עוקץ נדל"ן חדש: הוצאות הפיתוח בחריש נסקו 78% בחצי שנה - כמה תעלה דירה?

משרד הבינוי ורמ"י שיווקו 2,311 דירות. חנן מור: "עיר פלורליסטית לצעירים - שעה נסיעה מת"א זה כלום"

לירן סהר | 21/06/2015 16:20 (21)

נושאים בכתבה אפריקה מגורים אשדר חנן מור חריש מחירי הדירות

משרד הבינוי ורשות מקרקעי ישראל שיווקו בחריש למעלה מ-2,300 יחידות דיור בבנייה רוויה בשכונת המגף בחריש בעשרה מתחמים. בסך הכול שווקו 2,311 דירות מתוך 2,519 דירות שהוצעו, כלומר, אחוז הצלחה גבוה ביותר של כ-92%, למרות כמות יחידות הדיור הרבה ששווקה.

מחיר הקרקע הממוצע ליחידת דיור עמד על כ-17.3 אלף שקל (לא כולל מע"מ) והוצאות הפיתוח הממוצעות לדירה הסתכמו בכ-165.1 אלף שקל (כולל מע"מ) – כלומר קרקע מפותחת לדירה ממוצעת במתחמים ששווקו עומד על כ-185.6 אלף שקל ליח"ד.

נציין שבמכרז האחרון שהתקיים בישוב, בפברואר 2015 עלות הפיתוח הממוצעת עמדה על כ-113.5 אלף שקל ליחידת דיור, כלומר 31% פחות. לפני כחצי שנה, בסוף דצמבר 2014 עלות הפיתוח הממוצעת ליחידת דיור בישוב הסתכמה בכ-93 אלף שקל, כלומר נרשם זינוק של כ-78% בעלויות הפיתוח תוך חצי שנה.

מנגד, המחיר הממוצע ליחידת דיור היה גבוה משמעותית ועמד על 99,085 שקל בפברואר 2015 ואילו בדצמבר 2014 הוא עמד על כ-46,465 שקל ליחידת דיור. המשמעות היא שהמחיר לירידת דיור דווקא ירד בשיעור חד של 82% מפברואר ובכ-62% תוך חצי שנה. השורה התחתונה היא: אמנם מחיר הקרקע ירד פלאים, אבל המדינה מצליחה להקפיץ אותו עם עלויות הפיתוח הגבוהות.

החברות הזוכות:

אשדר חברה לבנייה זכתה במתחם לבניית 283 יחידות דיור. אפריקה ישראל מגורים זכתה במגרש לבניית 318 יח"ד. אוסאמה הנדסה שירותים הנדסיים זכתה במתחם לבניית 108 יח"ד. מליבו בניה זכתה במגרש לבניית 209 יח"ד. פרץ לוזון בנין ופיתוח זכתה במתחם לבניית 128 יח"ד. דונה חברה להנדסה ובנין זכתה במגרש עם מספר יחידות הדיור הגדול ביותר ובו 513 יח"ד ו-1,760 מ"ר של מסחר. י.ח. דמרי בניה ופיתוח זכתה במתחם לבניית 214 יח"ד ו-660 מ"ר מסחר. ג'יי הנדסה ויזמות זכתה במגרש לבניית 100 יח"ד ו-660 מ"ר מסחר. נמדר בתים זכתה במתחם לבניית 67 יח"ד. קרן פז חברה לבניין, חברת בת של חנן מור, זכתה במגרש לבניית 371 יח"ד ו-1,540 מ"ר מסחר.

חנן מור, בעלי חברת הבנייה חנן מור ובעליה של קרן פז, אמר: "נמכור דירות 4 חדרים ב-950 אלף שקל, מדובר במחיר הכי זול שניתן להשיג בו דירה חדשה. זה המכרז הכי גדול של המדינה במקום אחד והחברות הכי גדולות נכנסו אלי. המדינה תומכת בהקמת העיר בכל האמצעים, עיר פלורליסטית לצעירים".

לטענה שחריש מרוחקת מאזור המרכז משיב מור: "שעה נסיעה זה כלום ולא כולם עובדים בתל אביב – היא ממוקמת 50 דקות מתל אביב, 25-30 דקות מחיפה, 25 דקות מעמק יזרעאל. זה יהיה המקום הכי יקר בצפון השרון. לפני שנה דירת 4 חדרים עלתה במקום 820 אלף שקל וכעת היא נמכרת ב-950 אלף שקל בגלל הביקושים שעלו. כמו כן, המדינה העלתה את מחיר הפיתוח. זו הזדמנות אחרונה לקנות דירה בפחות ממיליון שקל".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(21):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

