שוק הנדל"ן ממשיך להתפוצץ כלפי מעלה, הציבור לא מפסיק לרכוש דירות חדשות ונדמה כי הציבור כבר לא מאמין שיש בכלל סיכוי לשינוי מגמה. מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה ב-8%. גם ביצועי מניות הנדל"ן מראים זאת, וכעת גם בנק ישראל מדווח כי בחודש אוגוסט נשבר השיא פעם נוספת כאשר הציבור לקח משכנתאות בהיקף של לא פחות מ-11.85 מיליארד שקל - למעשה, זה החודש השלישי שהציבור נוטל משכנתאות בהיקף של יותר מ-11.5 מיליארד שקל. יום אחד הבועה הזו תתפוצץ וזה יהיה כואב.

על פי נתוני בנק ישראל, בחודש אוגוסט נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 11.85 מיליארד שקל, כאשר בחודש יולי היקף המשכנתאות עמד על 11.521 מיליארד שקלים, ובחודש יוני עמד על 11.6 מיליארד שקל, וזאת כאשר השיא נשבר רק בחודש מאי עם 9.47 מיליארד שקל, ולפניו השיא היה שייך לחודש הקורונה, מרץ 2020, עם 8.67 מיליארד שקל בחודש אחד - כלומר המגמה היא המשך זינוק במחירים, ועצירה לא נראית באופק.

באחוזים, מדובר בזינוק של 77.4% לעומת אוגוסט בשנה שעברה, ולא פחות מ-99% לעומת חודש אוגוסט ב-2019.

מתחילת השנה נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 75 מיליארד שקל - רק 3 מיליארד שקל פחות מאשר בכל השנה שעברה, אז ההיקף עמד על 78 מיליארד שקל, וגם אז היה מדובר בשבירת שיא כל הזמנים, ובהנחה שנטילת המשכנתאות תימשך בקצב דומה הרי שהציבור ייטול השנה משכנתאות בהיקף של יותר מ-100 מיליארד שקל.

עם זאת, בחודש הנוכחי - ספטמבר - ההיקף צפוי להיות נמוך יותר, וזאת עקב ריבוי החגים, שלמעשה כולם השנה חלים בחודש ספטמבר, כך שמנגד צפויות להיות החודש פחות עסקאות.

• עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
• משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הנתון על גובה המשכנתא הממוצעת יתפרסם רק בסוף החודש, אך נכון לחודש יולי המשכנתא הממוצעת עמדה על 954 אלף שקל - בדרך למיליון שקלים למשכנתא הממוצעת. גם כאן מדובר בהמשך זינוק לעומת שנים קודמות. רק כדי לסבר את האוזן, המשכנתא המוצעת בשנה שעברה עמדה על 780 אלף שקל, כלומר זינוק של 19% בשנה אחת. בשנת 2019 הייתה המשכנתא הממוצעת רק 705 אלף שקל - זינוק של 32% בשנתיים.

בנק ישראל כבר הודה שגם הוא חלק מהבעיה

נזכיר כי בחודש שעבר הודיע בנק ישראל על צעד שמטרתו לצנן את השוק - הלוואה לכל מטרה לא תוכל לשמש עוד חלק מההון עצמי לדירה. אך לאחר שהבנק עצמו אחראי לא מעט לזינוק במחירי הדיור, האם הוא מסוגל להיות בכלל חלק מהפתרון?

בנק ישראל הסיר את מגבלת לקיחת הפריים במשכנתאות רק לפני חצי שנה והוסיף בעצמו דלק לא קטן לזינוק האדיר במחירי הדיור, שבשנה האחרונה מסתכם כאמור בלא פחות מ-8%.

• הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
• הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

לאחרונה בנק ישראל עצמו אף נאלץ להודות בכך שגם הוא אחראי לזינוק במחירים ולהסתערות חסרת התקדים של הציבור הישראלי על רכישת דירה ונטילת משכנתאות. אבל האמת היא שזה היה צפוי, הכתובת הייתה על הקיר וביקרנו את המהלך של הבנק המרכזי בזמן אמת.

כפי שהערכנו, הסרת הפריים הביאה לעלייה משמעותית בביקושים, וזאת למרות שהבנקים העלו את גובה הריביות, כי הם הרי לא פראיירים ולא יקחו על עצמם את הסיכון, ולמעשה ניטרלו את ההוזלה החודשית שהבנק ניסה לאפשר לציבור.

