"יזמים עוצרים, שוכרים נודדים": המלחמה מאיצה שינויים בשוק המשרדים

המלחמה שינתה לא רק את סדר היום הציבורי וכנראה תוריד את האיומים עלינו, אלא גם את מפת הנדל"ן המסחרי. אחד התחומים שנמצאים בעין הסערה הוא תחום המשרדים, שבעקבות חוסר הוודאות הביטחונית והכלכלית עובר טלטלה כפולה: הן ברמה הפיזית, פגיעות ישירות במבנים, והן ברמה של השוק: שינוי התנהגות של שוכרים, בלימת יוזמות חדשות, ותחרות גוברת בין בניינים קיימים. שוק המשרדים חלש כבר שנתיים, כשבת"א הוא מצליח להחזיק מעמד, אם כי יש ירידות מחירים ובמעגל השני הירידות כבר הרבה יותר משמעותיות. 

בשיחה עם עידו שחם, שמאי מקרקעין, מתקבלת תמונה מורכבת על שוק שנמצא בעיצומו של משבר: "יש בהחלט פגיעה, גם ישירה במבנים שניזוקו - וגם עקיפה, בכך שעסקים מחפשים עכשיו פתרונות אחרים. לא מעט שוכרים מנצלים את המצב כדי לעבור למשרדים חדישים יותר בתנאים נוחים יותר", הוא אומר. לדבריו, אחת המגמות המובהקות בתקופה האחרונה היא תהליך שקט אך מואץ של נדידה בין משרדים. ממבנים ישנים למתחמים חדשים, עם גישה נוחה לתחבורה ציבורית (גם לרכבת הקלה וגם לרכבת המסורתית), תשתיות מתקדמות וסביבת עבודה מרשימה יותר: "ברגע שמשרד ישן נפגע, אפילו קלות - נפתחת בפני השוכרים הזדמנות להחליף מיקום בלי התנגדות. יש כאלו שעושים את המעבר הזה גם בלי קשר לנזק, אלא מתוך הבנה שהיום אפשר לשפר מיקום ותנאים".

בתוך כך, מדווחים יזמים על עצירה כמעט מוחלטת ביוזמות לבניית משרדים חדשים – גם במקומות שבהם קיימות זכויות בנייה. "יזמים אומרים לעצמם – למה שאבנה עכשיו? השוק לא ברור, ויש לי עלויות מיידיות של היטלים, ארנונה ואגרות. לא בטוח שאמצא שוכר במצב הנוכחי", מסביר שחם. לדבריו, זו לא עצירה מתוך מצוקה – אלא מתוך זהירות, וציפייה להתייצבות כללית שתאפשר תכנון בטוח יותר. 

לוקיישן זה הכול? לא במשרדים

לדברי שחם, אחת ההבנות המרכזיות שצפות בשוק כיום היא שכבר לא מספיק שהמשרד יהיה במיקום מבוקש: "אם הנכס עצמו לא אטרקטיבי - קשה לשמר שוכרים", הוא מסביר. גם מגדלים הממוקמים בלב אזורי ביקוש כמו רמת גן, תל אביב או ראשון לציון, חייבים להשקיע בתחזוקה שוטפת, שדרוג חזיתות מעליות ולוביים, ושיפור החוויה הכללית. עוד הוא מציין כי "שוכרים שמחפשים היום משרד מסתכלים לא רק על המיקום, אלא גם על הרמה הפיזית, הרושם הראשוני, וההתאמה לסטנדרטים של עבודה מודרנית".

שאלה נוספת שעולה בשוק היא האם ניתן להסב משרדים למגורים, כחלק מהתאמה למציאות המשתנה והביקוש לדיור. אך גם כאן, שחם מדגיש כי הפער בין הרצוי למצוי גדול: "יש דיבור על זה, ואפילו ניסיון לקדם חקיקה שתאפשר הסבות - אבל בפועל, מדובר בתהליך מורכב מאוד. מבנים כאלה צריכים לעמוד בעומסים שונים, דרישות תכנוניות אחרות, ולעיתים נדרש גם שינוי ייעוד, שיכול להימשך שנים".

