העלאת המס על דירה שניה - לא כוחות מול ריבית המשכנתאות
בישראל, בין אפריל-מאי 2020 לתקופה המקבילה השנה מחירי הדיור עלו ב-7.2%. באירופה, ברבעון השני הם עלו ב-6.9%, והשנה עלו בקצב המהיר ביותר מאז 2006. בסקירה שמפרסמים עתה האנליסטים של S&P מעלות אלה כותבים כי "האינפלציה בשוקי הדיור באירופה לא הולכת לשום מקום", אלא אולי להתמתן בחלק מהמדינות בתלות בצמצום ההרחבות הכמותיות, והמחירים להערכתם יוסיפו לעלות בארבע השנים הקרובות. ומה אצלנו? "השפעת תוכניות הממשלה על המחירים בטווח הקצר-בינוני תהיה מוגבלת, מכיוון שהתהליכים בשוק הדיור ארוכים יחסית, בעיקר בהקשר של הגדלת ההיצע", הם סבורים.
בתמצית, באשר לאירופה, אלה נשענים על כמה הסברים: עלויות האשראי הנמוכות, הביקושים שלא פוגשים היצע מספק (בין היתר בעקבות הקפאת פעילות הבנייה בתחילת המגיפה), וחסכונות משקי הבית ביבשת שגדלו בקורונה. "הנדל"ן למגורים באירופה התאושש מהקורונה מהר משאר הכלכלה. ברוב השווקים היקפי העסקאות מעל לרמותיהם טרום המגפה, שוק הלוואות הדיור פעיל יותר מאשר ב-2019, ופעילות הבנייה קרובה לתפוקה מלאה", צוין בניתוח.
בהקשר זה מוזכרת התחממות יתר ביחסים בין מחיר להכנסה ובין מחיר לדמי שכירות, ברוב השווקים ברמות מחיר להכנסה שלא נראו מאז 2007. "יותר משקי בית עם הכנסה נמוכה נדחקים מהשווקים, מה שמפעיל לחץ גדול יותר על ממשלות להרחיב את ייזום הדיור החברתי". נקודה מעניינת עליה מצביעים ב-S&P מעלות היא ש"העלייה במחירים לוותה עד עתה בעלייה מתונה בלבד בחוב של משקי הבית, מה שמצביע על כך שהאינפלציה במחירי הדיור לרוב אינה מונעת באשראי".
כך, גם בישראל מנתונים אחרונים של הכלכלנית הראשית עולה כי נתח מכובד של המשקיעים מביאים את כל הכסף מהבית – וכלל אינם זקוקים למשכנתאות. ובחזרה לאירופה: "משקי בית חסכו יותר, וכעת הם מסוגלים להעמיד מקדמות גדולות יותר", מוסבר בסקירה. "שיעור הריבית הממוצע להלוואות דיור חדשות בגוש האירו ירד לשפל חדש של 1.32% באוגוסט. עוד נרשם גידול חזק בהלוואות חדשות, מה שמצביע על כניסת לווים חדשים לשוק".
- S&P משיקה מדד חדש שמשלב קריפטו ומניות
- וול-סטריט בדרך לשיא - למה כדאי לשים לב?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מחירי הדיור ברוב השווקים באירופה עלו בחדות מאז המגפה
אז איך בכל זאת אותה אינפלציה כן תתמתן? לפי הכותבים, בדיוק משום שגורמים אלה שהוזכרו, הגידול בחסכונות בצל סגרי הקורונה (ונוסיף את ביצועי שוקי ההון) וכן המדיניות המוניטרית המרחיבה (קרי הריבית האפסית) עתידים לדעוך, ברמה מספיקה כדי "לגבור על המנוע השלישי של מחירי הדיור, ההיצע המוגבל".
"החסכונות שהצטברו צפויים להיספג עם הזמן, כאשר משקי בית ישקיעו אותם בדיור או ישתמשו בהם לצריכה, בהנחה שלא יהיו סגרים נוספים שיגבילו מאד את ההוצאה הצרכנית. אנו מעריכים כי בששת הרבעונים שבין הרבעון הראשון של 2020 לרבעון השני של 2021, משקי הבית בגוש האירו הגדילו את חסכונותיהם בכ-6% מהתמ"ג של 2019 ומשקי הבית בבריטניה - בכ-9.4% מהתמ"ג. חסכונות אלה מסתכמים בכ-1.7% משווי השוק של מלאי הדירות בגוש האירו ו-4% בבריטניה – אומדן משוער של תרומתם לעליית מחירי הדיור", פורט במסמך.
