"יזמים עוצרים, שוכרים נודדים": המלחמה מאיצה שינויים בשוק המשרדים
שמאי המקרקעין עידו שחם, על מצב שוק המשרדים כיום. מדוע שוכרים יכולים לעזוב והאם זה נכון עבורם; וגם - מה עם בעלי המשרדים ועל הדרך שלהם להתמודד עם המצב?
המלחמה שינתה לא רק את סדר היום הציבורי וכנראה תוריד את האיומים עלינו, אלא גם את מפת הנדל"ן המסחרי. אחד התחומים שנמצאים בעין הסערה הוא תחום המשרדים, שבעקבות חוסר הוודאות הביטחונית והכלכלית עובר טלטלה כפולה: הן ברמה הפיזית, פגיעות ישירות במבנים, והן ברמה של השוק: שינוי התנהגות של שוכרים, בלימת יוזמות חדשות, ותחרות גוברת בין בניינים קיימים. שוק המשרדים חלש כבר שנתיים, כשבת"א הוא מצליח להחזיק מעמד, אם כי יש ירידות מחירים ובמעגל השני הירידות כבר הרבה יותר משמעותיות.
בשיחה עם עידו שחם, שמאי מקרקעין, מתקבלת תמונה מורכבת על שוק שנמצא בעיצומו של משבר: "יש בהחלט פגיעה, גם ישירה במבנים שניזוקו - וגם עקיפה, בכך שעסקים מחפשים עכשיו פתרונות אחרים. לא מעט שוכרים מנצלים את המצב כדי לעבור
למשרדים חדישים יותר בתנאים נוחים יותר", הוא אומר. לדבריו, אחת המגמות המובהקות בתקופה האחרונה היא תהליך שקט אך מואץ של נדידה בין משרדים. ממבנים ישנים למתחמים חדשים, עם גישה נוחה לתחבורה ציבורית (גם לרכבת הקלה וגם לרכבת המסורתית), תשתיות מתקדמות וסביבת עבודה
מרשימה יותר: "ברגע שמשרד ישן נפגע, אפילו קלות - נפתחת בפני השוכרים הזדמנות להחליף מיקום בלי התנגדות. יש כאלו שעושים את המעבר הזה גם בלי קשר לנזק, אלא מתוך הבנה שהיום אפשר לשפר מיקום ותנאים".
בתוך כך, מדווחים יזמים על עצירה כמעט מוחלטת ביוזמות לבניית
משרדים חדשים – גם במקומות שבהם קיימות זכויות בנייה. "יזמים אומרים לעצמם – למה שאבנה עכשיו? השוק לא ברור, ויש לי עלויות מיידיות של היטלים, ארנונה ואגרות. לא בטוח שאמצא שוכר במצב הנוכחי", מסביר שחם. לדבריו, זו לא עצירה מתוך מצוקה – אלא מתוך זהירות, וציפייה להתייצבות
כללית שתאפשר תכנון בטוח יותר.
לוקיישן זה הכול? לא במשרדים
לדברי שחם, אחת ההבנות המרכזיות שצפות בשוק כיום היא שכבר לא מספיק שהמשרד יהיה במיקום מבוקש: "אם הנכס עצמו לא
אטרקטיבי - קשה לשמר שוכרים", הוא מסביר. גם מגדלים הממוקמים בלב אזורי ביקוש כמו רמת גן, תל אביב או ראשון לציון, חייבים להשקיע בתחזוקה שוטפת, שדרוג חזיתות מעליות ולוביים, ושיפור החוויה הכללית. עוד הוא מציין כי "שוכרים שמחפשים היום משרד מסתכלים לא רק על המיקום,
אלא גם על הרמה הפיזית, הרושם הראשוני, וההתאמה לסטנדרטים של עבודה מודרנית".
שאלה נוספת שעולה בשוק היא האם ניתן להסב משרדים למגורים, כחלק מהתאמה למציאות המשתנה והביקוש לדיור. אך גם כאן, שחם מדגיש כי הפער בין
הרצוי למצוי גדול: "יש דיבור על זה, ואפילו ניסיון לקדם חקיקה שתאפשר הסבות - אבל בפועל, מדובר בתהליך מורכב מאוד. מבנים כאלה צריכים לעמוד בעומסים שונים, דרישות תכנוניות אחרות, ולעיתים נדרש גם שינוי ייעוד, שיכול להימשך שנים".
לדבריו, יש יזמים שמבינים
את הפוטנציאל ובונים מראש מגדלים עם גמישות תכנונית שתאפשר בעתיד שינוי ייעוד. אך מדובר בתופעה נדירה יחסית, ולא בתרחיש רווח בשוק.
יזמים עם היתר, לא בונים בינתיים
בזמן שיזמים
רבים יושבים על זכויות בנייה קיימות, נדמה כי המשוואה ברורה: הסיכון גבוה מדי, הביקושים חלשים, ואף אחד לא ממהר להרים מגדל חדש: "אם אני בונה עכשיו, אני נכנס להוצאות מיידיות. היטלים, ארנונה, אגרות. ובלי שום ביטחון שאמצא שוכרים". אומר שחם ומוסיף: "אני פשוט מחכה
שהגל יעבור".
שחם מעריך כי לא מדובר בהיעדר יכולת, אלא בזהירות מחושבת של יזמים שמבינים שעדיף להמתין ליציבות בשוק המשרדים, מאשר להיתקע עם פרויקט חצי ריק. מנגד, בעלי משרדים קיימים ובמיוחד כאלה שנמצאים במיקומים מבוקשים אך סובלים מהתיישנות. בוחרים באסטרטגיה
הפוכה: השקעה מיידית בתוך הנכס. במקום להתמודד עם תחלופת שוכרים או ירידת ערך, הם משקיעים בשדרוג חזיתות, חידוש לוביים, שיפוץ מעליות ושיפור נראות כוללת: "כשאני מביא לקוח לפגישה, אני רוצה שהוא ירגיש שהמשרד שלי משדר עוצמה. שזה מקום שמכבד את העסק. גם זה חלק מסגירת
עסקה".לדברי שחם, השקעה כזו יכולה להחזיר את האמון של שוכרים, לחזק את הנכס בשוק תחרותי, ולעיתים אף לשפר את תנאי השכירות.
כמו כן, אחת ההשפעות המובהקות של תקופת המלחמה היא על הדרך שבה עסקים בוחנים את צרכיהם הפיזיים. יותר מתמיד, מיגון הפך לשיקול מרכזי
בבחירת משרד: מבנים שאין בהם ממ"ד או מרחב מוגן זמין נחשבים היום לפחות אטרקטיביים, גם אם הם ממוקמים בלב אזורי ביקוש: "היכולת להרגיש בטוח, בתוך המשרד עצמו, הפכה לחלק בלתי נפרד משיקולי הבחירה", אבל זו לא רק השאלה הביטחונית.
- מחירי הדירות בירידה, אבל שכר הדירה ממשיך לטפס – הפער שיוצר דיסוננס
- מחירי הדירות בטבריה והאם היא אטרקטיבית למשקיעים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי המחירים?
המחירים יורדים גם בעסקאות לרכישה וגם בשכירויות. במתחם האלף בראשון לציון, מחירי השכירות ירדו מ-65–70 שקל למ"ר בשיא ל-50–55 שקל למ"ר. באזור ה-BBC בבני ברק שטחים מושכרים גם ב-45–50 שקל למ"ר – אחרי שמחירי השוק עמדו שם על יותר מ-70 שקל למ"ר לפני כשנה וחצי-שנתיים. בפארק קריית אריה בפתח תקווה – המחירים נשחקו ב-10%-15%, עם הצעות גמישות מאוד לשוכרים (חודשים ראשונים בחינם, התאמות במימון שיפוצים וכו').
בתל אביב עצמה – בלב העיר, סביב שרונה, רוטשילד וקרליבך – המחירים נשמרים, עם ירידות קלות של עד 5%. המגדלים האיכותיים מצליחים להחזיק שכירויות של בין 110 –90 שקל למ"ר ברוטו, אך בכל מקום אחר בתל אביב – גם יש ירידות מחירים של 10% ואפילו יותר.
גם מחירי המשרדים ירדו. במתחם האלף שטחים שנמכרו לפני שנתיים ב-15–17 אלף שקל למ"ר – מוצעים היום ב-12–13 אלף שקל למ"ר. באזור ה-BBC: עסקאות שהיו סביב 16-17 לפני שנה וחצי נחתכו ל-13–14 אלף שקל למ"ר. בפתח תקווה: בנייני משרדים חדשים נמכרים ב-9,000–11,000 שקל למ"ר, תלוי במיקום ובמצב האכלוס.
יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?
"מצטערים, העלויות גדלו - תוסיפו כסף, או שתוותרו על תוספת של 10 מ"ר, אחרת הפרויקט יבוטל" - המגמה החדשה בהתחדשות עירונית
התחדשות עירונית עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.
התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט.
היזמים מציעים פחות
היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים. זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.
בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה - היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.
- מגידו מכרה 133 דירות במחצית הראשונה של 2025
- פרופדו מעדכנת על רוב דרוש בפרויקט התחדשות עירונית ברמת גן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו.
יולי אוגוסט בשוק הדירות - הנחות גדולות ויותר עסקאות
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים שלהם. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בפועל. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ והם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים הם מדברים על "שפיפות" ביקושים ומדברים על חזרה לקצב מכירות מרשים ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות מבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה עם מועדון חבר ועוד. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר ותקבלו הנחה נוספת שהיא ששכנעה את הרוכשים לקנות.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה, כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הם לא משלמים עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הלקוחות הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- משבר האלומיניום ואיך הוא יכול להעלות את מחירי הדירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז הקבלנים יגידו לכם - יש הסתערות על הדירות, בואו מהר לקנות לפני שיהיה מאוחר מדי. אבל אין הסתערות. מה שכן יש - זו ירידת מחירים שמביאה יותר קונינם, זה שוק רגיל, וכשיש ירידות במחיר ברור שתהיה עלייה בכמות, במיוחד אחרי שפל עסקאות כל כך עמוק.