לדבריו, יש יזמים שמבינים את הפוטנציאל ובונים מראש מגדלים עם גמישות תכנונית שתאפשר בעתיד שינוי ייעוד. אך מדובר בתופעה נדירה יחסית, ולא בתרחיש רווח בשוק.

יזמים עם היתר, לא בונים בינתיים

בזמן שיזמים רבים יושבים על זכויות בנייה קיימות, נדמה כי המשוואה ברורה: הסיכון גבוה מדי, הביקושים חלשים, ואף אחד לא ממהר להרים מגדל חדש: "אם אני בונה עכשיו, אני נכנס להוצאות מיידיות. היטלים, ארנונה, אגרות. ובלי שום ביטחון שאמצא שוכרים". אומר שחם ומוסיף: "אני פשוט מחכה שהגל יעבור".

שחם מעריך כי לא מדובר בהיעדר יכולת, אלא בזהירות מחושבת של יזמים שמבינים שעדיף להמתין ליציבות בשוק המשרדים, מאשר להיתקע עם פרויקט חצי ריק. מנגד, בעלי משרדים קיימים ובמיוחד כאלה שנמצאים במיקומים מבוקשים אך סובלים מהתיישנות. בוחרים באסטרטגיה הפוכה: השקעה מיידית בתוך הנכס. במקום להתמודד עם תחלופת שוכרים או ירידת ערך, הם משקיעים בשדרוג חזיתות, חידוש לוביים, שיפוץ מעליות ושיפור נראות כוללת: "כשאני מביא לקוח לפגישה, אני רוצה שהוא ירגיש שהמשרד שלי משדר עוצמה. שזה מקום שמכבד את העסק. גם זה חלק מסגירת עסקה".לדברי שחם, השקעה כזו יכולה להחזיר את האמון של שוכרים, לחזק את הנכס בשוק תחרותי, ולעיתים אף לשפר את תנאי השכירות.

כמו כן, אחת ההשפעות המובהקות של תקופת המלחמה היא על הדרך שבה עסקים בוחנים את צרכיהם הפיזיים. יותר מתמיד, מיגון הפך לשיקול מרכזי בבחירת משרד: מבנים שאין בהם ממ"ד או מרחב מוגן זמין נחשבים היום לפחות אטרקטיביים, גם אם הם ממוקמים בלב אזורי ביקוש: "היכולת להרגיש בטוח, בתוך המשרד עצמו, הפכה לחלק בלתי נפרד משיקולי הבחירה", אבל זו לא רק השאלה הביטחונית.

• "בסוף מי שנפגע זה הציבור" - ותקן מיושן אחד עלול לשתק אלפי דירות
• המדינה נותנת הנחה ענקית של 40% ברכישת דירה - מה הסיבה?

ומה לגבי המחירים?

המחירים יורדים גם בעסקאות לרכישה וגם בשכירויות. במתחם האלף בראשון לציון, מחירי השכירות ירדו מ-65–70 שקל למ"ר בשיא ל-50–55 שקל למ"ר. באזור ה-BBC בבני ברק שטחים מושכרים גם ב-45–50 שקל למ"ר – אחרי שמחירי השוק עמדו שם על יותר מ-70 שקל למ"ר לפני כשנה וחצי-שנתיים. בפארק קריית אריה בפתח תקווה – המחירים נשחקו ב-10%-15%, עם הצעות גמישות מאוד לשוכרים (חודשים ראשונים בחינם, התאמות במימון שיפוצים וכו').

בתל אביב עצמה – בלב העיר, סביב שרונה, רוטשילד וקרליבך – המחירים נשמרים, עם ירידות קלות של עד 5%.  המגדלים האיכותיים מצליחים להחזיק שכירויות של בין 110 –90 שקל למ"ר ברוטו, אך בכל מקום אחר בתל אביב – גם יש ירידות מחירים של 10% ואפילו יותר.