עוד על כך נכתב כי "ייתכן שהשפעת חסכונות אלו אף גדולה יותר, משום שהם אינם מחולקים באופן שווה אלא מוטים כלפי משקי בית עשירים יותר, הנוטים יותר לרכוש דירות. יתרה מכך, הביקוש לדיור היה חזק יותר במקומות בהם המחירים היו נמוכים יותר (למשל, מחוץ למוקדים כלכליים גדולים בערים משניות, במיוחד בצרפת ובבריטניה), כתוצאה מגידול בהיקף העבודה מהבית. ביקוש המשקיעים, המונע על ידי מקסום תשואות, הוא גורם נוסף התורם לעליית מחירי הדיור בסביבה של תשואות נמוכות".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
אז המדיניות המוניטרית אולי תצטמצם, החסכונות "יספגו" – ולכך יש להוסיף את עלויות האשראי שלפי האנליסטים ב-S&P מעלות דווקא לא יוסיפו לרדת, מה ש"יצמצם עוד יותר את יכולת רכישת הדירות, למרות העלייה בהכנסות הקשורה בעלייה בשיעור התעסוקה". "זהו סיכון א-סימטרי עבור שוקי הנדל"ן באירופה", הם קובעים בהקשר זה.
"לדוגמה, בעוד שאיננו צופים שהבנק המרכזי האירופי או הבנק הלאומי השוויצרי יעלו את הריבית לפני 2024, הבנק המרכזי של אנגליה צפוי להתחיל לנרמל את המדיניות המוניטרית שלו מוקדם יותר, בשל השקפתו כי הלחצים האינפלציוניים בבריטניה חזקים ומתמשכים יותר מאשר בגוש האירו. כתוצאה מכך, ההאטה בשוק הנדל"ן בבריטניה, שכבר החלה לאחר ביטול הפטור ממס הבולים הזמני, צפויה להחריף בשל שיעורי ריבית גבוהים יותר מאשר במקומות אחרים באירופה, שם יישארו נמוכים לאורך זמן רב יותר".
עלויות האשראי בשפל בעקבות המדיניות המוניטרית - יחסי שירות החוב של משקי הבית להישאר יציבים יחסית למרות העלייה במחירים:
ומול גורמי המאקרו, ישנם נתוני הבניה – "הבניה התאוששה ברוב המדינות לרמות הפעילות שלה לפני המגפה, אך עדיין לא נסגר הפער בין היצע הדירות לביקוש שהתרחב כתוצאה מגל הסגרים הראשון וההגבלות על פעילות הבנייה". "כיוון שמגזר הבנייה כבר פועל במלוא תפוקתו ומחסור בכוח אדם מתחיל להפוך לגורם המונע התרחבות, אנו צופים שייקח זמן מה עד שהענף יצליח להדביק את הביקוש. המחסור ימשיך אפוא להפעיל לחץ לעליות המחירים בטווח הבינוני, גם, בין השאר, דרך עלייה בעלויות בנייה".
אותה עליה בעלויות הבניה ניכרת גם בישראל – מדד תשומות הבניה עלה ב-5% בין יולי 2020-2021 (מתחילת השנה ועד אוקטובר: ב-4.8%) ולפי הכותבים הדבר "צפוי לתדלק את המשך עליות המחירים בטווח הקצר", ובטווח הארוך יותר ישנה העלייה של 20% ויותר בביקוש לדירות חדשות ב-12 החודשים שהסתיימו ביולי.
בשונה מאירופה, בישראל ענף הבניה הוגדר חיוני, אמנם היו לתקופות בעיות עם עובדים פלסטיניים שלא הגיעו לאתרים כדי להמנע מריחוק מהמשפחה בגדה המערבית, וכן עיכובים בקליטה של עובדים זרים, אך אלה היו אנקדוטות. התחלות השניה במחצית הראשונה האטו גם מסיבות נוספות (היתרים בהיקף נמוך וכך גם שיווקים מצד רמ"י בתקופות עברו שהתרגמו לנתוני הבניה בתקופה הנבחנת). לכן הכותבים צופים ש"דינמיקת הביקוש-היצע תתמוך בהמשך עליות מחירים".
- 1.להתראות בבחירות ונבדוק האם מחירי הדירות ירדו משמעותית. (ל"ת)להטיל מיסים מיידיים על השכרת דירה מהשקל הראשון ומס 28/02/2022 14:34הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.38% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
