בישראל, בין אפריל-מאי 2020 לתקופה המקבילה השנה מחירי הדיור עלו ב-7.2%. באירופה, ברבעון השני הם  עלו ב-6.9%, והשנה עלו בקצב המהיר ביותר מאז 2006. בסקירה שמפרסמים עתה האנליסטים של S&P מעלות אלה כותבים כי "האינפלציה בשוקי הדיור באירופה לא הולכת לשום מקום", אלא אולי להתמתן בחלק מהמדינות  בתלות בצמצום ההרחבות הכמותיות, והמחירים להערכתם יוסיפו לעלות בארבע השנים הקרובות. ומה אצלנו? "השפעת תוכניות הממשלה על המחירים בטווח הקצר-בינוני תהיה מוגבלת, מכיוון שהתהליכים בשוק הדיור ארוכים יחסית, בעיקר בהקשר של הגדלת ההיצע", הם סבורים.

בתמצית, באשר לאירופה, אלה נשענים על כמה הסברים: עלויות האשראי הנמוכות, הביקושים שלא פוגשים היצע מספק (בין היתר בעקבות הקפאת פעילות הבנייה בתחילת המגיפה), וחסכונות משקי הבית ביבשת שגדלו בקורונה. "הנדל"ן למגורים באירופה התאושש מהקורונה מהר משאר הכלכלה. ברוב השווקים היקפי העסקאות מעל לרמותיהם טרום המגפה, שוק הלוואות הדיור פעיל יותר מאשר ב-2019, ופעילות הבנייה קרובה לתפוקה מלאה", צוין בניתוח.

בהקשר זה מוזכרת התחממות יתר ביחסים בין מחיר להכנסה ובין מחיר לדמי שכירות, ברוב השווקים ברמות מחיר להכנסה שלא נראו מאז 2007. "יותר משקי בית עם הכנסה נמוכה נדחקים מהשווקים, מה שמפעיל לחץ גדול יותר על ממשלות להרחיב את ייזום הדיור החברתי". נקודה מעניינת עליה מצביעים ב-S&P מעלות היא ש"העלייה במחירים לוותה עד עתה בעלייה מתונה בלבד בחוב של משקי הבית, מה שמצביע על כך שהאינפלציה במחירי הדיור לרוב אינה מונעת באשראי".

כך, גם בישראל מנתונים אחרונים של הכלכלנית הראשית עולה כי נתח מכובד של המשקיעים מביאים את כל הכסף מהבית – וכלל אינם זקוקים למשכנתאות. ובחזרה לאירופה: "משקי בית חסכו יותר, וכעת הם מסוגלים להעמיד מקדמות גדולות יותר", מוסבר בסקירה. "שיעור הריבית הממוצע להלוואות דיור חדשות בגוש האירו  ירד לשפל חדש של 1.32% באוגוסט. עוד נרשם גידול חזק בהלוואות חדשות, מה שמצביע על כניסת לווים חדשים לשוק".

• וול-סטריט בדרך לשיא - למה כדאי לשים לב?
• לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט - האנליסטים מנתחים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מחירי הדיור ברוב השווקים באירופה עלו בחדות מאז המגפה

אז איך בכל זאת אותה אינפלציה כן תתמתן? לפי הכותבים, בדיוק משום שגורמים אלה שהוזכרו, הגידול בחסכונות בצל סגרי הקורונה (ונוסיף את ביצועי שוקי ההון) וכן המדיניות המוניטרית המרחיבה (קרי הריבית האפסית) עתידים לדעוך, ברמה מספיקה כדי "לגבור על המנוע השלישי של מחירי הדיור, ההיצע המוגבל".

"החסכונות שהצטברו צפויים להיספג עם הזמן, כאשר משקי בית ישקיעו אותם בדיור או ישתמשו בהם לצריכה, בהנחה שלא יהיו סגרים נוספים שיגבילו מאד את ההוצאה הצרכנית. אנו מעריכים כי בששת הרבעונים שבין הרבעון הראשון של 2020 לרבעון השני של 2021, משקי הבית בגוש האירו הגדילו את חסכונותיהם בכ-6% מהתמ"ג של 2019 ומשקי הבית בבריטניה - בכ-9.4% מהתמ"ג. חסכונות אלה מסתכמים בכ-1.7% משווי השוק של מלאי הדירות בגוש האירו ו-4% בבריטניה – אומדן משוער של תרומתם לעליית מחירי הדיור", פורט במסמך.