19.
רוני 09/04/2017 19:28
הגב לתגובה זו
חריש תהיה מלכת הצפון או מודיעין החדשה השקעה מעולה ועתיד לילדים תוך שנה עקב הביקוש הגבוה מחירי דירת 4 חדרים יגיע ל 1250000אלף שקל
18.
לכל המגיבים. 19/07/2015 14:45
הגב לתגובה זו
היום
17.
כמה עולה הפיח מהמפחמות? זה כלול במחיר ? (ל"ת)
יריעות פלסטיק שרופות 22/06/2015 22:56
הגב לתגובה זו
16.
מתבדח 22/06/2015 02:19
הגב לתגובה זו
אני צוחק כמובן, אבל אין פה סוד: הקבלן (יזם) בודק כמה הוא יכול לקבל על כל דירה, מחסר מזה את כל העלויות שנופלות עליו (פיתוח+היטלים+חומרים+פועלים סינים) והסכום שנשאר זה המקסימום שהוא יכול לשלם על הקרקע. אבל בפועל הוא יציע למדינה פחות מזה, כדי שישאר לו רווח בפרויקט. אם הוא יציע הרבה פחות, הוא יפסיד את הפרויקט ליזם אחר. הגדלת העלויות של היזמים, יגרמו לכל היזמים להציע פחות כסף על הקרקע, וגם ההצעה הזוכה מבינהם בהכרח תהיה נמוכה יותר מאשר קודם. ולכן נרשמה ירידה במחיר הקרקע של יחידת דיור.
15.
לא קנה 21/06/2015 23:23
הגב לתגובה זו
לא קניתי קראתי שיש שם זיהום חזק שמגיע מהכפרים הערביים כדאי לבדוק טוב
14.
משה 21/06/2015 23:07
הגב לתגובה זו
אל תקנו, גם יקר גם רחוק
13.
אם זה היה נשאר עיר חרדית 600 אלף היה המחיר (ל"ת)
תום 21/06/2015 21:53
הגב לתגובה זו
12.
אבי 21/06/2015 21:19
הגב לתגובה זו
חירטטו את הקרקע בעוד 70000 ש"ח לקונה מהסיבה שהאדמה סלעדית וקשה לפיתוח למרות שהאדמה מישורית וחולית ..... כחלון איפה ההבטחות שלך ????חה חה חה
11.
האם זה לא בדיחהיד אחד מורידה והשניה מעלה (ל"ת)
כחלון במציאות מדומה 21/06/2015 20:17
הגב לתגובה זו
10.
בכל המכרזים בארץ העלו את הדני פיתוח. זה המס החדש . גנבי (ל"ת)
אייל 21/06/2015 19:03
הגב לתגובה זו
9.
O M G 21/06/2015 18:50
הגב לתגובה זו
950 אלף ב חריש לא נישמע אמתי ו אם כן זה מתורף
8.
אבי 21/06/2015 18:19
הגב לתגובה זו
עדיף לרכוש במכיר הזה באור עקיבא.
7.
שמטוב 21/06/2015 17:54
הגב לתגובה זו
וכלה בעסקים. כולם מרמים כשרק אפשר. ובכך המנוולים הורסים את המדינה. כך נהרסה מדינת היהודים לפני אלפיים שנה ובגלל המנוולים ישו הקים את הנצרות. אז המנוולים טפלו עליו האשמות שווא ודאגו להרוג אותו. ישו הנוצרי הבין זאת בסוף בית שני והקים את הנצרות כי גילה שכולם מרמים וכולם מנסים לגנוב מהחלשים. ביבי צריך להצטרף לאולמרט בכלא. הוא לא טוב ממנו רק יותר מתוחכם.
איש יקר מסכים לכל מילה (ל"ת)
אין תקוה 22/06/2015 08:31
הגב לתגובה זו
6.
לוך 21/06/2015 17:08
הגב לתגובה זו
זה טריק סודי וישן כך גוזלים כסף ממי שאין לו
5.
המדינה היא המושחת כאן. פיתוח לא עולה 165 א' ש"ח לדירה (ל"ת)
שלומי 21/06/2015 16:41
הגב לתגובה זו
4.
המדינה היא המושחת כאן. פיתוח לא עולה 165 א' ש"ח לדירה (ל"ת)
שלומי 21/06/2015 16:41
הגב לתגובה זו
3.
שישקו 21/06/2015 16:36
הגב לתגובה זו
בפקקים של הבוקר זה פי 2 לפחות
2.
בחריש לא צריך לעלות יותר מ500 אלף (ל"ת)
נוכלים 21/06/2015 16:33
הגב לתגובה זו
ברור , בחינם . (ל"ת)
משהו 21/06/2015 22:37
הגב לתגובה זו
1.
950 אלף בחריש המרוחקת זה זול?? אתם מטורפים???? (ל"ת)
נוכלים 21/06/2015 16:32
הגב לתגובה זו

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן