ריט 1: גידול של 7% ב-NOI וירידה בעלות החוב ברבעון הראשון ל-2019
קרן ההשקעות במקרקעין ריט 1 0.81% פרסמה הבוקר (ד') את דוחותיה הכספיים לרבעון הראשון של 2019 ורשמה עליה של כ-3% ברווח הנקי, גידול של כ-7% ב-NOI וירידה נוספת בעלות החוב. החברה עדכנה מעלה את תחזיותיה לשנת 2019 ותחלק דיבידנד של כ-30 מיליון שקל.
בשורה התחתונה הרווח הנקי לרבעון הראשון של 2019 הסתכם בכ-55 מיליון שקל, בהשוואה לכ-53 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול ברווח הנקי הושפע בעיקר מהגידול ב-NOI של החברה, מהקיטון בהוצאות המימון, בניכוי הפחתת עלויות חד פעמיות לרכישת נכסים בתקופה.
מתוצאות הדוח אפשר לראות כי ה-FFO הריאלי של ריט 1 עלה בכ-7% והסתכם בכ-56.3 מיליון שקל לעומת 52.6 מליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2018. גם ה-NOI ברבעון הראשון של 2019 רשם עליה של כ-7% והסתכם לכ-76 מיליון שקל בהשוואה לכ-71 מיליון ברבעון המקביל אשתקד.
עלות החוב המשוקללת ממשיכה לרדת
שיעור הריבית האפקטיבית המשוקללת הצמודה לזמן ארוך של החברה עמד נכון הרבעון הראשון על 1.91%, עם מח"מ חוב משוקלל מהארוכים בענף, העומד על כ-5.1 שנים.
הוצאות המימון נטו של החברה ברבעון הראשון של השנה הסתכמו בכ-5 מיליון שקל, בהשוואה לכ-11.5 מיליון שקל, בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה בהוצאות המימון, נטו, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, נבעה בעיקר מהכנסות מהפרשי הצמדה בסך של כ-4.5 מיליון שקל בהשוואה לכ- 1.5 מיליון שקל אשתקד, ומשערוך החכירה הדולרית.
- על בד: קו ייצור חדש; צופה ממנו הכנסות של 140 מיליון שקל בשנה
- עדיקה עדיין מזגזגת - רבעון חלש אחרי רבעון טוב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שיעור תפוסת הנכסים של החברה נותר יציב עם כ-97.4% אחוזי תפוסה.
החברה עדכנה מעלה את תחזיותיה לשנת 2019
על פי התחזיות המעודכנות של החברה, אומדן ה-NOI המעודכן של החברה לשנת 2019, הינו בטווח של 329-333 מיליון שקל, לעומת האומדן המקורי שעמד בטווח של 302-306 מיליון שקל.
אומדן ה-FFO הריאלי המעודכן לשנת 2019 עומד בטווח של 235-239 מיליון שקל המשקף תשואה של מעל ל-8% ביחס למחיר המניה הנוכחי, לעומת האומדן המקורי בטווח של 226-229 מיליון שקל.
שמואל סייד, מנכ"ל ריט 1: "העסקאות אותן ביצענו והשלמנו במהלך 2019 עד לפרסום הדוח הכספי תרמו להעלאת תחזיות ה- NOI וה-FFO שלנו לשנת 2019 באופן משמעותי. בין העסקאות, ניתן לציין את רכישת מלוא הזכויות בחברה שהחזיקה במחצית מגדל היובל, המוכר גם כקריית הממשלה בת"א. ראוי לציין כי חלק מהעסקה בוצע בדרך של הקצאה פרטית של מניות ריט 1. להערכתי, נראה בעתיד עסקאות נוספות במתווה דומה לאור העובדה שעל פי התיקון לחוק הריטים אם חלק מתמורת הרכישה משולמת במניות ריט, המוכר יכול לדחות את ארוע המס שלו לתקופה של עד 5 שנים. תיקון החוק בוצע בזמנו בכדי לעודד מחזיקי נדל"ן למכרם לקרנות ריט כנגד מניות ובכך להנות מנזילות ההחזקה ומניהול מקצועי. זאת הפעם הראשונה מאז תיקון החוק שמתבצעת עיסקה מסוג זה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
ווליו בייס מעלים את מחיר היעד
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")