בשורה התחתונה? הציבור מפסיד: הוא נוטל ללא הכרה משכנתאות בהיקפים הולכים וגדלים, בריביות הולכות וגדלות. ומי מרוויח? הבנקים מרווחים, הקבלנים מרוויחים, המניות של חברות הנדל"ן חוגגות ועולות בעשרות אחוזים ואפשר לראות את זה גם בכך שבדוחות של חלק מחברות הנדל"ן שכבר דיווחו על התוצאות שלהן הן מדווחות על כך שמכרו בחצי השנה האחרונה יותר דירות (ואפילו פי 2) ממה שהן מכרו בכל השנה שעברה כולה!

תראו את הגרף הרב שנתי הזה, שממחיש את המגמה ארוכת הטווח, וגם את הקורלציה בין הריבית הנמוכה לבין הגידול בהיקף נטילת המשכנתאות החודשי:

האם תוכנית מחיר למשתכן עזרה לקנות דירות זולות יותר? לא - הצעירים פשוט לקחו משכנתאות גדולות יותר

בחודש יולי לקחו הצעירים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן משכנתא ממוצעת של 927 אלף שקל, בחודש יוני המשכנתא הממוצעת בתוכנית עמדה על 945 אלף. המשכנתא הממוצעת מתחילת השנה במסגרת התוכנית עומדת על 872 אלף שקל, כלומר זינוק של 8% רק בחודשים האחרונים, אבל האמת היא שזה הרבה יותר גרוע: בשנים 2019-2020 עמדה המשכנתא הממוצעת במחיר למשתכן על 571 אלף שקל, כלומר בשנה האחרונה הצעירים הגדילו את המשכנתא הממוצעת שהם לוקחים במחיר למשתכן בלא פחות מ-67%!

ומה על המשקיעים? זינוק של 34% בהיקף המשכנתא שהם לוקחים

המשכנתא הממוצעת של המשקיעים בחודש יולי זינקה ל-845 אלף שקל, המשכנתא הממוצעת שלהם עומדת מתחילת השנה על 761 אלף שקל (עליה של 11% לעומת הממוצע של השנה האחרונה), וגם כאן מדובר בזינוק של 34% לעומת ממוצע רב שנתי של 629 אלף בשנים הקודמות.

מעניין לציין שעד לפני שנה המשכנתא הממוצעת של הצעירים הייתה נמוכה יותר (571 אלף שקל) מאשר של המשקיעים (629 אלף שקל). האם הסיבה לזינוק המטורף בגובה המשכנתא של הצעירים הוא הסרת מגבלת הפריים של בנק ישראל?

לקריאה נוספת:

>>> שכירות או קניית דירה? התשובה הכלכלית די פשוטה אבל גם הפסיכולוגיה משפיעה

>>> מחירי הדירות עלו ב-8% בשנה; גם תוכנית מחיר למשתכן אשמה

ממוצע נטילת המשכנתאות החודשי הרב שנתי מאז שנת 2011 עומד על כ-4.8 מיליארד שקלים בחודש, והממוצע בשנתיים האחרונות עמד על כ-6.07 מיליארד שקלים בחודש - כך שגם ביחס לממוצעים הציבור ממשיך להגדיל את נטילת המשכנתאות, ואיתו כמובן - את הסיכון האישי שלו כלווה.

זינוק של 114% בפחות מעשור

מבחינת היקף לקיחת המשכנתאות, תראו את המספרים: בשנת 2012 לקח הציבור משכנתאות בהיקף של 46.6 מיליארד שקל, בשנת 2013 המספר זינק ל-51.7 מיליארד שקל (עליה של 10%). בשנת 2014 נרשמה יציבות והציבור לקח משכנתאות בהיקף של 51.6 מיליארד שקל. בשנת 2015 לקח הציבור כבר 64.7 מיליארד שקל (עליה של25% בשנה). בשנת 2016 נרשמה ירידה והציבור נטל משכנתאות בהיקף של 58.9 מיליארד שקל (ירידה של 9%). בשנת 2017 נרשמה ירידה נוספת והציבור נטל משכנתאות בהיקף של 52.9 מיליארד שקל (ירידה נוספת של 10%).

מאז 2018 המגמה היא שוב עלייה - ובצורה משמעותית. בשנת 2018 נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 59.6 מיליארד שקל (עליה של 12%), בשנת 2019 נלקחו 67.6 מיליארד שקל (עליה של 13%), ובשנת 2020 נלקחו משכנתאות בהיקף של 78.1 מיליארד שקל (זינוק נוסף של 15.5%). 

בסך הכל - מאז 2012 ועד 2020 זינקו המשכנתאות ב-67%, ואם השנה אכן יישבר שיא נוסף של 100 מיליארד שקל, הרי שמדובר על זינוק של 114% בלקיחת משכנתאות בתוך 9 שנים.