התשקיף של HAP חושף: דמי ניהול, עמלות גיוס ודמי פיקוח
יזמית הנדל"ן מבקשת לגייס מהציבור עד 20 מיליון דולר לפרויקט מגורים במנהטן. כמה יקבלו השותפים בחברת הניהול?
יזמית הנדל"ן HAP, שבבעלות הישראלים ניר אמזל, אמיר חסיד וערן פולק, פרסמה תשקיף לקראת גיוס של 20 מיליון דולר ממשקיעים ישראלים לפרויקט מגורים בן 19 קומות שהיא מקימה בשכונת טרייבקה במנהטן.
לפי התשקיף שפרסמה HAP, השותפות צופה רווח של 37.5 מיליון דולר מהפרויקט לאחר החזר הקרן למשקיעים. הרווח לשותפות בסך הכל צפוי להגיע ל-10.2 מיליון דולר. HAP, המשמשת כיזמית ומגייסת בפרויקט בנוסף להיותה חברת הניהול, צפויה לגרוף 14.4 מיליון דולר לכיסה, מהם 1.2 מיליון דולר מהווים חלק השותף ברווח, 7.2 מיליון דולר כדמי ייזום ו-6 מיליון דולר דמי ניהול ופיקוח. בנוסף HAP תקבל עמלת גיוס שתנוע בין 1.5% ל-7%, כך שהיא צפויה לגרוף עוד סכום של עד 1.2 מיליון דולר. מבנה העלויות הזה אינו ייחודי ל-HAP ושותפויות השקעות נוספות משתמשות בשיטות תמחור בהן המשקיעים משלמים עמלות מכל הכיוונים.
ב-HAP מסבירים כי בניגוד לתשקיפים אחרים של חברות אחרות בתחום, במקרה זה מדובר בתשקיף שכולל את פעילותה כיזם והמנהל של הפרויקט. על הגיוס HAP לוקחת דמי ניהול חד פעמיים של 1%-1.5% מההשקעה ולאחר מכן ייגזרו דמי ניהול של 20% למי שמשקיע את המינימום שנדרש פחות מכך ככל שעולה גובה ההשקעה. כך למשל, מי שישקיע 50-30 אלף דולר ישלם דמי גיוס ותפעול בגובה של 7% מההשקעה נטו ומי שישקיע מיליון דולר ומעלה ישלם דמי ניהול ותפעול של 1.5% מסך ההשקעה נטו.
ברמה היזמית החברה לוקחת 25% מהרווח כאשר התגמול לחברה יהיה בתנאי שיירשם רווח מהפרויקט ולאחר שהמשקיעים יקבלו 6% מההשקעה לשנה, כך מסבירים ב-HAP. החברה מקווים להשלים את הגיוס בשבוע הבא. על פי התשקיף, המינימום להשקעה הוא 30 אלף דולר (3 יחידות השקעה בסך של 10 אלף דולר כ"א).
לפי המודל הנוכחי החברה היזמית האמריקאית, אשר המטה שלה ממוקם במנהטן, ניו יורק, HAP INVESTMENTS, ביחד עם מספר משקיעים אסטרטגיים, תרכוש ממקורותיה העצמיים, בשיתוף משקיעים פרטיים גדולים, את הקרקע בשלבים ראשוניים ובסמוך למועד קבלת היתרי הבנייה, HAP תגייס הון נוסף ממשקיעי הקרן שבבעלותה, הפועלת בישראל, HAP VENTURE, על מנת להשלים את ההון העצמי הנדרש לצורך קבלת הלוואת הבנייה והקמת הפרויקט. לאחר שהפרויקט מסתיים, HAP מבצעת תהליך של מימון מחדש או מכירה של הפרויקט, ומחלקת למשקיעים את סכום השקעתם ואת התשואה בגין הפרויקט.
זהו הגיוס השני ש-HAP מבצעת בפיקוח הרשות לניירות ערך. התשקיף הראשון שפרסמה החברה לפני כחצי שנה יועד לייזום פרויקט מגורים בן 42 קומות בשם HAP TOWER בניו ג'רזי. HAP יוזמת ובונה בימים אלו 11 פרויקטים באזורי פריים לוקיישן בניו יורק וסביבתה, ובעיקר בחצי האי מנהטן. עד כה סיימה HAP את בנייתם של ארבעה פרויקטים ובסך הכל תשלים את מסירתן של כ-200 דירות ב-3 החודשים הקרובים. היקף עלויות הפרויקטים של HAP כיום עומד על כ-1.3 מיליארד דולר וכ-1,600 יח"ד.
הדמיה של הפרויקט בטרייבקה:
- 6.אפי 29/09/2020 12:21הגב לתגובה זוזהירות לא להשקיע דרך חברה זו !!!!!!!!!!!!!
- 5.אנונימי 24/01/2018 11:50הגב לתגובה זונכון שדמי הניהול גבוהים יחסית אך מה עם תחזית התשואה שפורסמה בתשקיף? לא שאין סיכונים אך נראה שמדובר בסיכון מחושב
- 4.פראיירים לא מתים הם 24/01/2018 08:09הגב לתגובה זולמה להאכיל את האנשים שניקראים יזמים ללא שום סיכון מצידם במליוני דולרים? מי שרוצה להשקיע בארהב שישיםאת הכסף על בית מוחשי ולא חסר כאלה .
- 3.יואב 24/01/2018 08:05הגב לתגובה זוזה מיועד למסכנים שמתים להיכנס לנדלן בארהב אבל אין להם מספיק כדיי לקנות נכס ולרשום על שמם. בשום אופן אל תיכמסו לחארטות האלו. תצאו מופסדים במקרה הטוב
- 2.משקיע נדלן בניו יורק 23/01/2018 16:07הגב לתגובה זולעשות 37.5 מיליון דולר על 20 השקעה = 2.875 על הכסף. המספרים טובים מדי. שכל אחד יסיק מזה מה שהוא רוצה
- 1.בוב הבנאי 23/01/2018 15:22הגב לתגובה זודמי הניהול גבוהים מאוד וההשקה מסוכנת מאוד. חבל שאי אפשר לבקר את הגופים המוסדיים שמחפשים תשואה כדי להרשים את המשקיעים וכאשר המגייסים יעשו תספורת הם כבר יעבדו במקום אחד..
- אורי ג 23/01/2018 18:02הגב לתגובה זוזוהי השקעה למשקיעים פרטיים קטנים.
- יותר טוב 24/01/2018 09:18השקעה יקרה ומסוכנת. לא הייתי מתקרב
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
