הלמ"ס: ירידה חדה בהתחלות בנייה ברבעון השלישי
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת נתונים אודות התחלות הבנייה ברבעון השלישי של השנה לפיהם יש ירידה בהתחלות הבנייה. הסיבה היא כי הקבלנים בונים פחות על רקע אי הוודאות והעלייה בריבית. הבנייה המופחתת עוזרת להם משום שכך הם מקטינים את ההיצע ושומרים על רמות מחירים גבוהות.
מהנתונים עולה כי בחודשים אוקטובר 2021 - ספטמבר 2022, החלה בנייתן של כ-70,250 דירות, עלייה של 15.6% לעומת אותה תקופה בשנה הקודמת (אוקטובר 2020 – ספטמבר 2021). כ-18% מסך הדירות שהחלה בנייתן נבנות במסגרת התחדשות עירונית. כשליש מהתחלות הבנייה בחודשים אוקטובר 2021 - ספטמבר 2022 מתרכזות בערים: תל אביב-יפו, ירושלים, בית שמש, בת ים, נתניה, ראשון לציון ואשקלון.
התרשים מציג באופן מובהק את הירידה בהתחלות הבנייה בשנת 2022 וברבעון השלישי בפרט. מדובר בהתחלות בנייה לפי קצב של לפני 3-4 שנים.
התרשים הבא מציג את פילוח האזורים של התחלות הבנייה לפי מחוזות לחודשים אוקטובר 2021 - ספטמבר 2022:
מחוז המרכז ומחוז תל אביב ממשיכים להוביל את אזורי הבנייה כאשר בשני המחוזות הללו בלבד בוצעו כ-46.5% מהתחלות הבנייה בישראל בשנה האחרונה.
היישובים שבהם החלה בנייתן של יותר מ-2,000 דירות בחודשים אוקטובר 2021 - ספטמבר 2022: תל אביב-יפו (5,484), ירושלים (4,000), בית שמש (3,287), בת ים (2,870), נתניה (2,755), ראשון לציון (2,479) אשקלון (2,398) פתח תקווה (2,272) ורמת גן (2,014).
היישובים העיקריים שבהם נמשכה בחודשים אוקטובר 2021 - ספטמבר 2022 העלייה בהתחלות הבנייה שנרשמה ב-12 החודשים הקודמים: מגדל העמק, ראש העין, גבעת שמואל, בת ים, נוף הגליל ופתח תקווה. מבין היישובים שבהם נרשמה עלייה ניכרת במספר הדירות שהחלה בנייתן בחודשים אוקטובר 2021 - ספטמבר 2022, לאחר ירידות שנרשמו ב-12 החודשים הקודמים: מבשרת ציון, הוד השרון, אופקים, שדרות, רמת השרון, באר שבע, קריית גת ובית שמש.
- סקר הלמ"ס: לראשונה מאז תחילת המלחמה ציפיות חיוביות לתיירות הנכנסת
- מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 7.משה 20/12/2022 16:06הגב לתגובה זויזם לא יכול להאט עבודה פועלים פקידים וכו עולים כסף גם אם לא בונים לכן אין אינדיקציה לרמת מחירים עתידית לדעתי עפ הנתונים המצטברים מחירי הדירות ירדו והירידה תתחיל מיזמים קטנים ויגרור את השוק כולו כולל יד 2
- 6.בבת ים יש להוריד 1000 דירות שנהרסו בפינוי בינוי (ל"ת)לילי 20/12/2022 15:48הגב לתגובה זו
- 5.ארתור 20/12/2022 15:10הגב לתגובה זושישהו מצידי רגל על רגל, ישלמו משכורות, ואת החובות שגילגלו נראה אותם ממשיכים לשלם בלי למכור.
- 4.כלכלן 20/12/2022 14:56הגב לתגובה זוהאינפלציה היא בצד הביקוש ולא ההיצע, לכן העלאת ריבית בחדות כזאת רומזת ומחשידה שיש מזימה של הבנקים המרכזיים בעולם לסדר עולמי חדש שחונק את מעמד הביניים (והבנקים עצמם שנהנים מכך וגורבים יותר ריבית מהחלשים).
- 3.הומלס 20/12/2022 14:54הגב לתגובה זולכל אלו שמאמינים שפיית השניים משאירות כסף מתחת לכרית, ושמחירי הדיור עומדים לרדת מגיע דו"ח הלמס לשפוך מים קריים, ולהבהיר שצע הדירות יורד ככל שהביקושים יורדים.
- חכם בלילה 20/12/2022 15:34הגב לתגובה זואם אנשים לא יקנו רכבים כי יקר יבואני הרכב יפסיקו למכור? הם יפשטו רגל מהר מאוד קבלנים יבנו גם יבנו, שיקנו קרקעות בזול יותא במכרזים וימכרו בזול יותר אבל הם התרגלו לקנות ולדגור על הקרקע בזמן הזה הם מרוויחים פעמיים הגיע הזמן שיורידו שומנים כמו כל עם ישראל
- 2.עוד פעם כתבה לפמפם ושיקרית מספיק כל פעם אותם כתבות 20/12/2022 14:30הגב לתגובה זועוד פעם כתבה לפמפם ושיקרית מספיק כל פעם אותם כתבות . כל הארץ מלאה מנופים מהצפון עד הדרום בבניה לגובה מעל עשרים קומות . לא חסר דירות . רק אתמול בחדשות הקבלן שריקי עושה הנחות מעל ל- 300 לדירות של מיליון פלוס . ולא כמו במרכז כל דירה מצומקת מעל ל - 4 מיליון . ועוד אומר גם אחרי ההנחה הוא מרוויח יפה מאוד . כל הכבוד אדון שריקי ושאלוהים יתן לך עוד . צדיק אחד בסדום ועמורה עם החזירות שחוגגים עלינו בכל מקום . התעוררו !!!!!
- 1.איפה הממשלה? קנסות לקבלנים שלא בונים (ל"ת)ישראלי 20/12/2022 13:16הגב לתגובה זו
- הומלס 20/12/2022 14:55הגב לתגובה זוכאן זה לא סין, לא בונים לפי הוראה של הממשלה אלא לפי היתכנות כלכלית בלבד.
- אז אין ביקוש? (ל"ת)סתם אחד 20/12/2022 15:54
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
