פלוג על שוק הדיור: "מסתמנות מגמות בכיוונים מנוגדים"
במסגרת מסיבת עיתונאים לאחר עדכון ריבית בנק ישראל שנותרה על 0.1%, התייחסה הנגידה קרנית פלוג למצב שוק הדיור ואמרה כי בשוק הדיור מסתמנות מגמות בכיוונים מנוגדים. לדברי פלוג, "מצד אחד, קצב התחלות הבניה שב לעלות, ובשנה האחרונה נרשמו, על פי הנתונים המעודכנים, למעלה מ-50 אלף התחלות בניה; היצע הדירות הלא מכורות נמצא ברמות שיא, ומספר העסקאות רושם ירידה, בדגש על הרכישות של המשקיעים".
פלוג הוסיפה והתייחסה לכוחות שצפויים לסייע במיתון המחירים: "עליית ריבית המשכנתאות הביאה לירידה מתונה אך מתמשכת בקצב החודשי של ביצועי המשכנתאות החדשות. כל אלו הם כוחות שצפויים לפעול למיתון המחירים, אך בינתיים המחירים ממשיכים לעלות בקצב מהיר יחסית. העובדה שמשך הבניה מתארך ונתוני גמר הבניה אינם מדביקים את נתוני ההתחלות מטרידה, והממשלה תצטרך להמשיך ולפעול באינטנסיביות כדי להתמיד בהגדלת ההיצע.
- 2.אורן 27/12/2016 10:08הגב לתגובה זוהעלאת ריבית על המשכנתאות פוגעת שוב בזוגות הצעירים ומעשירה את הבנקים!! בנק ישראל הוא הבנק שעובד בשביל הבנקים ולא בשביל הציבור!!
- 1.כותבי תרחישים 26/12/2016 18:17הגב לתגובה זופעם נוספת הבחנו מהכתבה שהגב פלוג =בהשראת בובו השק-רם מחפים על הבנקים=תקראו בשנית את הכתבה של הגב פלוג= גם קיר היה מבין את גודל ההונאה "משך הבניה התארך" לקבלנים יש רווחים אדירים ולכן ולכן הם דוחים את המכירה כדי לדחות המס-ולגרום למחסור וכך מעלים מחירים=בחיפוי בובו והבנק המרכזי יש מחסור מכוון של כ 40-50000 דירות-ניתן לחסל בשנתיים ראו את המספרים ואת ההונאה אריק שרון זל בנה 161000 דירות בשנתיים-- 1997-8 והחמסנים בונים מזה 10 שנים פחות מ 42000 ד בממוצע לשנה גם עייר טיפש גידפ פיסח ועיוור היה מבין את גודל ההונאה זה פגיעה בתלכיד הלאומי= זה מחייב וועדת חקירה שימו לב שהשלטון והשירקההה = מתראיינים לדו לשוניות תיקראו שוב את הכתבה רק הפגנות יזיזו את גורמו הנזק הלאומי ראו היכן קראתן אל תגידו לא ידענו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
