מסתמן: המחיר הצפוי לדירות ב'מחיר למשתכן' בהרצליה סמוך לגליל ים - ישקף הנחה של עד 800 אלף שקלים
נתוני מכרז מחיר למשתכן בהרצליה סמוך לגליל ים פורסמו אתמול בערב (ב'), במסגרת כך ייבנו 1,168 דירות ב'מחיר למשתכן' ועוד 300 דירות לציבור הרחב. סה"כ צפויות 1,468 דירות בפרויקט זה. כמו כן, כ-20% מדירות 'מחיר למשתכן' יוקצו לבני המקום, תושבי העיר הרצליה (233 יח"ד) ואף ייתכן כי אחוז שיוקצה לבעלי המקום יגדל לכ-45% (כ-525 דירות).
לפי חוברת המכרז, מחיר המקסימום עומד על 18,672 שקל למ"ר בנוי כולל מע"מ, כלומר דירת 80 מ"ר תעלה כ-1.49 מיליון שקל, דירת 100 מ"ר תעלה כ-1.86 מיליון שקל בתחשיב המקסימלי. על פי הנתונים באתר מדלן מחיר למ"ר בנוי באזור גליל ים הרצליה הינו 25,100 שקל, כך שההנחה תעמוד על כ-514 אלף שקל לדירת 80 מ"ר בתרחיש של המחיר המקסימלי למ"ר בנוי, וייתכן אף שההנחה תגיע לכדי 800 אלף שקל ואף יותר לכל דירה בכפוף לסגירת המכרז והמחיר שייקבע למ"ר.
ההנחה והמחירים תלויים בסגירת המכרז והצעות היזמים עד ספטמבר, תוך שמכיוון שבמכרז ישנן דירות שאינן בתכנית 'מחיר למשתכן' ישנה סבירות גבוהה לביקוש של היזמים לגשת למכרז וככל שהביקוש גבוה יותר המחיר יכול לרדת עוד יותר. המחיר שצוין כאן הוא המקסימלי והזוכה במכרז הינו מגיש ההצעה הנמוכה ביותר במכרזי מחיר למשתכן וזאת כמובן מתוך ההנחה שעלויות הפיתוח לא יכשילו את הפרויקט.
בחוברת המכרז מופיע תחשיב אפשרי בו מ"ר בנוי יעלה כ-15 אלף שקל לא כולל מע"מ:
בנוסף בתנאי המכרז 20% מסך הדירות המהווה כ-300 יחידות דיור יימכרו במחירי השוק החופשי. שאר הדירות יימכרו במסגרת 'מחיר למשתכן' על מנת להבטיח דירות במחירים נמוכים ממחירי השוק במכרז ישנו תנאי נוסף המחייב כי 30% מהדירות בפרויקט יהיו דירות קטנות בגודל של כ-80 מ"ר.
- היצע דירות גדול בדרך - סיום תקופת החסימה מתקרב
- ראשון לציון: מאות דירות "מחיר למשתכן" משתחררות לשוק - והמחירים בירידה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המכרז צפוי להסגר בספטמבר ואף צפויים שיווקים נוספים באזור כך שישווקו סה"כ כ-2,700 דירות וזאת בעקבות הסרת מגבלות על הקרקע מצד מנהלת טיהור השפכים (מט"ש) ומערכת הביטחון.
מכרזים ושיווקים נוספים
לפני יומיים פורסם מכרז ראשון במסגרת 'מחיר למשתכן' בעיר נתניה. על פי הנתונים, יוקמו 130 דירות בשכונת קריית השרון בדרום העיר. גם כאן המכרז צפוי להסגר בספטמבר. המכרז הנו בהמשך לחתימת עיריית נתניה על הסכם גג. חוברת המכרז טרם עודכנה ולכן אין עדיין מחירי מקסימום למ"ר בנוי וצפי מחירים שם.
אתמול אף פורסם שיווק שנסגר במחיר למשתכן באופקים, שם הדירות בשכונת קריית מנחם הינן במחיר התחלתי של כ-435 מיליון שקל בלבד הכוללים מענק משתכן בסך 60 אלף שקל.
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
בשבוע שעבר במסיבת עיתונאים שקיים שר הבינוי והשיכון יואב גלנט, עלו נתונים על ההרשמה להגרלות המתקיימות בראשון לציון, כאשר נרשמה הסתערות של למעלה מ-19 אלף זוגות שנרשמו. יש לציין כי מדובר בהגרלה של 396 יח״ד בלבד, והדבר משקף יחס זכייה של 1:50 (כלומר סיכוי של 2% לזכות). נציין כי בפרויקט זה בראשל"צ ('גבעת הרקפות') ייפתחו בעתיד עוד 950 דירות במסגרת ׳מחיר למשתכן׳.
באותו האירוע של השר עדכנו כי עד סוף השנה צפויות עוד 12 הגרלות של 15 אלף יח"ד נוספות במסגרת התכנית המשקף יחס של 1:12 - כלומר בשנת 2016 ישנו סיכוי של כ-8% לזכות בהגרלות מחיר למשתכן.
- 1.רני תל אביב 26/07/2016 15:18הגב לתגובה זואם בונים בניין 10 קומות, יש שם 10 דירות על 80 מ"ר אדמה. אם הדירות האלה עולות חצי מליון בכרמיאל, הן עולות מליון וחצי בהרצליה, כלומר, המדינה לוקחת מיליון שקל מס על כל דירה, או 10 מיליון שקל לכיסה על כל 80 מ"ר בהרצליה. עכשיו תשאלו למה המחירים יקרים.
- אבי 26/07/2016 18:03הגב לתגובה זולוקחת מהרווח החזירי של היזם קבלן , אם החזיר היה יודע להרוויח נורמלי לפאקינג בניין בבניה רווה(בניה למעמד פועלים בכל העולם), גם המדינה הייתה שמה מס על הרווח שלו שנמוך יותר היה משלם מס נמוך יותר. למה המחירים יקרים? כי הקבלנים הקימו קרטל חזירים במטרה להרוג את כולנו כלכלית.
- ww 27/07/2016 12:11המדינה לוקחת את רוב הכסף מה אתה מקשקש
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
