"הירידה החדה בהתחלות הבניה תשפיע משמעותית על מחירי הדירות ב-2014"
בשבוע שעבר פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתונים עגומים אודות מספר התחלות הבנייה ברבעון השלישי של 2012 אשר הסתכם ב-7,790 דירות בלבד, הנתון הנמוך ביותר מאז הרבעון השני של 2009 ונמוך בכ-37% מנתוני הרבעון השני 2012. מנגד, מספר הדירות שנותרו למכירה עדיין נותר גבוה ועמד בסוף אוקטובר 2012 על כ-20.2 אלף דירות.
"'העשייה' הממשלתית כמו מאמציו של הבנק המרכזי עדיין לא תורגמו לקורת גג במחיר סביר לאזרחי המדינה ונראה כי התכניות הגרנדיוזיות של סוף 2011 נותרו עדיין בגדר תכניות. מצוקת הדיור הינה בעיה רוחבית במשק. מחירי הדירות הגבוהים מדירים רבים מצרכני הדירות הפוטנציאליים מהשוק, לצד העובדה שהאלטרנטיבה של השכרת דירה יקרה אף היא ושוחקת את ההכנסה הפנויה של הצרכן הפרטי", אומרים האנליסטים של בית ההשקעות אפסילון.
לדבריהם, לפני כשנה הציגה הממשלה מצגת עם תכנית ברורה לשיפור שוק הדיור התכנית כללה בין היתר: גידול בשיווק קרקעות על ידי המדינה לצרכי בניית יח"ד, תמריצים לזירוז בנייה, הקמת ודל"ים (ועדות לדיור לאומי) בין היתר על מנת לשחרר חסמים מעכבים בתכנון דירות, שיווק קרקע מיועדת לשכירות לטווח ארוך בהנחה, כאשר ההנחה תוזיל את שכ"ד.
"אמנם תכניות גדולות וחלקן בתהליך של יישום אך בפועל לא השתנה הרבה,
שיא התחלות הבנייה היה ב-2011, מה שנותן אינדיקציה על הביקושים הגבוהים שהתעוררו בשנתיים שקדמו לשנה זו", טוענים באפסילון. "במחצית השנייה של 2011 נחלשו הביקושים לדירות, ובנוסף במהלך 2012 בנק ישראל הטיל הגבלות על מימון בנקאי לענף הנדל"ן, מה שגרם לירידה של 37% בהתחלות בניה ברבעון השלישי 2012 לעומת רבעון מקביל אשתקד."
באפסילון מסבירים כי התחלות הבניה מהוות את המנוע העיקרי של שוק הנדל"ן - "נכון להיום קיימות בבניה כ-80 אלף יח"ד ועוד כ-20 אלף דירות חדשות גמורות אשר מחכות על המדף. הזמן הדרוש לבניית דירה בממוצע הינו כשנתיים וכמות הדירות המבוקשת בשנה הינה כ-40 אלף יח"ד, ולכן אנו מניחים כי עליות מחירים השנה לא יגיעו ככל הנראה מכיוון היצע הדירות."
על פי פרסומי משרד הבינוי והשיכון ניתן לראות כי שיעור ההון העצמי על משכנתא עלה משמעותית בשנה האחרונה, מה שיוצר מציאות של שוק נדל"ן לבעלי הון ומשקיעים. באפסילון טוענים כי ההחזר החודשי הממוצע של המשכנתא לא גדל דרמתית עם עליית המחירים בעשור האחרון כתוצאה מרמת הריביות הנמוכה אשר שוררת במשק כיום מול רמת הריביות הגבוהה ששררה בימים עברו. "זה המקום לציין כי בהנחה שהמשק יצמח ב 2013 בשיעורים של כ-3%-2.5%, רמת הריביות הנמוכה תישמר ולכן אופציית ירידת המחירים נראית סבירה פחות."
לגבי יוזמות הממשלה להקמת מתחמי דיור להשכרה, לדבריהם ההשפעה המקזזת של תכניות אלו תהיה נמוכה בשנת 2013 למרות שסנוניות ראשונות כבר קיימות. "מסה קריטית של דירות להשכרה לטווח ארוך לא תושג ככל הנראה ב-2013 ולכן אנו מעריכים כי מחירי השכירות ימשיכו לעלות."
לסיכום, באפסילון מעריכים כי מאחר ומספר הדירות בבנייה פעילה הוא עדיין גבוה כעת (כ 83 אלף), בשנת 2013 לא יהיה שינוי משמעותי במחירי הדירות, זאת, לצד העובדה לדבריהם שהמחירים האבסולוטיים גבוהים בהשוואה לעבר. "הירידה החדה בהתחלות הבנייה תשפיע ככל הנראה על המחירים בשנת 2014. הריבית הנמוכה תמשוך גם ב 2013 את ציבור המשקיעים לשוק הנדל"ן ותהווה חלופת השקעה אטרקטיבית בשבילו. רוכשי הדירה הראשונה ייאלצו לפנות לשוק הדירות להשכרה, מה שיגרום לעלייה בביקוש לשכירות ועלול להוות את הגורם האינפלציוני המהותי ביותר בשנה הבאה."
כתבות מעניינות נוספות:
- 4.שמאי מקרקעין 02/12/2012 21:17הגב לתגובה זויש קושי אדיר לזוג צעיר לקנות דירה ללא סיוע וצריך לטפל בעניין. כאן זה לא אמריקה כאן לכל דירה מחכות מספר משפחות. אם תתפוצץ ה"בועה" שאתם רואים כולנו נסבול ולא בטוח שיהיה לכם כסף לקנות דירה גם בחצי מחיר. ל -2 נכון הבנקים חכמים ומפחדים ולכן נותנים פחות אשראי וכתוצאה מכך פחות בניה חדשה.
- 3.חודשים דמגוגיה לפראייר=בועה בפיצוץ=סוף הבלוף!!!!!!!!!!! (ל"ת)נדלן=בלוף שיווק 02/12/2012 14:22הגב לתגובה זו
- 2.תל אביבי 02/12/2012 10:38הגב לתגובה זוכך גם אמרו רגע לפני הקריסה של הנדלן בארה"ב... בקרוב מאוד צפי לגל פיטורים נרחב בשוק ואז אנשים יצטרכו לוותר על המשכנתאות. כדי למנוע את זה צריך לקשר בין השכר למחירי הדירות - כל עוד זה לא יקרה, הצפי הוא פיצוץ בועה באופן שבו לא נוכל לעלות ממנו ב-30 השנים הקרובות. משום מה, כל פעם שיש כתבה על עלייה עתידית במחירי הדירות, נראה שהנישה של הפחד של משקיעי נדלן וקבלנים יוצאת לאור. כן - מה לעשות - אתם רציתם להרוויח כמה שיותר - עכשיו במספר השנים הקרובות אתם הולכים להפסיד המון כסף על פרוייקטים.
- 1.ו 02/12/2012 10:25הגב לתגובה זומחירי הדירות השנים הקרובות". לאנשים אין כסף לקנות והמשקיעים הזרים בורחים עקב המצב הבטחוני .
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
