ראש עיריית גבעתיים: "המדינה עושה הכל כדי לא לאפשר התחדשות עירונית"
"המדינה עושה הכל כדי לא לקדם התחדשות עירונית .תמ"א 38 היא לא התחדשות עירונית. אם המדינה חושבת שהתחדשות עירונית מתאימה לכל המדינה זה טמטום. גבעתיים היא עיר שבה צריך לקדם פינוי בינוי", כך אמר ראש עיריית גבעתיים, רן קוניק במסגרת ועידת השלטון המקומי וקק"ל, ביריד של muni expo שעסקה בהתחדשות העירונית.
לדברי קוניק, על אף מיקומה, "גבעתיים לא משופעת במזומנים בקופה אבל המדינה עושה הכל כדי לא לאפשר התחדשות עירונית. היא דורשת מכל דייר לערוך תמ"א והיא לא מקימה אצלנו מנהלת התחדשות עירונית. תמ"א 38 בפני עצמה בגבעתיים לא יכולה להתקדם כי משמעותה להוסיף עד דיירים לעיר שאין בה שטחים פנויים. אנחנו נקדם תמ"א 38 אבל במסגרת תכנית מתאר ויהיו מתחמים שיקודמו רק לפינוי בינוי וכדי שהם יצאו לפועל צריך עזרת מדינת ישראל, מנהלת, כסף ועוד".
חיים ביבס יו"ר מרכז השלטון המקומי וראש עיריית מודיעין רעות: "התחדשות עירונית מחזקת מרכזי ערים, מושכת אוכלוסיה צעירה ומהווה נדבך חשוב בתכנון העירוני. לצורך כך על היזמים לשלם את היטל ההשבחה בכדי שהרשויות יבטיחו פיתוח התשתיות בהתאם".
בפאנל שהתקיים בהמשך אמר ישראל זינגר, ראש עיריית רמת גן כי "רמת גן נחשבת לעיר באזור ביקוש גדול ומשכך היזמים יכולים להרוויח מספיק אך בתמורה עליהם לשלם היטלי השבחה ולהשתתף בהנחת תשתיות אחרת זה לא יצליח. בכל שנה כ-800-1000 יח"ד עוברות החדשות עירונית. אבל אנחנו לא נאפשר למדינת ישראל להרע את איכות החיים של התושבים בכך שהיא לא גובה כספי השבחה ומממנת תשתיות ולכן ההנחיה של ראש העיר היא לאשר כמה שפחות תכניות חדשות כדי שהעיריות לא יפשוט רגל".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אבנר אקרמן יו"ר איגוד מהנדסי העיר הוסיף כי "מרכז הכובד חייב לעבור להתחדשות עירונית, אחרת יגמרו השטחים הפתחים. פרויקטים של פינוי בינוי נתקעים משום שהצפיפות שנוצרת בתכניות לחידוש השכונות גדולה מידי. עוד הוסיף כי בנתניה בה מכהן כמהנדס העיר יש 9 פרויקטים של התחדשות עירונית שלא יקודמו משום "שהתנאים שנוצרים הם בלתי אפשריים כמו לקחת מבנים של 4 קומות ולהפוך אותם ל-45 קומות. הפתרון הוא שעבוד קרקעות פנויות לטובת התחדשות עירונית ובכל לדלל צפיפות".
- 7.אא 05/10/2017 13:47הגב לתגובה זועל הבגידה שלך במקורבים אתה תשלם בריבית דריבית לכל דבר יש מחיר
- 6.גבעתיים 27/01/2017 12:23הגב לתגובה זועיריית גבעתיים נזכרה באיחור אופנתי, תמוה ורווי אינטרסים לעצור פרוייקט פינוי בינוי גדול במשכנות עובדים. הסיבה:הכנת תוכנית שימור אתרים לעיר. הדיירים חתמו כבר ל- 3 יזמים שונים וכל פעם העיריה תוקעת את הפרוייקט ומייאשת את היזם. כעת לאחר שהפרוייקט עמד לצאת לדרך שוב בהצלחה עם חברה רצינית שוב העיריה עצרה. לא המדינה . אנשים קטנים עם אינטרסים גדולים מסתובבים במסדרונות העיריה ומוטב וראש העיר יעשה אצלו בדק בית ודחוף
- 5.תושב 25/01/2017 16:27הגב לתגובה זוהתושבים בעיר שלך מבוססים ויכולים לקדם תמא38 גם על חשבונם אם צריך. לא צריך שהמדינה תסבסד עיר עשירה כמו גבעתיים. תן לנו לרוץ ולקדם מיזמים בעיר.
- תושב 12/02/2018 11:37הגב לתגובה זוקוניק תן לאנשים לשנות את חייהם בבנין חדש עם ממד מעלית וחניה .הבנינים בגבעתיים הרוסים זו בושה לעיר
- 4.תושב גבעתיים 25/01/2017 13:58הגב לתגובה זומה עם פינוי בינוי במתחם מצולות ים - הקיבוץ של גבעתיים?????
- 3.גוני 25/01/2017 08:19הגב לתגובה זומה מונע ממך לבצע פינוי בינוי ברחוב כצנלסון לדוגמא, ולמה לא מתחילים עם זה היום..צריך תוכנית מתאר בשביל זה? כל ילד רואה את זה.. ציר מרכזי עם כביש רחב לשני הכיוונים, מרכז החיים בגבעתיים ונראה כמו סלאמס.. תתעורר.
- 2.אבי 25/01/2017 07:23הגב לתגובה זו|(טוניס) עוד מימי הקמת המדינה עומדת מתפוררת ועזובה עם תושבים שלא יכולים להחלץ ממעגל העוני וההדרדרות. ומה המועצה עושה? מפתחת שטחים חדשים לאלפי דירות חדשות ומזניחה את השכונה הישנה.
- תושב 25/01/2017 16:28הגב לתגובה זואף אחד לא חייב לשפץ לך את הבניין ולכן אם לא עושים תמא לפחות תשפצו ויהיה לכם נחמד.
- אני מבין שאתה אחד מהקנאים שאוכלים את הלב? תלעס חביבי (ל"ת)אבי 25/01/2017 17:31
- 1.ארה צפון 24/01/2017 15:39הגב לתגובה זוכיזם תמא ברור לי כי ברגע שנשלם היטל השבחה היזם לא ירוויח פרוטה ואין זה משנה באיזה עיר בעיר יקרה היטל השבחה גבוה ללא נשוא ובעיר זולה אין היטל השבחה ואם יש הוא נמוך ואין משמעות להיטל אך יש משמעות ליוקר מחיר הדירה .לדוגמא דירת 4 חדרים של תמא בחדרה = 1.4 אלף ש"ח בעוד שעלות היצור 1.8 אלף ש"ח [כולל דירה חדשה לדיירים ושכירות] בר"ג דירת 4 חדרים אותה עלות יצור וושווי הדירה למכירה 2,2 מליון שח רווח ליזם 200 אלף ש"ח {לאחר תשלום מעמ },אם העירייה תיקח השבחה 300 אלף כפי שהיא דורשת היזם יפסיד.ואז מה הואילו חכמים
- aviv 25/01/2017 14:20הגב לתגובה זובתמא38.1 אתם מרווחים בן 40-65% לפרויקט .. תמא 38.2 רווח שלכם בן 20-35% אז אל תמכור לנו סיפורים ....!!!!!! קרקע באה לכם בחינם וזה רוב עלות בבית ישראלי מרכיב קרקע במרכז הארץ גם שהדירות היו חצי מחיר הרווחתם יפה ועכשיו אתם מרווחים פי שניים .. אבל כל יזם מתמחה בבכינות .... מקווה שבעתיד דיירים יבינו זאת ויהפכו ליזמים כי כל דייר בסוף דרך יקבל דירה ושלש רבעי דירה .....
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
