התשקיף של HAP חושף: דמי ניהול, עמלות גיוס ודמי פיקוח
יזמית הנדל"ן מבקשת לגייס מהציבור עד 20 מיליון דולר לפרויקט מגורים במנהטן. כמה יקבלו השותפים בחברת הניהול?
יזמית הנדל"ן HAP, שבבעלות הישראלים ניר אמזל, אמיר חסיד וערן פולק, פרסמה תשקיף לקראת גיוס של 20 מיליון דולר ממשקיעים ישראלים לפרויקט מגורים בן 19 קומות שהיא מקימה בשכונת טרייבקה במנהטן.
לפי התשקיף שפרסמה HAP, השותפות צופה רווח של 37.5 מיליון דולר מהפרויקט לאחר החזר הקרן למשקיעים. הרווח לשותפות בסך הכל צפוי להגיע ל-10.2 מיליון דולר. HAP, המשמשת כיזמית ומגייסת בפרויקט בנוסף להיותה חברת הניהול, צפויה לגרוף 14.4 מיליון דולר לכיסה, מהם 1.2 מיליון דולר מהווים חלק השותף ברווח, 7.2 מיליון דולר כדמי ייזום ו-6 מיליון דולר דמי ניהול ופיקוח. בנוסף HAP תקבל עמלת גיוס שתנוע בין 1.5% ל-7%, כך שהיא צפויה לגרוף עוד סכום של עד 1.2 מיליון דולר. מבנה העלויות הזה אינו ייחודי ל-HAP ושותפויות השקעות נוספות משתמשות בשיטות תמחור בהן המשקיעים משלמים עמלות מכל הכיוונים.
ב-HAP מסבירים כי בניגוד לתשקיפים אחרים של חברות אחרות בתחום, במקרה זה מדובר בתשקיף שכולל את פעילותה כיזם והמנהל של הפרויקט. על הגיוס HAP לוקחת דמי ניהול חד פעמיים של 1%-1.5% מההשקעה ולאחר מכן ייגזרו דמי ניהול של 20% למי שמשקיע את המינימום שנדרש פחות מכך ככל שעולה גובה ההשקעה. כך למשל, מי שישקיע 50-30 אלף דולר ישלם דמי גיוס ותפעול בגובה של 7% מההשקעה נטו ומי שישקיע מיליון דולר ומעלה ישלם דמי ניהול ותפעול של 1.5% מסך ההשקעה נטו.
ברמה היזמית החברה לוקחת 25% מהרווח כאשר התגמול לחברה יהיה בתנאי שיירשם רווח מהפרויקט ולאחר שהמשקיעים יקבלו 6% מההשקעה לשנה, כך מסבירים ב-HAP. החברה מקווים להשלים את הגיוס בשבוע הבא. על פי התשקיף, המינימום להשקעה הוא 30 אלף דולר (3 יחידות השקעה בסך של 10 אלף דולר כ"א).
לפי המודל הנוכחי החברה היזמית האמריקאית, אשר המטה שלה ממוקם במנהטן, ניו יורק, HAP INVESTMENTS, ביחד עם מספר משקיעים אסטרטגיים, תרכוש ממקורותיה העצמיים, בשיתוף משקיעים פרטיים גדולים, את הקרקע בשלבים ראשוניים ובסמוך למועד קבלת היתרי הבנייה, HAP תגייס הון נוסף ממשקיעי הקרן שבבעלותה, הפועלת בישראל, HAP VENTURE, על מנת להשלים את ההון העצמי הנדרש לצורך קבלת הלוואת הבנייה והקמת הפרויקט. לאחר שהפרויקט מסתיים, HAP מבצעת תהליך של מימון מחדש או מכירה של הפרויקט, ומחלקת למשקיעים את סכום השקעתם ואת התשואה בגין הפרויקט.
זהו הגיוס השני ש-HAP מבצעת בפיקוח הרשות לניירות ערך. התשקיף הראשון שפרסמה החברה לפני כחצי שנה יועד לייזום פרויקט מגורים בן 42 קומות בשם HAP TOWER בניו ג'רזי. HAP יוזמת ובונה בימים אלו 11 פרויקטים באזורי פריים לוקיישן בניו יורק וסביבתה, ובעיקר בחצי האי מנהטן. עד כה סיימה HAP את בנייתם של ארבעה פרויקטים ובסך הכל תשלים את מסירתן של כ-200 דירות ב-3 החודשים הקרובים. היקף עלויות הפרויקטים של HAP כיום עומד על כ-1.3 מיליארד דולר וכ-1,600 יח"ד.
הדמיה של הפרויקט בטרייבקה:
- 6.אפי 29/09/2020 12:21הגב לתגובה זוזהירות לא להשקיע דרך חברה זו !!!!!!!!!!!!!
- 5.אנונימי 24/01/2018 11:50הגב לתגובה זונכון שדמי הניהול גבוהים יחסית אך מה עם תחזית התשואה שפורסמה בתשקיף? לא שאין סיכונים אך נראה שמדובר בסיכון מחושב
- 4.פראיירים לא מתים הם 24/01/2018 08:09הגב לתגובה זולמה להאכיל את האנשים שניקראים יזמים ללא שום סיכון מצידם במליוני דולרים? מי שרוצה להשקיע בארהב שישיםאת הכסף על בית מוחשי ולא חסר כאלה .
- 3.יואב 24/01/2018 08:05הגב לתגובה זוזה מיועד למסכנים שמתים להיכנס לנדלן בארהב אבל אין להם מספיק כדיי לקנות נכס ולרשום על שמם. בשום אופן אל תיכמסו לחארטות האלו. תצאו מופסדים במקרה הטוב
- 2.משקיע נדלן בניו יורק 23/01/2018 16:07הגב לתגובה זולעשות 37.5 מיליון דולר על 20 השקעה = 2.875 על הכסף. המספרים טובים מדי. שכל אחד יסיק מזה מה שהוא רוצה
- 1.בוב הבנאי 23/01/2018 15:22הגב לתגובה זודמי הניהול גבוהים מאוד וההשקה מסוכנת מאוד. חבל שאי אפשר לבקר את הגופים המוסדיים שמחפשים תשואה כדי להרשים את המשקיעים וכאשר המגייסים יעשו תספורת הם כבר יעבדו במקום אחד..
- אורי ג 23/01/2018 18:02הגב לתגובה זוזוהי השקעה למשקיעים פרטיים קטנים.
- יותר טוב 24/01/2018 09:18השקעה יקרה ומסוכנת. לא הייתי מתקרב
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
