אנחנו נהיה מוכנים מראש".