עוד על כך נכתב כי "ייתכן שהשפעת חסכונות אלו אף גדולה יותר, משום שהם אינם מחולקים באופן שווה אלא מוטים כלפי משקי בית עשירים יותר, הנוטים יותר לרכוש דירות. יתרה מכך, הביקוש לדיור היה חזק יותר במקומות בהם המחירים היו נמוכים יותר (למשל, מחוץ למוקדים כלכליים גדולים בערים משניות, במיוחד בצרפת ובבריטניה), כתוצאה מגידול בהיקף העבודה מהבית. ביקוש המשקיעים, המונע על ידי מקסום תשואות, הוא גורם נוסף התורם לעליית מחירי הדיור בסביבה של תשואות נמוכות".

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

אז המדיניות המוניטרית אולי תצטמצם, החסכונות "יספגו" – ולכך יש להוסיף את עלויות האשראי שלפי האנליסטים ב-S&P מעלות דווקא לא יוסיפו לרדת, מה ש"יצמצם עוד יותר את יכולת רכישת הדירות, למרות העלייה בהכנסות הקשורה בעלייה בשיעור התעסוקה". "זהו סיכון א-סימטרי עבור שוקי הנדל"ן באירופה", הם קובעים בהקשר זה.

"לדוגמה, בעוד שאיננו צופים שהבנק המרכזי האירופי או הבנק הלאומי השוויצרי יעלו את הריבית לפני 2024, הבנק המרכזי של אנגליה צפוי להתחיל לנרמל את המדיניות המוניטרית שלו מוקדם יותר, בשל השקפתו כי הלחצים האינפלציוניים בבריטניה חזקים ומתמשכים יותר מאשר בגוש האירו. כתוצאה מכך, ההאטה בשוק הנדל"ן בבריטניה, שכבר החלה לאחר ביטול הפטור ממס הבולים הזמני, צפויה להחריף בשל שיעורי ריבית גבוהים יותר מאשר במקומות אחרים באירופה, שם יישארו נמוכים לאורך זמן רב יותר".

עלויות האשראי בשפל בעקבות המדיניות המוניטרית - יחסי שירות החוב של משקי הבית להישאר יציבים יחסית למרות העלייה במחירים:

ומול גורמי המאקרו, ישנם נתוני הבניה – "הבניה התאוששה ברוב המדינות לרמות הפעילות שלה לפני המגפה, אך עדיין לא נסגר הפער בין היצע הדירות לביקוש שהתרחב כתוצאה מגל הסגרים הראשון וההגבלות על פעילות הבנייה". "כיוון שמגזר הבנייה כבר פועל במלוא תפוקתו ומחסור בכוח אדם מתחיל להפוך לגורם המונע התרחבות, אנו צופים שייקח זמן מה עד שהענף יצליח להדביק את הביקוש. המחסור ימשיך אפוא להפעיל לחץ לעליות המחירים בטווח הבינוני, גם, בין השאר, דרך עלייה בעלויות בנייה".

אותה עליה בעלויות הבניה ניכרת גם בישראל – מדד תשומות הבניה עלה ב-5% בין יולי 2020-2021 (מתחילת השנה ועד אוקטובר: ב-4.8%) ולפי הכותבים הדבר "צפוי לתדלק את המשך עליות המחירים בטווח הקצר", ובטווח הארוך יותר ישנה העלייה של 20% ויותר בביקוש לדירות חדשות ב-12 החודשים שהסתיימו ביולי.

בשונה מאירופה, בישראל ענף הבניה הוגדר חיוני, אמנם היו לתקופות בעיות עם עובדים פלסטיניים שלא הגיעו לאתרים כדי להמנע מריחוק מהמשפחה בגדה המערבית, וכן עיכובים בקליטה של עובדים זרים, אך אלה היו אנקדוטות. התחלות השניה במחצית הראשונה האטו גם מסיבות נוספות (היתרים בהיקף נמוך וכך גם שיווקים מצד רמ"י בתקופות עברו שהתרגמו לנתוני הבניה בתקופה הנבחנת). לכן הכותבים צופים ש"דינמיקת הביקוש-היצע תתמוך בהמשך עליות מחירים".